逆势收涨超10%！宝龙地产冲刺千亿销售目标

逆势收涨超10%！宝龙地产冲刺千亿销售目标很太吧动漫图片 本文整理自中金、西南证券、中达证券、兴业证券等研报 3月4日，宝龙地产一度逆势涨超14%，领涨沪市港股通成份股，截至收盘涨10.71%，报7.03港元。 公司昨日公布财报，2020年实现收入约为354.95亿元

本文整理自中金、西南证券、中达证券、兴业证券等研报

3月4日，宝龙地产一度逆势涨超14%，领涨沪市港股通成份股，截至收盘涨10.71%，报7.03港元。

公司昨日公布财报，2020年实现收入约为354.95亿元，同比上升约36.3%。公司拥有人应占利润约为60.93亿元，同比上升约50.8%。

公司拥有人应占核心盈利约为35.96亿元，同比上升约34.2%，超出一致预期，主要得益于毛利率具备韧性，及费用管控得力，销售管理费用率同比改善1.8 个百分点，有效税率同比改善5.3个百分点。

从结构上看，地产开发和商业运营收入分别增长40.1%和15.0%，地产开发带动整体收入大幅增长。公司整体毛利率下滑0.3pp至36.1%，依然维持在行业高位。

2020年实现销售额约为815.51亿元，同比上升约35.1%，完成全年销售目标108.7%。销售结构上公司深耕长三角地区，销售占比达85.8%，从城市能级来看，一二线城市销售金额合计占比为83.2%。

土储聚焦长三角，成本优势突出

2020 年公司新增项目39个，计容总面积940万方，新增货值1332 亿，权益地价 333 亿，权益比 66%，新增土储中长三角及大湾区的投资金额占比 80%。

公司聚焦商业+住宅拿地模式，土地成本优势明显，2020 年新增项目的平均溢价率仅 4.7%。新拿地平均楼面价约 5367 元/平，仅占全年销售均价的35.1%，使公司在激烈的土地竞争中仍拥有相对充足的利润空间。土储平均土地成本3466元每平米，仅相当于销售均价的22.6%。

截至2020年底，公司土储总体计容建面3650万方，可售货值4478 亿，其中一二线城市合计占比81.5%，长三角区域合计占比 68.7%。

展望未来，公司将大力挖掘大湾区的投资机会，落实「1+1+N」的布局战略。

商业板块加速布局，经营效率提升

公司2020年新开业商场9个（含 3 个轻资产），商业新签约面积248万平，新增商场15家。2021年公司计划新开业商业项目合计22个，其中商场13 家，商业管理规模位居行业前列。

目前公司已布局商业项目121个，其中长三角布局86个，占比71%。公司全年平均出租率89.9%，相比2019 年上升0.5pp，维持在合理水平。从平均单店客流和平均单店营业额来看，于2020年9月已恢复2019年同期水平，疫情冲击基本恢复。

财务状况趋于稳健，融资成本小幅下行

2020年宝龙地产财务状况进一步改善。2020年末扣预负债率降至70%，根据三条红线的要求已进入「绿档」。

得益于销售回款稳健（回款率85%）以及部分土地款（约100 亿元）递延支付，公司净负债率亦改善至 74%，同时现金短贷比为1.4 倍。

此外，2020年公司平均融资成本同比持平于6.44%，考虑到标普提升公司展望至正面，中金预计其融资成本或进一步下降。

销售动能预计仍将延续强劲

公司2021 年计划供货1700亿元（同比增长30%），销售目标为1050亿元，同比增长28.8%。

考虑到公司土储充裕（可覆盖近5年销售）以及未来拿地预算合理（每年将权益销售回款的40-50%用于拿地），中金认为其2021年销售目标可轻松达成，且2022-2023年销售复合增速有望达到约25%。

兴业证券认为，公司销售持续高增，2021年销售目标增速达到29%，源于近两年的销售规模扩张、权益比例提升，加上预期毛利率将维持 30%以上的较高水平，公司未来两年业绩仍将保持优质稳健增长。

商业方面，公司2020 年致力于提升出租率和改善商业部门组织架构且已初见成效，中金预计2021年将进一步彰显上述措施的效果。

2020年投资物业收入（含商场租金和管理费）同比增长 15%，其中租金在疫情压制内生表现的情况下（出租率，同店租金和息税折旧摊销前利润率同比持平，成本收益率略降1个百分点至13%）仍有10%的增长。

公司预计投资物业收入增速在2021年恢复至24%，其中来自内生（如计划整体出租率从2020年的90%提升至 95%）和22家新开业商场的贡献各占一半。

然而，宝龙地产股价大涨的同时，其商管物业子公司宝龙商业却在15:13左右跳水，一度重挫12.6%，最终收跌8.18%。

编辑/lydia