一说到投资，立马就会想到什么？想到房地产。为什么呢？因为房地产的盈利性大，价值属性大，并且呈现着长久上涨的态势，没有下跌的存在。今天的这一文就为大家实力剖析房地产的价格走势以及盈利点、潜力到底在哪里，以及未来是否具有更大的投资属性。当然了，也需要对比现在市场主流理财产品与房产投资回报率之间的差距，做到合理性投资。

一、你不懂的房地产价格走势，原来在这些图片中一眼就能够看出规律。

房地产市场呈现的是怎样的走势呢？个人的总结为快速上涨，高位震荡。怎么讲呢？就是说呈现着阶段性价格快速上涨，上涨以后出现高位的横盘，当然了，横盘的时间会十分的长，在长时间之中存在价格略有下跌的情况存在。

很多年前的数据，重新再找出来十分的困难，在这里先使用文字与大家讲解，然后再拿一些数据图片与大家分析。

2009年，市场经济了什么？经历了2008年美国次贷危机的影响，股票市场大幅下跌，企业倒闭数量骤增，失业率数量上升。但是，在2009年发生了一枝独秀的经济态势，而在此时的房地产价格也是突起，上涨的幅度达到了50%、100%水平。当然了，全国范围内并不是全部的在当年发生了大幅的上涨，一线城市先出现上涨，随后的二三线城市、四五线城市等出现变化，在2009年、2010年时继续发生不同程度的房地产价格上涨。一两年的时间房地产市场就发生了50%、100%的上涨幅度。在当时成为了热议的话题。

2009年的数据并没有详细的找到，并且三四线城市也是很难统计。所以接下来就以上海与武汉城市的房产价格进行呈现、分析。

还是将所有的观点进行讲解。而在2010年时，各个主要地区也是纷纷出台了相关限购、限贷等条款，对于快速房地产价格上涨进行冷却。当时也是起到了很大的作用，房地产市场价格上涨也是被遏制。那么，在接下来的时间房地产市场又是以何种形态呈现的呢？就是以高位横盘、略有下跌呈现。当然了，这是个人的总结。

为什么说是这种形态的呈现呢？主要是因为在2011年至2015年，房地产市场价格并未出现继续的快速上涨之态，综合很多地区呈现的是高位横盘之态、高位震荡之态的情况。甚至很多地区出现了空城状态，房地产很是难以消化，达到了高库存状态。

整体对于房地产市场的价格走势呈现特征就是快速上涨，高位震荡八个字概括。

接下来带大家分别看一看2010年至2018年武汉与上海房地产平均价格的走势：

在这里没有找到2009年时的数据，简单说一下，2009年一二三四线城市房产价格均有所上涨，并且从图表中也是能够清晰的看到二线城市的武汉2010年是依旧是呈现着上涨之态，上海城市已经出现了高位横盘的态势。

而在这一轮的房地产价格上涨周期中，最开始时并不是发生在一线城市，而是在二线城市发生，当时记得为合肥、武汉等地区二手房得到了很大的市场效应。所以呈现的，武汉地区的价格自2015年时就开始出现大幅上涨，而上海则在2016年时发生大幅上涨之态，当然了，一线城市的上涨则会引领大部分房地产价格市场的上涨，呈现了一二三线城市共振式上涨，上涨的幅度更是达到50%、100%的幅度。这也就是发生了2016年、2017年大部分城市出现上涨的背景。

二、投资性用房，不需要凑热闹。

既然呈现着快速上涨，高位震荡之态，并且有着时间上的快速上涨，而后高位震荡的时间更长，甚至上海地区还出现了略有下跌之态。现阶段投资性用房，还有必要投资吗？也就没有了更高的投资属性。

为什么呢？因为，需要支付更多的时间成本。时间也是存在着成本，因为可以通过其他的理财、存款进行收益。所以，在这种背景之下，虽然二线城市依旧能够保持一定的上涨，但是涨幅已经缓和很多，并且在2018年末出现了负涨价之态。可能存在透支房价的情况。再此背景下，还有多少的涨幅呢？从房地产历史走势的角度讲，未来涨幅会逐渐趋缓、平均。甚至说呈现，高位的横盘震荡略有下跌之态。

三、房产投资的年化收益率到底高不高？

再来分析分析房地产投资的年化收益率到底高不高。如果将房地产价格与出租的租金相叠加，以历史的数据显示，房地产的收益性确实高。就拿2010年至2018年的价格走势来看，武汉的上涨幅度能够达到200%，上海能够达到150%，并且其中还有着不同程度的租金收益，单价格增长年复合增长率分别为15%、11%，如果叠加租金收益最高能够达到20%、15%的水平。

可能从数字上看不出多大的冲击，但要知道，曾经的世界首富沃伦·巴菲特的年化复合增长率为20%-30%之间。房地产市场的前十年投资复合增长率能够达到什么水平？能够达到沃伦·巴菲特的水平。传奇般投资！

当然了，之前十年的投资，确实十分传奇，有着巨大的盈利性质。但是，并不代表未来几年同样具有很高的盈利性。怎么讲？从规律的角度看，未来可能五年的时间，房价水平并不会大幅的上涨，而盈利性只能是依托房租收入。

那么，房租有多少的收入呢？房产有两种方式：1、整租；2、公寓式出租。两种方式不同，年化收益率也就不同。就拿我所在的城市而言，一个三线城市，房价已经上涨至1万元/平米，但是一套整租100㎡的房产月租金只有不到4000元，并且还是在市中心附近。4000元元/月还算是较高的水平，普遍3000元左右。中心地带一般是1.3万元/平、1.5万元/平，为了方便计算，仍旧是以1万元/平计算。当然了，还有各项费用的支出，还有装修费用，总计需要花费120万元左右。一年的租金为48000元，计算一年的回报率为多少呢？百分之四。并且这是以最优化的水平进行的计算，普遍低于3%水平。也就是说现在投资性房产，在房产价格不上涨的情况下，需要30年的时间才能够回本。

这与之前的几年时间翻几倍房产投资对比，有着天壤之别。房产的年化回报率已经在大幅的下降。甚至说，已经失去了最佳投资品的地位。

四、面对房产低回报，市场哪些投资更合适？

财经小常识：收入一消费曲线是把代表与全部可能的消费者货币收入相应的均衡市场篮子的点连接而成的一条曲线。这种曲线可以用于推导恩格尔曲线。

1、最稳定、安全的投资：银行储蓄。

一听到银行储蓄，投资者心都凉了，毕竟年化收益率实在是太低了，低到无法让人接受，活期年化利率0.35%，这与房产投资相差甚远。

其实，普遍对于银行储蓄的投资都是在活期利率认知下，而对于所有期限的定期存款以及近几年银行存款产品的改变没有了解。怎么讲呢？虽然说现在银行定期存款年化利率：活期0.35%，三个月定期1.1%，六个月定期1.3%，一年定期1.5%，二年定期2.1%，三年定期2.75%。但是，各个银行均有不同程度对于存款利率的上浮，普遍上浮20%、30%，就拿三年定期而言，能够达到3.3%、3.575%水平。而房产一投资至少也是几十万、几百万，银行间还有着大额存单，也是在近几年发展起来的大额储蓄产品，简单来说就是额度大的定期存款，并且能够在未到期之前进行转让，年化利率能够达到多少呢？能够达到3.8%、4.2%、4.5%，甚至是5%的水平。

长期限的定期存款产品，可以说已经是超过投资房产租金回报率的存在。并且，不需要担心未来因为房地产税出台坚决遏制房地产价格上涨的因素的影响。如果是，投资性房产，在快速上涨，高位震荡的房产节奏下，可以避免一些时间成本，固定期限的银行储蓄也是合适，起码能够超过租金回报率的存在。

2、理财产品也是主要的选择标的：

对于银行三年定期存款、大额存单来说，虽然安全系数高，但是期限也是长。在同等利率水平下，也是有着理财产品的选择。在这里简单为大家介绍一下理财产品的基础知识：

理财产品风险等级分为五个等级：低风险、中低风险、中等风险、中高风险、高风险。当然了，专业人士看的都是R1-R5级别，通常大家看到的风险标识是低风险这类通俗易懂的风险标识。

这五类风险等级的理财产品有着什么区别呢？有着不同风险的区别：

低风险等级理财产品，主要针对的是储蓄存款、大额存单、国债、国债逆回购、保险等渠道投资，通常见到的是保险理财，现阶段的年化收益率在3%-5%之间。

中低风险等级理财产品，主要针对的是低风险等级可投资品、货币基金、银行理财、信托、高信用企债等。现阶段年化收益率能够在3.5%-6%之间。

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而低风险、中低风险因为投资渠道的限制，具有很高的风险吗？并不存在。甚至从某种程度上可以说是保本保息的存在。

中等风险、中高风险、高风险等级的理财产品对于本金就有着一定的风险存在，可能发生亏损。所以，对于这三类等级理财产品，普通投资者可以规避，风险类的投资者可以尝试。在这里主要讲低风险等级理财产品、中低风险等级理财产品。

房产投资的租金回报率是多少呢？现在是3%、4%水平。而中长期270天期、360天期中低风险等级的理财产品年化收益率能够达到多少呢？能够达到5%水平，多出了1%、2%。所以说，从现阶段对比房产投资与银行理财投资，银行理财反而更胜一筹，并且不需要承担什么风险。

3、价值投资、策略投资，既降低风险又能够提升收益（不存在任何推荐，仅个人观点）。

现在的房产投资，在面对住房不炒坚决遏制房地产价格上涨提速房地产税的背景下，投资是具有着一定的风险的，虽然说房价大幅下跌的概率不大，但是长久横盘也不是那么一回事儿。从投资的角度来讲，房产投资甚至已经成为了过去时，至少从未来五年的时间里看，租金回报率低，又有着房价规律，失去了最佳投资标的位置。

那么当下什么投资品最值得投资呢？个人认为是股市中的价值股。一听到股市，吓蒙圈了？股市也能够跟房产比？众多的投资者都是亏着出来的，可现在还没有听说房产亏着出来的呢。

在这里就需要正视自己，投资不是瞎投资，而是有标的的投资，是价值投资。而执行呢？也不是碰运气，而是策略性执行。为什么是股市呢？

从A股的市盈率、股息率水平来看，上证平均市盈率12.94倍，深证平均市盈率20.88倍，中小板23.57倍，创业板平均市盈率32.91倍；上证平均股息率2.58%，深证平均股息率3.01%，中小板平均股息率2.07%，创业板平均股息率0.69%。

在这里，除了创业板的股息率数据较为low以外，上证、深证、中小板、创业板的平均市盈率已经达到了什么水平呢？已经达到了2014年至2015年牛市启动前底部区间的水平，已经处于被低估的状态。当然了，上证、深证、中小板的平均股息率更是不同程度的达到，甚至超过了2012年、2013年时的水平。深证平均股息率更是3.01%的水平存在，毫不夸张的讲已经达到了房产出租回报率的存在，已经处于了长期可投资环境之中。

当然了，如果将各个价值股的股息率单列出来，甚至已经达到了5%股息率的存在，完全是高于房产租金回报率。

现在的房产，已经不是大众最好的投资标的，投资者需要在各类金融投资产品中发现最适合、最具有潜力的投资标的。