内地竞争者杀入香港 香港地产商纷纷开拓海外市场 这是要跑的节奏吗？

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　　自08经济危机过后，香港楼市已经持续繁荣了近十年，最近一两年，随着美国加息的预期升温，不时传出香港楼市已达顶峰、香港楼市要暴跌、谁谁谁跑了、香港本地地产商要撤出香港市场等新闻。

　　首先，近年来不时有内地发展商斥高价来港买地，令香港发展商压力山大。在香港，地产项目的毛利率可以达到30%，从而吸引了很多内地发展商来香港竞地。最新的个案为海航集团旗下公司斥资逾88亿元买入位于启德的住宅地，平均楼面呎价已达到1.35万元，计及建筑成本﹑利率开支等等，日后开售时每平方呎售价将高达2.5万元，才可以让发展商取得约30%毛利率。

　　在竞争者增加的情况下，发展商亦自然感受到压力。有「地产大好友」之称的信和置业(00083-HK)主席黄志祥在上月底出席股东会后，亦向在场传媒指出现时在香港投标地皮竞争日大，地皮亦不便宜。

　　黄志祥一向是地产大好友，只要是心仪地皮，便会积极出价。在1997年的楼市高峰期，由信和牵头的财团以118.2亿元投得蓝湾半岛地皮，该出价纪录时至今日仍未被打破。可是连一向作风进取的黄志祥，都表示倍感压力。香港本地发展商将目光投向海外便不足为奇。

　　其次，香港发展商除了面对来自内地发展商的竞争外，亦受到政府推出的楼市调控措施影响。政府为了压抑楼价升幅，近年不断出招。年初刚将银行按揭由7成调整为不超过6成（意味着首付将有30%调高至40%），而就在11月4日，又发布了大幅上调印花税的楼市辣招，将双倍印花税率(DSD)划一上调至15%。政府出招后，一手住宅交投量按周大跌6成，二手住宅只录得零星成交。而发展商也向外宣称，需要考虑调整优惠措施，来分散调控措施产生的风险。

　　当香港发展空间被逐渐压缩，香港的发展商自然要多考虑在海外物色项目。信和去年亦拓展业务至澳洲酒店市场。远东发展(00035-HK)亦伙拍周大福企业及Echo Entertainment，在澳洲发展酒店及赌场项目。

　　近日庄士中国(00298-HK)及爪哇控股(00251-HK)分别在英国收购商厦，作价分别为7.74亿元及15.2亿元，项目回报率分别为4.25%及4.4%。在现今的低息及低回报时代，4%的租金回报率已属不俗。

　　但是开拓海外市场之路并不是一帆风顺。李嘉诚掌舵的长实地产在进军欧洲时也不时受阻。何况其他本港发展商。仍旧以信合为例，除了在新加坡﹑澳洲的酒店业务，信和的业务还是集中在香港，内地的项目也不多，这反映出发展商要将业务大幅分散仍是困难。

　　虽然在竞地方面，面临来自内地强大财团的高价竞争手段，香港发展商遭受压力，但本港地产商的收入不单是只靠开发新楼盘的销售收入，其他收入如租金也占相当大的比例。新鸿基地产(00016-HK)的全年业绩，截至今年6月底，整个财政年度录得433.56亿元物业销售收益，以及211.36亿元租金收入，比例为2：1 。

　　因此虽然香港楼市有越来越多的内地竞争者参与其中，但这并不代表香港发展商要全面退让，重点在于透过哪一种业务营运方式来推动业务发展。本港发展商进军海外发展项目，只属业务多元化手法之一。