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　　Opendoor Technologies Inc.是一家抢先的室第房地产数字平台，是iBuyer营业的开创开山祖师，总部位于美国旧金山

　　Opendoor Technologies Inc.是一家抢先的室第房地产数字平台，是iBuyer营业的开创开山祖师，总部位于美国旧金山。2014年起，该公司动手经由过程一种全新的、极简的方法来生意衡宇，重塑房产买卖流程。Opendoor经由过程在线流程看待售衡宇停止立即的现金报价，对其收买的房产停止维修后从头挂牌出卖美国房地产巨子排名，赚取效劳费和差价，进而重塑消耗者的衡宇买卖体验，使得在挪动端停止衡宇生意成为能够。它还供给基于挪动使用法式的房产效劳和融资效劳。停止到2022年末，该公司已在美国50个市场展开营业。

　　iBuying流程极简，与传统的衡宇贩卖形式比拟，省去了寻觅掮客人、开放观光、提交报价、协商条约细则、衡宇勘验房地产行情最新动静、衡宇维修、存款等烦琐耗时的买房流程房地产行情最新动静，将买卖全流程收缩到大要两周，而且不需求买家破费过量精神，关于那些得空顾及卖房事件或是需求尽快回流房产资金的卖家极具吸收力。

　　在这方面，Opendoor的做法更片面，除参考主动估值模子给出的报价，它还在各个市场雇佣了本地的掮客人和订价专家，配合到场到报价中来，确保报价综合思索了市场身分的影响。

　　不敷方面，最为市场诟病的是其重资产的贸易形式，Zillow在2021年退出iBuyer营业的此中一个主要缘故原由即收买了大批的衡宇但却未能实时补葺并将其挂牌出卖招致资金链断裂，iBuyer想要胜利，既要范围化，又要提拔周转率。其次， Opendoor只完成了“做市商”的收买部门，贩卖部门遵照传统买卖市场次序，还没有完成“直购直卖”的闭环。Opendoor这么做的缘故原由也很好了解，已往它没有本人的挂牌网站（marketplace），和其流量和睦力还不敷以支持充足多的买家来消化收买的房源。但这么做的成绩却很较着，它需求为二次贩卖的买家中介付出中介佣金，这笔开支凡是在售价的2-2.5%，相称于Opendoor收取的5%效劳费将有一半要付出进来。若二次贩卖没有充足的溢价，那末公司将很难从这笔买卖中赢利。

　　Opendoor是以中产阶层住房为切入点，走的是群众道路。最后从亚利桑那州凤凰城开端，已往9年深耕美国南部和西部的中大型城市区（可类比为美国的二三线都会）。这些都会经济开展繁华，住民支出高，房价安稳，生齿活动频仍。全美房地产掮客人协会公布的数据显现，2022年3季度美国衡宇贩卖价钱中位数为39.2万美圆，Opendoor给出的10-60万美圆代价线根本涵盖了这些都会的中产阶层住房。

　　2020年是一个特别的年份，因为新冠疫情的打击，全美房地产市场在二季度险些陷于窒碍，浩瀚房地产公司裁人，Opendoor的衡宇收买方案被迫减缓，并在4月份裁人35%。三季度开端跟着房地产市场开端苏醒，Opendoor追求资金来鞭策扩大，此时上市不单可以享用市场苏醒带来的盈余，也能够享用到量化宽松政策下估值暴跌的盈余。Opendoor于9月对外宣发上市方案，12月便完成兼并，上市首日开盘价$31.47，估值180亿美金，融资10亿美金。

　　Opendoor对所收买的目的衡宇有较明白的限定，最新的收买目的和几年前比已有所放松，以上的数字按照衡宇的详细状况也可有所调解，好比衡宇的代价上限最高可达140万。这是因为已往十年美国房价安稳上涨，Opendoor的入驻都会不竭增长而至。

　　但是走得快不代表走得稳，Opendoor上市后有过一段工夫的股价高光，最高曾在2021年2月到达过$34.59的高位，但是尔后虽然房地产市场连续苏醒，在美国房地产成交量和成交价均创汗青新高的布景下，也没法阻遏Opendoor股价的下跌。2022年因为美国停止通胀招致利率不竭高涨，房地产市场再度遭到打击，险些一切Proptech公司的股价均大幅调解，Opendoor最低跌至$0.92，市值仅剩5亿多美金。公司无法之下换帅，Eric Wu被调去卖力新营业的开辟，录用原CFO Carrie Wheeler为新任CEO。

　　“主动估值模子(Automated Valuation Model)”是指iBuyers用来快速处置有关衡宇的大批数据并得出报价的专有软件。iBuyers经由过程主动估值模子来给海量室第衡宇供给快速报价，使得范围化收买成为能够，削减野生干涉和本钱。传统来讲，衡宇估值是经由过程检察四周近来售出的相似房产来计较，这个历程被称为比力市场阐发。成绩是天下上没有两个屋子是完整一样的，因而估值时需求针对差别的状况停止价钱调解。精确地停止调解十分艰难，但计较机野生智能十分善于这项事情，他们能够把衡宇特性细化成数百个参数，颠末大批的锻炼后能够最大限度的削减偏差，而且险些是霎时完成。

　　2） 精神较有限，特别是双职工或多孩家庭，或是需求晋级换房，或是需求举家搬家，没法统筹卖房的冗杂事宜诸如衡宇补葺、摆设看房、报价等文件处置等。

　　也就是说，iBuyers不以低买高卖为目的支出滥觞，而是希冀用户为晋级的效劳付费。以Opendoor为例，其目的是向卖家供给有合作力的全现金报价，协助客户制止阅历几个月的烦琐买卖流程，自立掌握搬场和过户工夫，并收取比例相似于传统贩卖中的代办署理佣金的效劳费。这即是Opendoor的主停业务，突破传统房地产行业以MLS及中介为中心的C2C形式，开拓了意在简化流程的C2B2C形式。

　　全部大学时期，购置房地产成了吴的次要喜好。在他2005年结业时已具有了约莫25处房产。他还同时进修编写计较机代码和成立网站，这些阅历为其往后在房地产和科技行业大放异彩摊平了门路。吴在2008年兴办的被美国出名公寓租赁平台Apartment List 收买。后于2010年与火伴创建的房地产数据可视化网站Movity.com被房地产在线挂牌网站Trulia收买，他也因而进入Trulia事情。在Trulia时期，吴指导定位、交际和消耗产物的开辟，使得他对痛点丛生的房地产行业有了更深入的熟悉。

　　跟着华裔移民及留门生数目的增加，颠末近二十年的酝酿，多量华裔群体比年来在北美科技圈发光发烧，多个硅谷独角兽开创人中不乏华裔的身影。华人素爱买房，因而在科技房地产行业中也出现了很多华裔精英，此中就包罗Opendoor的开创人Eric Wu（中文名吴晓波）。

　　iBuying也区分于传统的以谋利、炒房为目标的衡宇倒卖。后者的目的是从低买高卖中赢利，他们凡是以不良资产或陈旧衡宇为目的，对衡宇停止严重创新后以远高于收买价的价钱出卖。反观iBuyers，他们凡是存眷情况优良的衡宇，宣称是以公道的公允市场价钱买房，大大都状况下他们会停止最根本的维修以确保在找到下一个卖家之前完美衡宇的宁静性和功用性。

　　Opendoor由持续创业者Keith Rabois、Eric Wu于2014年3月创建。Rabois结业于哈佛法学院，已经在Linkedin、Slide和Square担当太高管，曾担当Khosla Ventures的初级合股人，今朝是Founders Fund的合股人，在美国科技圈享有超出跨越名度。Eric Wu生长于亚利桑那州格伦代尔，父亲在其4岁时逝世，母亲是一位社会事情者，单独抚育他和mm长大。吴称本人母亲为“天下上最节省的女人”。这位节省的母亲厌恶华侈并以为租房就是华侈钱，因而在吴2岁时便购置了她的第一个屋子，母亲对屋子的认知影响了他。Eric Wu在19岁上大学时，一样由于不想租房，开端操纵他的奖学金买房，他用两万美圆首付款购置了一套在亚利桑那州的校园四周的总值11万美圆的三居室独栋屋，吴将车库和一间寝室改形成单间公寓出租，操纵房钱支出付出米饭钱。买了第一个屋子后，吴不竭的再融资（Refinance），将提掏出的资产作为首付购置其他衡宇并出租。

　　起首，供给免费的报价（即衡宇估值）可以吸援用户自动联系，削减获客本钱。其次，传统买卖中，卖家收到的报价条约条目各别，需求非常慎重挑选。Opendoor的条约没有庞大的附加条目，最大化保证了卖家的长处。最初，买房是人生大事，常常会呈现重复的状况，传统买卖一旦条约签署没法违约（或需付出大笔违约金），Opendoor则许可客户在买卖完成前随时退出。因而，便利化、尺度化、片面的保证系统是Opendoor对立传统买卖、吸援用户的三大宝贝。

　　但是再崇高高贵的手艺也有其范围性。我们凡是说价钱环绕代价高低颠簸，房地产市场瞬息万变，主动估值模子能够最大化估值的精确性，但却没法提早理解衡宇市场意向，这也是为什么Opendoor已经的合作敌手Zillow在iBuying营业上得胜的缘故原由，Zillow操纵其主动估值模子Zestimate的价钱购房招致收买价远高于市场价而招致吃亏终极出局。

　　最新数据显现，Opendoor2022年共完成转售衡宇数目39183套，同比增长80%；总计支出156亿美金，同比削减5%。营业扩大并未带来优良的财政数据美国房地产巨子排名，此次要是因为房地产市场蒙受40年罕见一遇的宏观膨胀，公司2022年1、二季度主动扩大，在市场高涨时买下的衡宇不能不在三四时度调解价钱甩卖招致。

　　2019年美国房产掮客人协会的数据显现，89%的衡宇买卖是经由过程房产中介辅佐完成的，5%是间接向房地产商购置的。意味着即使科技房地产范畴已经是一片红海，互联网对房地产范畴的变化仍旧只是集合在各个细分环节的优化上，并未真正从素质上推翻房产买卖流程。Opendoor的呈现使这类市场等待已久的推翻成为能够。Opendoor想做室第房地产范畴的做市商，操纵极简且通明的衡宇买卖流程代替烦琐的中介拉拢买卖。

　　Opendoor无疑是比年来室第房地产科技行业最大的变化者，但和以往互联网驱动的轻资产形式比拟，它的重资产形式招致其扩大速率较慢。近3年来疫情引发的房地产市场的大起大落也动员着Opendoor估值和股价的过山车走势。整体来讲，它处理了一部门的市场痛点，使得用户从庞大烦琐的衡宇买卖中得以摆脱。但同时宏观经济对其影响较大，从赢利的角度看只能算普通的买卖，看天用饭。当前，跟着Opendoor大幅放缓购入衡宇的速率，它会丧失更少的钱，但同时它也落空了赢利的才能。可观的是，美国房价在2022年四时度并没有持续下跌，而且在2023年一季度已有苏醒的迹象，叠加Eric Wu新推出的Opendoor Exclusives等新营业的开展，Opendoor的根本面大概会发作不小的变革。

　　iBuyer是利用手艺立即为待售衡宇供给报价的公司的总称。iBuyers代表了人们生意衡宇方法的宏大改变，供给了一种比传统衡宇贩卖更简朴便利的替换计划。各家iBuyers运作方法差别，但根本理念是用户在挪动端输入待售衡宇的根本信息，体系会主动天生衡宇报价，若卖家承认报价，随即摆设专人视频或现场核验，最初若卖家承受维修费和效劳费，则可在卖家设定的过户日期完成买卖间接得到现金支出。平台得到衡宇一切权后，会对衡宇停止须要的维修正造，然后在公然市场挂牌贩卖，完成二次让渡。

　　4） 信赖科技并情愿测验考试新事物，敌手艺变化传统行业有激烈的认同感，情愿测验考试无中介到场的全程电子化在线买卖。

　　自2014年创建至2020年末上市，Opendoor共阅历了10轮融资，此中A轮融资来自于开创人Keith Rabois地点的Khsola Ventures，注资1000万美圆。最初一轮融资与公司借壳IPO同时发作，由Blackrock和Healthcare of Ontario Pension Plan领投，融资额4亿美金，使得Opendoor十轮合计融资额度到达19亿美金，和同期创建的Compass配合成为唯一的两家融资超越10亿美金的科技房地产独角兽企业，备受市场存眷。

　　iBuying营业开展疾速，从2017年到2021年买卖量增加了10倍；但从全美房产买卖总量的角度看，iBuying的市场占据率仅为1.3%。详细数目上，2021年全美买卖了541.3万套衡宇，此中70402套卖给了iBuyers。

　　Opendoor面对的最大应战在于它能否可以从转售中获得充足的利润。按照Datadoor.io的图表可见，Opendoor的生意价差连续恶化，Yipitdata的数据显现出一样的趋向。此次要是因为2022年四时度售出的衡宇次要是昔时2、三季度时购入，跟着房地产市场降温，衡宇的代价也鄙人降，加上对后市的担心办理层决议加快兜售，发作吃亏的衡宇比例在增长。市场下行期没法制止生意价差削减以至为负美国房地产巨子排名，收取的效劳费能否可以补偿这一吃亏，是iBuyer们遍及面临的市场质疑。

　　与Zillow等其他几家Proptech自立申请上市差别，Opendoor借助特别目标收买公司SPAC（Special Purpose Acquisition Company）上市，这是近几年来美国本钱市场盛行的弄法。SPAC建立的独一目标在于上市以后经由过程增发股票并购一家私有公司，从而使该私有公司疾速完成上市，而SPAC的倡议人和投资人完成投资报答。与Opendoor兼并的SPAC名为Social Capital Hedosphia Hoildings II，由出名投资人Chamath Palihapitiya指导，该投资人也是维珍银河航天公司经由过程SPAC上市的幕后推手。在该笔兼并买卖中，Opendoor估值高达48亿美金。

　　无庸置疑房地产行情最新动静，“便利”是iBuying形式最大的劣势，处理了卖家在房产买卖中的最大痛点。但是外界鲜少说起Opendoor在增进买卖流程尺度化和保证系统方面所做的勤奋。Opendoor经由过程卖家视角来订定收买步调，最大化减罕用户的后顾之忧，比方供给免费的衡宇报价，买卖完成前随时可退出美国房地产巨子排名，一切条约尺度化等等。

　　Opendoor也意想到闭环的主要性，在2022年8月上线了本人的挂牌网站，试点得克萨斯州三个都会，将其定名Opendoor Exclusives。Opendoor按“一口价”贩卖自有房源14天，接纳先到先得准绳，不承受多方报价。14天内未售出的房源再投放传统的公然市场。停止2022年末，该项目已胜利售出1.15亿美金市值的房产。Eric Wu在其博客中暗示，公司目的到2023年末将有30%的买卖经由过程Exclusive营业完成。若“做市商”闭环打形成功，Opendoor利润将有可观的提拔。

　　麻省理工大学的举动经济学家Dan Ariely暗示，人们常常情愿捐躯一些款项长处来节省工夫和精神，这一点在缺少活动性的房地产市场中尤其较着。Rabois和Wu初创的iBuyer形式遭到投资界追捧，疾速生长为独角兽创业企业。

　　认真梳理Opendoor的财政目标，欠好看出华尔街的担心不无原理。2022年二季度以来，跟着利率上涨招致的房地产市场降温，上半年大笔扩大收买的衡宇不能不鄙人半年打折甩卖，招致吃亏增长，2022年度还计提了4.59亿美金的库存减值丧失。同时，市场下行Opendoor的购置量也在快速下滑。固然iBuyer展现出的快速增长和削减购置力是一个明智的特征，但不管怎样，较低的购置量意味着Opendoor买卖削减，支出削减。

　　iBuyer最集合的市场根本上就是Opendoor开展最好的地域：美国的南部和西部内地多数会地域；此中最热点、成交量最大的是在Opendoor的起源都会亚利桑那州凤凰城，2021年合计8710套衡宇卖给iBuyers；这阐明Opendoor多年来的市场营销和客户指导逐步闪现其功效，iBuying的市场承受度正在提拔。在2021年四时度，iBuying在北卡罗来纳州罗利和亚利桑那州图森的市场占据率靠近10%，用数据阐明了其贸易形式的可行性和远景。