保利物业在港上市 率先发力公共服务新赛道

今年以来，已有滨江服务、奥园健康等共计8家房企旗下物业服务公司在香港成功上市，此外还有多家物业公司已提交申请材料。

业内人士认为，物业公司已进入上市窗口期，热度持续走高；对于房地产公司而言，将物业板块分拆上市，也有利于增加新的融资平台。面对房地产行业增长放缓之下，物业管理行业营收稳定，市场空间较大，有利于成为房企另一个业绩增长点。

后地产时代物业服务崛起

据中国指数研究院统计，目前已陆续有19家物业服务企业登陆香港资本市场，且整体获资本市场认可度较高。从企业市值来看，截止12月24日收盘，在港上市物企平均市值为116.22亿港元。

其中，碧桂园服务的市值超过700亿港元，成为港股物业板块领头羊；保利物业、雅生活服务、绿城服务、中海物业4家企业的市值突破百亿，成为板块翘楚。

中泰证券研报认为，物业管理行业是一个只需轻资产经营就能够持续创造稳定现金流的行业，兼具成长与抗波动双重属性。据光大证券预测模型测算，在不考虑物业管理费提价情况下，预计2021年国内物业服务规模将达到9481亿元。业内专家指出，传统的住房开发时代已经过去，在后地产时代，物业服务作为一个万亿规模的市场正在崛起。

不论是市值维度还是规模维度，如今保利物业都成为央企在港股上市的物业服务公司新龙头。

招股书显示，保利物业有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务，其中物业管理业务是最重要的收入来源。2018年和2019年前6个月，公司物业管理业务收入占总营收的比例分别为68.8%和64.6%。

截至2019年6月30日，保利物业在管面积2.6亿平方米，合同管理面积4.55亿平方米，在目前港股物业服务板块上市公司中排名第三，仅次于彩生活和碧桂园服务。

从收入规模看，保利物业2016年、2017年、2018年总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率达28.4%。以2018年年末的营收规模相比较，保利物业的营收规模仅次于绿城服务和碧桂园服务，后两者分别为67.1亿元和46.75亿元。从市场给予的溢价来看，保利物业与碧桂园服务、绿城服务同处在行业的头部位置。

在盈利能力上，保利物业的毛利率与净利率持续走高，拉动了净资产收益率上升。截至2019年上半年，保利物业平均净资产收益率为44.13%。

由于物业公司轻资产运营，体系在资产负债表上，保利物业的存货占资产比重仅为1.8%，同时现金及现金等价物占资产比重较高，约63.5%；结合公司的财务杠杆，保利物业资产负债率在70%左右浮动，但有息负债为0，意味着公司目前不存在需要巨额资本支出的事项，自有现金流情况较好。

2017年-2019年上半年，保利物业经营活动产生的现金流量净额分别为3.62亿、4.33亿和2.47亿人民币，均能能够完全覆盖当期筹资活动的现金流出（-0.01亿、-2.13亿、-1.56亿人民币）。

中泰证券预测，到2022年，基础服务业务市场规模将达到1.01万亿，加上增值业务部分，物管行业总体市场规模将达到1.21万亿。虽然物管行业目前市场集中度较为分散，但分化趋势已现。据中指院数据，2018年TOP10企业管理面积均值达2.39亿平方米，是百强企业均值的6.43倍，市场份额达11.35%，强者愈强态势延续。

率先起跑“公共服务”新赛道

行业竣工面积持续释放，仍将为物业管理行业贡献稳定的增量物业，但随着住宅物业的充分竞争，住宅的市场化拓展相对较难，非住宅物业将成为物管企业规模增长的重要突破点。

光大证券表示，政策扶持是推动物业服务行业发展的两大动力之一。近年来，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的推进以及中国房地产市场持续发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间。在新型城镇化指标中，城市社区综合服务设施覆盖率从2012年的72.5%到2020年的100%。

资料显示，公共服务设施总体上划分为两种：一种是政府投资为主体，如市区图书馆、市区学校等；一种是以开发商投资为主体的社区型设施。开发商作为基础设施的投资者，物业公司作为后续服务的提供和维护者，成为了实现城市社区综合服务设施覆盖率这一目标的后续稳固者。

这也意味着，将更多公共服务职能采用社会力量供给是大势所趋。

2018年，万科物业以参与“国企混改”形式涉入城市服务。当年5月，万科物业与珠海大横琴投资有限公司合作，后万科物业成为珠海大横琴城资股东。珠海横琴“物业城市”模式可以理解为：将整个新区“打包”作为一个物业统筹管理，可通过社会各大专业团队实现的事务，将全面交由社会力量进行服务运营。

截至6月30日，保利物业共管理846项物业（包括565个住宅社区以及281个非住宅物业），已实现住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业（如学校及科研场所、产业园、医院、政府办公楼公共服务设施）和城镇景区等业态的全覆盖，在国内公共服务市场具有领先优势，而这一优势则源自于保利物业利用资本和央企资源进行提前布局和深耕。

在高校物业管理板块，保利物业通过收购引入湖南高校物管龙头天创物业，背靠央企资源和全国化的网络布局对其进行赋能，实现在高校物管领域的快速突破。

而在公共服务领域项目的获取上，保利物业依托央企背景及信用背书，通过与政府、国有企事业单位开展“央央”、“央地”战略合作。据招股书披露，保利物业目前与世界500强中国机械工业集团有限公司的附属公司、四川省资阳开发区投资有限公司以及与湖南、江西等地国资背景的机构均已开展战略合作。

紧抓政府“放管服”改革和强化基层社会治理等政策机遇，保利物业以西塘景区为首创，开创性的提出了城镇综合治理、全域化治理模式，为基层政府提供了有效的解决方案。

随着物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市，依托社区服务场景，大型物业服务企业具备多业态、模块化的管理系统和工具运营管理等优势，集成综合服务能力较为突出，同时也推高了市场的进入门槛。

而保利物业则率先制定了行业领先的服务标准。招股书显示，保利物业持续推进企业标准化建设工作，多年来不仅建立和完善了企业运营管理及服务体系，也根据业态和产业的不同，制定了一系列的特定管理服务制度，在实现内部高效管理、提升服务水平的同时，保障企业向外部输出高品质、标准化的服务。

今年8月，保利物业助理总经理靳勤在2019博鳌房地产论坛上表示，经过多年探索，保利物业公共服务走出了一条“共建共治共享”的社会治理发展新路，即以公共服务理论为基础、以政府为主导、以保利物业服务为主体、服务对象积极参与的新型社会治理创新模式。

业内人士指出，从社区服务商向城市服务商升级，是物业龙头企业最具想象空间的发展方向，而保利物业在城市公共服务领域的探索已经较为领先。