富途研究 | 物管板块近期走势简评与后续投资建议

富途研究 | 物管板块近期走势简评与后续投资建议3d试验频道 核心观点： 1、年初至今（4月7日），我们此前重点推荐的物业股，如碧桂园服务、滨江服务、绿城服务、华润万象生活的累计涨幅分别高达51%、66%、35%和32%。 2、上述物业股近期的股价暴涨主

核心观点：

1、年初至今（4月7日），我们此前重点推荐的物业股，如碧桂园服务、滨江服务、绿城服务、华润万象生活的累计涨幅分别高达51%、66%、35%和32%。

2、上述物业股近期的股价暴涨主要是由以下因素推动：2020年业绩高速增长、未来业绩指引超预期、政策利好、10家物管企业被纳入陆股通、以及乐观预期下驱动估值扩张。

3、展望后市，我们仍然坚定看好物管行业的未来发展以及板块的股价表现。但考虑到部分物业股估值较高，且已经透支未来1~2年的业绩增长，投资者也有必要考虑赔率，毕竟好生意+好公司固然重要，好价格也极为关键。

4、考虑到资本市场愈发侧重外拓能力（体现核心竞争优势），因而建议投资者重点关注具备明显品牌优势和定价优势的物管公司，如滨江服务、绿城服务以及金科服务。

5、风险提示：项目外拓进度不及预期、未达到业绩指引目标、人力成本大幅上升。

核心观点：

1、年初至今（4月7日），我们此前重点推荐的物业股，如碧桂园服务、滨江服务、绿城服务、华润万象生活的累计涨幅分别高达51%、66%、35%和32%。

2、上述物业股近期的股价暴涨主要是由以下因素推动：2020年业绩高速增长、未来业绩指引超预期、政策利好、10家物管企业被纳入陆股通、以及乐观预期下驱动估值扩张。

3、展望后市，我们仍然坚定看好物管行业的未来发展以及板块的股价表现。但考虑到部分物业股估值较高，且已经透支未来1~2年的业绩增长，投资者也有必要考虑赔率，毕竟好生意+好公司固然重要，好价格也极为关键。

4、考虑到资本市场愈发侧重外拓能力（体现核心竞争优势），因而建议投资者重点关注具备明显品牌优势和定价优势的物管公司，如滨江服务、绿城服务以及金科服务。

5、风险提示：项目外拓进度不及预期、未达到业绩指引目标、人力成本大幅上升。

此前，富途研究团队曾在多篇行业研究报告，如《》、《》、以及海外大地产周报，如《》、《》等，明确建议投资者加大配置业绩增长具备确定性的物管板块，具体推荐的标的包括：碧桂园服务、金科服务、绿城服务、滨江服务和华润万象生活。

数据来源：富途牛牛

数据来源：富途牛牛

数据来源：富途牛牛

而上述公司的股价走势也印证了我们此前的判断。

那么是什么因素推动物管板块股价近期表现如此强势？以及，展望后市，投资者又应该如何具体配置物管板块？这即是本报告主要探讨的两个问题。

一、近期走势点评

先来回顾下近期走势，再来分析背后的支撑因素。

2021年年初至今（4月7日），此前重点推荐的物业股，如碧桂园服务、滨江服务、绿城服务、华润万象生活的累计涨幅分别高达51%、66%、35%和32%。进一步分析，可知上述涨幅基本是在近两周实现，即披露2020年业绩后，尤其是滨江服务和绿城服务，近两周的累计涨幅分别为40%和55%。此外，新城悦服务、世茂服务、和泓服务的近两周累计涨幅也超过10%。

数据来源：富途研究

实质上，上述物业股近期的股价暴涨离不开以下因素：A.2020年业绩高速增长、B.未来业绩指引超预期、C.政策利好、D.10家物管企业被纳入陆股通，以及E.乐观预期下驱动估值扩张。

1.核心因素——2020年业绩高速增长

从2020年业绩表现来看，物管板块内上市公司实现了普遍的业绩高速增长。根据我们的统计，港股物管板块主流的38家上市公司2020年的算术平均营收增速及归母净利增速分别高达31%和57%。其中，和泓服务的归母净利最高，具体为309%；而世茂服务的营收增速最高，具体为102%。另外，全行业归母净利增速的中位数高达60%。强劲的业绩增长是物管板块诸多个股股价上涨的核心动力。而滨江服务、绿城服务、世茂服务等在2020年业绩披露后的股价表现，充分验证了上述观点。

数据来源：富途研究，Wind

2.核心因素——未来业绩指引超预期

除了已经被验证的2020年业绩，物管企业的管理层还向投资者提供了未来年度的业绩指引。由下表不难看出，管理层提供的未来年度业绩指引十分乐观。具体来看，2021年净利润增速指引的算术平均数为52%，中位数为50%。

由此，在超高速业绩增长的预期下，投资者对物管板块的情绪整体较为积极乐观，进而助推更高的估值容忍度。毕竟高估值对应的是高预期。

数据来源：公开资料、公司公告

3.核心因素——政策利好

除了微观上的利好因素外，物管板块同样也具备政策上的利好。近半年来，国家密集出台利好物管行业的相关政策。比如在2020年12月，住建部等六部委发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》；此外在今年1月5日，住建部、发改委、市场监管总局等10部委联合出台了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

随着政策利好不断出台，物业管理行业将面临更大的发展机遇，具体表现为国家放开了物业费定价的行政限制，以及鼓励物管企业发展社区增值服务。

类似于乐观的业绩指引，相关的物管政策也直接刺激投资者对物管板块的情绪趋于乐观。

数据来源：中信证券

4.核心因素——10家物管企业被纳入陆股通

3月份，10家物管公司被纳入陆港通。在南下资金的持续增持下，港股物管板块的流动性大幅抬高。包括世茂服务、华润万象生活、融创服务、永升生活服务、雅生活服务、恒大物业在内的6家物业管理公司成为沪港通标的。同时，新城悦服务、合景悠活、卓越商企服务和金科服务4家物管公司成为深港通标的。

而在上述公司被正式纳入陆股通前，港股投资者即已提前买入和助推股价上涨。

5.核心因素——乐观预期下驱动估值扩张

上述种种利好因素或单独或结合的推动下，最终导致的结果就是驱动估值持续扩张。以物管龙头碧桂园服务为例，其在2021年的滚动市盈率倍数要远超之前年度。

数据来源：Wind

综上，物管板块近期的行情是由多重利好因素推动，有些个股，如世茂服务，其股价上涨即是由被纳入港股通、2020年业绩超高速增长、提供乐观的未来年度业绩指引等因素推动；有些个股，如碧桂园服务，其股价上涨，则是基于未来业绩增长具备确定性、以及作为板块的绝对龙头享有估值溢价推动；有些个股，如滨江服务，则是单纯依靠业绩超高速增长来推动股价上涨。

因而，虽然物管公司普遍面临行业性的政策利好因素，但是股价上涨背后的具体推动因素不一定完全相似。如果是深入到公司层面来剖析其股价上涨的推动因素，则需要具体情况具体分析。

二、后市配置建议

整体来看，虽然物管板块具备种种利好因素，但是投资者不能忽略隐含的风险点。

截至目前，港股物管板块的上市公司一共有45家，除去少部分属于商管类的物管公司，如华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务、星河商置、金融街物业等，剩下的基本是以住宅项目为主的住宅类物管公司，板块个股同质化（业务、题材概念等）较为严重，对于投资者而言，住宅类物管企业的选择众多，直接后果就是不同规模的住宅类物管企业享受的市盈率倍数差异巨大，具体表现为头部物管公司可以享受估值溢价，如融创服务、碧桂园服务、永升生活服务，其滚动市盈率倍数分别高达107倍、74倍和71倍。而部分中小物管企业则面临边缘化问题，且从交易角度来看，严重缺乏流动性，以致面临大幅估值折价。

数据来源：富途研究，Wind

面对着头部物管公司充分享受着估值溢价、部分中小型物管公司受限于同质化而面临大幅估值折价的现状，我们的观点如下：

1.中长期维度来看，考虑到作为物管公司业绩的前瞻指标——合约面积/在管面积仍然较为理想，尤其是头部物管公司，以及行业内上市公司加强对社区增值服务的探索，我们仍然坚定看好物管行业的未来发展以及后续股价表现。

数据来源：中信证券

2.短期维度来看，基于部分物管企业的估值较高，比如碧桂园服务当前市盈率倍数对应的历史百分位为92%，这意味着碧桂园服务当前的估值水平要超过其上市至今92%的交易日，建议投资者谨慎追高，注意考虑赔率问题，毕竟好生意+好公司固然重要，但好价格也极为关键，毕竟当前的估值水平已经透支了部分物业股未来1-2年的业绩增长。

3.具体的投资主线，现阶段物管公司的业绩增长仍然需要依靠基础物管服务，在价（物业费）上涨仍然十分有限的前提下，仍然需要依靠量（在管面积）来推动。而资本市场越来越多看重外拓能力（体现核心竞争优势），因而建议投资者重点关注具备明显品牌优势和定价优势的物管公司，如滨江服务、绿城服务以及金科服务。

三、风险提示

项目外拓进度不及预期、未达到业绩指引目标、人力成本大幅上升。