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二手房很火吗?不一定
二手房很火吗?不一定。住建数据显示,成都二手房“成交量腰斩”降到近年历史低位,同样值得注意和深思,具体原因我们在此前的文章(点击蓝字,阅读全文)一文中有十分详细的分析。
这周,二手房“一房难求”的消息传遍各购房群,特别是在城南,甚至有说“卖家坐地涨价100万”,“八次遭遇卖家反悔”的各类故事。
是真实的价格上涨,还是虚假的卖家试探?我们这里暂不做评判,今天我们只是想从供应这个角度看,成都二手房存在的结构性问题:二手房市场看似挂牌量巨大中国房产网,实则处于结构性短缺的“冰冻”状态。
大家都知道成都二手房挂牌量大,供大于求是常态,甚至有人说,成都二手房是“堰塞湖”,对市场形成巨大的供应压力。
我们以链家的数据来看(一是链家是真房源,二是样本足够大)海外房产网站的口碑,成都二手房挂牌量达到13.1万套,的确很大。不过这是所有房源数量,除去商业和车位,剩下的房源即便都视为住宅,则为11万套。
请注意中国房产网!我们再来看构成,这11万套中,5年内的只有9944套,占整个房源的8%。房龄在10年内的也不过3.6万套,占比三成左右。也就是说,差不多七成房源都是房龄10年以上的老房子,真正的优质房源并不多。
我们再看一下房龄10年以内,位于高新区的房源数量海外房产网站的口碑,少的可伶,一共显示有2567套。并且中介说,部分房源中介不愿意带看,因为房东只是挂出来试探行情。
如果你还想要这套房源满五年可以免增值税,那么勾选“10年内海外房产网站的口碑、高新区海外房产网站的口碑、满5年”这三个标签,系统显示仅有532套。
所以,二手房整体供应量虽然大,但是房龄短、地段好、资源好的优质房源却相对稀缺。和新房市场一样海外房产网站的口碑,二手房存在结构性紧缺问题:破老小(如果没有学区)不好卖,好优新抢不到。
2017年4·12限售政策:2017年4月13日以后新购买的住房(含商品住房和二手住房)取得不动产权证书未满三年的,无法办理交易过户手续。
比如,张三在2017年5月购买了一套期房,在2019年12月交房,即便是交房即交证(产权证)中国房产网,目前也无法进行交易。更何况,多数期房都是在交房两年甚至更长的时间后才能拿到产权证,所以再次交易的周期基本在7年左右甚至更长。
因此,目前市面上的5年以内的次新二手房,基本都是2017年4月13日以前购买的期房,数量十分有限。
链家住宅二手房挂牌量11万余套海外房产网站的口碑,楼龄5年以内的仅9944套(1月21日链家官网数据),也就并不奇怪。
本来次新二手房就有限,再加上增值税的交易成本,那么除了学区房,优质的房源范围进一步缩小。部分满了2年但没有满5年房源,卖家选择了取消出售,等待观望,可能直奔满5年再出售去了。
此前,麓湖、万科公园5号普通资格均未能入围最后的摇号环节。不被看好的陆肖TOD,剩余100多套500万级以上的房源热销,说明改善在新房市场的选择越来越小。
从链家挂牌房源的面积段来看,90平米以下的小户型,无论是5年内还是10年内中国房产网中国房产网,基本占比都在50%。这说明,2017年以来的豪宅化倾向,并没有体现在二手房市场,因为大部分房源还在“限售期”。
这导致二手房市场的改善型选择其实还没有新房市场多,从下图数据可以看出,144平米以上的户型去年下半年的涨幅其实超过了90平米以下的小户型。这基本上颠覆了我们认为小户型更稀缺的观点。
还有一个数据是,二手房市场500万级以上的成交其实远没有新房市场活跃。我们人工统计了贝壳找房2020年成都5+2区域500万以上二手房成交,全年一共仅619套。这一数量,基本相当于万科公园五号一个项目的数量。
上图可以看到,锦江区和高新南区的成交量最大,占比约60%,主要成交集中在攀成钢和金融城这两个新房断供的豪宅板块。
“改善看新盘,无房摇神盘,摇号运气差的无房买二手。”这基本就是2020年尤其是“9.14”新政以后成都楼市的缩影。
深圳、上海经历的,杭州会经历、成都也会。只是因城施策的前提,让市场规律作用的表现有时间和细节上的差异。
- 标签:链家二手房网
- 编辑:余世豪
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