国外房产哪里有的卖房产经纪人考试

　　国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外的房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差

　　国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外的房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。

　　这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

　　举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。

　　美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。

　　国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积国外房产哪里有的卖。

　　而美国纽约、英国伦敦等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。

　　国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点国外房产哪里有的卖，还未全面推出。

　　也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国等很多国家都有房产税，需要在持有期间缴纳。

　　中国是后发国家，城镇化率才54%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市房产经纪人考试，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。

　　各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。

　　宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平房产经纪人考试。

　　我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现排名第一的是中国香港，而内地一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和香港相比还有一定的差距。

　　第一：香港 28836美元/平方米 遥遥领先第二：伦敦 17219美元/平方米第三：新加坡 16494美元/平方米第四：上海15232美元/平方米第五：北京15088美元/平方米第七：深圳13115美元/平方米

　　上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。

　　再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。

　　非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港。

　　Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，房价收入比：

　　排名第一：香港 47.36排名第二：北京 44.35排名第三：上海 43.96排名第四：深圳 40.14

　　注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深分别达到63.36、62.8和57.34，成为全球买房负担最高的城市。

　　从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。

　　香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。

　　伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。

　　新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。

　　上海陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。

　　北京金融街西城晶华小区精装修一居室房产经纪人考试，2008年建成，满二不唯一，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。

　　纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元房产经纪人考试。

　　深圳福田区CBD附近的雅颂居，精装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。

　　旧金山湾区蒂伯龙精品公寓，精装修，3卧2卫，1990年建成，总价1019万元，室内面积198平方米，单价为5.15万元。

　　巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的顶楼公寓，3卧2浴，总价926万元，套内面积176平方米房产经纪人考试，单价为5.26万元，还附带一个38平方米的冬季花园。

　　波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。

　　东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位于47层，视野极佳，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12. 4万元。

　　第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。

　　第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比京沪深等城市房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。