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本报记者 钟广莲 童海华 深圳报道

在深圳网中盘中洲湾购买了一套商务公寓后，宋先生（化名）在嘉鑫·辉煌时代又购买了两套48平方米的复式商办公寓用来投资。

与中洲湾的商务公寓不同的是，其在嘉鑫·辉煌时代购买的48平方米复式户型，房屋性质为办公。该项目内场销售人员表示，商办公寓不限购不限售，灵活性高，因此也成为现在投资客的首选产品。

继《粤港澳大湾区发展规划纲要》后，8月18日，深圳又迎来建设中国特色社会主义先行示范区的重大利好。

首先反映在楼市上。8月底，天健天骄南苑住宅项目开盘，开盘当天去化率50%。另外，同期开盘的中洲湾公寓项目截至9月底共备案312套，成交金额为11.41亿元，位居全市公寓成交金额第一名。

在持续利好之下，继今年3、4月小阳春之后，原本还在观望的投资客又开始蠢蠢欲动。然而，限购、限售等严厉的调控政策让很多投资客望而却步。与住宅相比，限售五年不限购的商务公寓市场行情明显高于住宅市场。

记者调查发现，另一种类住宅产品——商办公寓正在不断升温。

热度上升 成交分化

在中国特色社会主义先行示范区等优惠政策加持下的深圳，新房市场经历了8月底的一波小高峰后，开发商推盘的热情持续高涨。

从8月底开始，深圳开发商积极推盘，放货量不断增加。深圳中原研究数据显示，8月底开始访客指数大幅上升，9月访客指数维持在55.29~60之间，与上年同期相比，处于高位。

深圳中原研究院数据显示，9月新房市场有16个项目开盘入市。其中，9个为住宅项目，2个公寓项目，另外有5个办公产品项目。

从成交数据来看，成交量有明显上升趋势。9月新房市场共网签5421套商品房，环比上升25.0%。

然而，记者梳理发现，在新房市场中，住宅和商务公寓、商办产品成交量的分化尤为明显。

在住宅市场，9月深圳新房住宅有8个项目获批预售，成交约为2748套，环比下滑9.55%；总成交面积为26.91万平方米，环比下滑6.28%。而公寓市场的表现却尤为抢眼，网签数据显示，9月全市商务公寓共成交2202套，环比上升103.32%；成交面积10.89万平方米，环比上升80.66%。

事实上，在2018年7·31政策出台以来，深圳新房住宅市场一直保持着相对平稳的态势，而不限购的公寓产品销量逐渐上升。但是商务公寓5年限售的规定，也让很多投资客望而却步。

在此背景下，投资属性较强的办公产品受到不少投资客的青睐。数据显示，9月有5个办公项目获批，供应量为13.75万平方米，环比增加2.8倍。网签数据显示，9月深圳一手办公成交面积为2.58万平方米，环比上升7.49%；二手办公成交面积为1.54万平方米，环比上升118.9%。

现在投资客投资都选择商办产品，因为不限购不限售，也不限贷，投资回报率会比较高。某楼盘销售人员告诉记者。

办公用房受投资客青睐

除了嘉鑫·辉煌时代以外，近期，记者走访了深圳多个楼盘项目，不少楼盘中办公性质的房屋都被包装成公寓出售。

据了解，阳光城天悦（又名深南阳光大厦）于2018年开盘销售，主要出售商务公寓和办公产品。深圳市房地产信息平台数据显示，该项目商务公寓89套，已售25套；办公产品213套，仅售14套。

位于龙华区的一项目也主要出售办公用房。记者调查发现，该项目近期出售A座，180~275平方米的大户型，房屋性质也是办公，另外，此前一直在售的C座主要为70平方米左右的户型，层高4.5米。

该项目销售人员表示，房屋可精装交付，但需要额外交8万元装修费用。

商办市场的热度上升，除了政策利好外，跟深圳严厉的调控政策密切相关。

2018年7月31日，深圳出台了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。而商办产品并不在限购、限售之列。不限购且转让灵活的特点正符合投资客在深圳购房投资的需求。

财经小常识：逆向选择，在此状况下，保险公司发现它们的客户中有太大的一部分来自高风险群体。

一位业内人士告诉记者，深圳有的项目投资客占比在80%左右。

除此之外，高额的租金也让商办公寓的市场行情不断上升。

之前客户委托我们出租一套70平方米的复式商办公寓，租金开到1.5万元/月。中介人员吴姐（化名）告诉记者。

而在福田区上梅林，租金水平更高。嘉鑫·辉煌时代销售人员告诉记者，周边公寓的出租价格有的已经达到200元/平方米。贝壳找房的房源数据显示，该项目对面的理想公馆，70平方米的两室户型，租金已达到1.5万元/月。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，深圳现在办公产品供给不断增加是市场的投资需求所致，现在深圳要修改规划很难，如工改住、商改住等。而政府对住宅用地的管控非常严格。对于旺盛的市场需求，开发商只能想办法打擦边球。

可用作居住？

2018年，深圳出台了《深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）》，明确表示办公性质的建筑为供各类企事业单位和机关团体从事办公及相关业务活动的建筑。然而记者走访发现，不少开发商给产权性质为办公的产品赋予了居住功能。

在嘉鑫·辉煌时代，记者看到，4.5米层高的办公产品被设计成复式精装修交付，室内还通燃气。从各方面来看，主要承担居住功能。另外，该项目办公性质的房屋多为48~70平方米的复式户型。

而深圳2017年发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（简称《通知》）规定，商业、办公建筑设计不得采用住宅套型式设计；卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。另外，《通知》还规定单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%。

深南阳光大厦的销售人员告诉记者，政府有明确规定，办公产品不能搭板、改造成复式，也就是说，不能承担居住功能。然而，当记者表示目前手头资金不够时，该销售人员也建议记者购买该项目的商办产品，作为过渡使用。

事实上，记者走访发现，深圳多个项目均被设计成复式精装出售。

中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，事实上现在没有明确规定办公产品不能用来居住，开发商的做法也是在打擦边球。在政策的刚性规定下，消费者购置办公用房可能会有潜在的风险，但是也不排除在市场体量大的情况下，政府根据市场情况去调整相关政策。

关于以上情况的处理，深圳已有先例。2018年，位于坪山区的一项目在交房后不久，突然收到坪山区规划土地监察局的告知函，称该小区业主违规搭建，必须拆除违建部分。

据了解，当时出售的是层高为4.5米的35~65平方米的毛坯房，由业主在收房之后将其设计成复式户型，因此遭到监管部门的处罚。记者查询发现，业主违规搭建的房屋产权性质均为办公。

除了违规搭板，有的开发商甚至将20多年前开发的商铺进行改造后，包装成公寓出售。

此前，据深圳电视台财经频道《1919创财经》报道，位于龙岗大芬的名城国际广场涉嫌改变房屋用途，违规销售公寓。据报道，名城国际广场项目是一个已经有20多年的老小区，该项目三四层的房屋用途为办公，近期推出新房销售。

而该项目随后也遭到相关部门的整改。

8月底，记者打电话到售楼处咨询，该项目销售人员告诉记者，项目还未开放购买，无法看房。近期，记者发现该楼盘有重新开售的迹象，便到售楼处询问。

售楼处工作人员告诉记者，该楼盘在10月7日下午3点以后就停止销售，无法看房了。

有知情的中介人员告诉记者，该楼盘是因为房产证办不下来，所以才停售。至于办不了房产证的原因，是开发商违规将商铺分割，原来的每一间商铺都被分割成两套，再包装成公寓出售，也就是说两套房子才有一个房产证。

记者在该项目展示中心的户型平面图看到，几乎所有的公寓都是由此前的商铺分割成两套出售。

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针对该问题，记者发函给深圳市住建局，截至发稿，未获回复。

财经小常识：对于富有弹性的商品，其价格与总收益成反方向变动。对于缺乏弹性的商品，其价格与总收益成同方向变动。