融创中国：持续加码， 助力“地产+”长线投资

从“黄金时代”到“白银时代”，地产行业几经沉浮，房企规模之争却从未停止。过往周期中，民企阵营异军突起，其中以融创中国（01918.HK，简称“融创”）为典型代表。上市九年，融创从体量尚小的小企业，一跃成为覆盖地产、服务、文旅、文化、会展会议、医疗康养六大板块的中国龙头房企。

2019是关键性的一年。前11月，融创合约销售额达5005.7亿元，已完成年度销售目标约91.01%；在权益金额上，融创首次超过万科，排名行业第三。与此同时，融创于年初定下四大战略版图后，再次拓展会议会展、医疗康养两大领域。

从投资回报维度看，融创股价从年初的每股22.51港元开始上扬，截至12月20收盘已涨至每股44.60港元，总市值高达1981.65亿港元。将时间轴拉长，如果以九年为维度进行衡量，融创自上市初的3.5港元，复权后最高涨至近60港元，涨幅超过16倍。

融创模式难以复制，在于其对购地窗口期的把握、踏准市场周期的城市布局，更在于其理性可控的收并购能力。通过逆周期扩张，融创得以获得大量低价优质土储，增厚地产主业；与此同时，通过收并购直接对文化、文旅、会议会展等新领域完成布局。

可以说，在当下地产环境，融创的扩张与投资战略，是顺应行业周期的合理选择。当开发商不再只做房地产开发，当升级为综合性集团成为行业共识，融创积淀多年的收并购能力将益于“地产+”各链条发展，形成以五年、十年为投资维度的良性生态闭环。

收并购助力规模扩张

不久前，融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权，目标公司主要从事地产项目开发运营，在成都、武汉等城市共开发18个项目。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后，融创再次发起地产圈年内最大收购案。

得益于一系列收并购，融创跻身纳储第一梯队，前11月新增货值6850.8亿元，仅次于碧桂园的6953.6亿元。

百亿级交易屡次搅起市场波澜，但对融创来说，这已是操练多年的理性投资策略。2015年起，融创便开始借并购扩张，当年并购拿地占比64.4%，2016年这一比例继续上升至68%。即使在2018行业收并购小年，融创当年并购项目仍占70%~80%。

并购之下业绩扩张显而易见。2016~2018年，融创三年合同销售金额复合增长率达75%，与此同时，融创三年间并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%，均处于快速增长通道。2019年公司市场优势仍存，销售额自下半年发力后冲进5000亿规模。

谈及融创为何要逆势“买买买”，公司管理层表示，目前不是逆势，而是顺势，我们坚定地看好中国经济、看好中国房地产。而业内分析人士认为，相较于招拍挂和城市更新，收并购开发较快，是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。

在2019·第一财经中国上市房企价值榜中，融创稳居行业TOP10行列。华创证券研报指出，该集团坚持深耕一二线，成功在2015~2017年逆势加杠杆扩张。并借以并购优势，打造了厚实优质土储及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”。

多元协同能力不断升维

更重要的是，通过收并购，融创得以迅速切入新赛道，达到多元协同效应。以收购云南城投相关公司股权为例，此项交易将为融创带来6658.8万平方米土储，其中可售建筑面积约6304.9万平方米，约占总建筑面积的95%。同时，融创商业版图扩容，新入会议会展领域。

从“入主”绿城得以提升产品力，到成功整合万达文旅团队、提升文旅竞争力，再到如今新增的会议会展板块，融创在收并购能力上持续自我生维。除去业绩扩张与品质提升，融创更是借并购直接拓开新领域。通过“高起点、高布局”，将市场上业已成熟的资产纳入麾下，自切入新赛道开始便已有先发优势。

如今，产品与服务品质已是融创的“金字招牌”，多条产品线如壹号院系、桃花源系，正以极高的品质获得市场认可；通过收购万达文旅及云南城投相关资产包，融创一跃成为全球最大的文旅物业持有及运营商，以及全国会议会展领域最大持有及运营商。

持续发力收并购背后，离不开对现金流的把控。当有声音质疑融创并购资金从何而来时，孙宏斌表示：“我们买的东西挺少的，8年加起来（并购）花了2000亿，但卖了2万亿货值。”据悉，仅万达那笔收购，融创耗资436亿，但目前已销售1600亿，还有几千亿待售。

与此同时，该集团行政总裁汪孟德曾于年初表示，融创对于新项目有严格的标准，不管是收并购还是公开市场，达不到要求的话就不会拿项目。

以上述152.69亿元并购案为例，有研究机构称，该项目可售资源达2300亿元，接近融创现时土储的15%，其中七成位于一二线城市，并计划于4~5年内出售。因平均土地成本仅每平方米1900元，而平均销售价可达每平方米1万元，潜在净利润率可达12%，内部回报率则为60%。

与此同时，融创不断优化资本结构，在当下市场环境保证现金流充足。截至2019年中期，融创总资产8703.18亿，较上年末增加21%；所有者权益797亿，较上年末增加9%；现金余额1380亿，较上年末增加15%；现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。

“地产+”长线投资逻辑

2019年行将结束，如果没有意外，今年中国房地产销售规模将攀上16亿新高。但这可能是狂欢逝去前的盛宴。业内普遍认为，基于行业当前规模，地产高增长将成为历史。未来，将是存量市场厮杀的时代。仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。

基于此，房企争相布局多元化，围绕地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。机构统计显示，2018年，TOP30房企70%发布多元化战略，百强房企有97%布局多元化业务。行至2019年，无论是主动还是被动，房企多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之势。

今年年初，融创中国实现基于地产、服务、文旅、文化的四大战略板块布局。半年有余，融创便将战略版图再次升级。12月5日，集团推出首个康养品牌——融爱家。至此，融创形成以地产为核心主业，涵盖服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务的六大战略板块。

孙宏斌于发布会上表示：“融创投资文旅、文化、会议会展、医疗康养，都是和地产有关的消费升级，是地产+消费升级，是地产+美好生活，这是融创一贯的逻辑。”

在管理层看来，融创布局医疗康养有三个优势。在医疗专业方面，清华医疗与融创医养强强联手，无缝合作；在康养服务方面，融创与日本美邸(MCS)养老服务公司深度合作，快速提升运营能力；规模布局方面，依托遍布全国的文旅和旅居项目，提供高标准候鸟式养老服务。

截至目前，融创已在全国全面布局医疗康养项目，包括山东、四川、云南、浙江、海南等省在内的广大区域。在已规划全国22个医养项目中，投入建设的有14个。其中，山东半岛是融创医养业务的重点布局区域之一，青岛阿朵小镇颐养社区计划于2020年5月投入运营。

可以看到，融创围绕地产+的业务布局，均是基于抢占赛道的长线投资。“3~5年不挣钱也没关系，要把产品做好，一定会起来的。”孙宏斌称，文化、文旅、会展、康养都是大赛道。但现在还需要积累，这是个过程，期望未来能成为头部企业。

而融创文旅业务已在市场检验下，展现出充足的内生力量。目前，融创文旅在全国共布局10座文旅城、4个旅游度假区和24个文旅小镇，涵盖41座主题乐园、26个商业、近100家高端酒店，已成为全球最大的文旅物业持有者以及最大的文旅物业运营商。

未来，几大业务板块间的协同作用将更加凸显。基于“地产+”发展远景，融创已做出符合经济社会发展趋势的理性抉择。