星河进阶论：城市运营引领者的蜕变路

根植于深圳，峥嵘于盛世，砥砺前行三十一年，星河而今布局全国20余城，资产超千亿，拥有员工超6000人。

作为最早以房地产为基础、多维度参与城市生态系统建设的企业，星河既深谙不同产业的发展规律，又具反思和革新意识。以深圳星河WORLD等为代表的产城融合项目快速生根发芽，恰是星河作为优质的城市运营商水到渠成的产物。

如今，地产开发红利退去，行业破产兼并潮起，房企深陷生存难、发展慢的泥淖。而星河却站上了粤港澳大湾区的政策风口，并积淀起了深厚的城市开发运营方法论。“总是能在不知不觉中，领先行业半步”的星河可谓迎来了发展的又一个高光时刻。

星河创始人、董事长黄楚龙将此总结为“大团结、大服务、大发展、大回报”，企业发展得益于城市，并将发展红利反哺于城市。

深耕湾区，发挥大本营优势

自2月的《粤港澳大湾区发展规划纲要》到8月的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，独一无二的政策加持成为深圳楼市发展前景的直接注脚。对于星河来说可谓适逢其时。

秉承董事长略微超前半步的理念，星河在深耕深圳的同时，前瞻布局大湾区。

目前，星河在粤港澳大湾区土地总储备面积超2000万平方米，在建规模已超1500万平方米，领跑大多数房企。

作为特色显著的综合性企业集团，星河构筑地产、金融、产业、置业、物业融合共驱的生态圈，品牌多元化发展之路日益宽广，历年来荣获多个奖项。这也是对星河从“城市空间提供商”到“城市运营引领者”成功转型的肯定。

在新的历史机遇面前，星河将以“城市运营引领者”的姿态，积极投身于粤港澳大湾区这一历史转型升级时刻，不仅仅是这伟大时期的见证者，更是这伟大时期的建设者。

打造极致，坚守“星河精品”原则

星河创始人黄楚龙曾多次表示，“做一个就成一个，一个比一个更好”。秉承此理念，精品战略贯穿于星河地产发展始终。1995年，星河以住宅为起点踏上地产开发之路；2004年至今，星河逐步涉足商业、写字楼、酒店、产业园区、特色小镇等不同建筑业态。

在三十余年的发展中，“星河精品”的内涵，伴随着国家产业结构调整的步伐而不断扩充。2015年，星河推出总建筑面积160万平方米、投资额超150亿元的超级总部基地深圳星河WORLD。该项目是一个集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套的产融联盟新城，也是少有地实现了产业规划、空间规划、资金规划、技术规划这“四规合一”的园区。

纵观业内的产城融合项目，或因难以平衡好产业、地产、商业各主体的利益，或因难以保证现金流的可持续等，综合性和系统性要求甚高的产城融合项目流于形式化几乎是常态。

深谙产业发展之道并善于反思，精进进取的星河却走出了一条具星河特色的产城融合发展之路。

具体到现金流方面来看，星河的做法是，用租金收入、运营服务加金融工具来平衡长短期的现金流。

“我们做了星河WORLD第一期ABS，预先变现了8.4亿的资金，从租金的提升到物业价值的提升，再到现金的回流，纯靠租金是不行的，这在目前已经得到了同行们的公认。”星河产城研究院院长陈朝朝说。

在综合运营方面，星河采取了“房东+股东”“社区+园区”“基金+基地”同步发展的策略，用产业平衡房地产的让利利润，做到长短结合、产地互补。

作为星河旗下首个产融联盟新城项目，星河WORLD已经实现年产值逾300亿元，税收超25亿元，为3万人提供优质的工作生活空间，未来全园建成后将形成产值千亿、税收百亿、人才十万的产融联盟新城。

除了深圳，它正在天津、南京、重庆、郑州等核心城市快速落地。

当下，星河已开发面积超过3300万平方米，并握有5000万平方米土地储备。而这也为星河转型后的发展提供了有力支撑。

循环生态星河的城市运营之道

星河在难度系数极高的产城融合项目上能有所突破，背后透着公司经营策略上的大智慧：有所为有所不为。

星河很明确地将自身定位于产业的服务商，而不是产业的主导者。

“我们控制不了的不做，我们变现不了的不做，我们退出不了的也不做，其实是给我们自己画了一条红线，产业还是企业家们为主，我们是服务。”陈朝朝坦言。

这种清楚边界感的行为看似有些保守、不够野心勃勃，实则恰能帮助自己成功穿越周期，成功转型城市运营商。星河在产城融合项目上成就卓越，与它能从城市运营商的角度而非传统的地产开发商的角度出发来思考问题密不可分。相比传统地产开发商，它能找准城市定位，不偏不倚，不急不躁，实现产业、地产、商业各要素的真正融合。

当传统地产开发商在为如何借助产城融合项目获取政府补贴、如何借助地产收入服务产业、如何穿越行业发展周期、如何打破地产主业“天花板”等问题殚精竭虑之际，星河早已站在了城市运营商这个“路口”。

前瞻性的自我角色定位，也令星河逐步探索出一条“产城投融”的创新发展路径。以地产为载体、产业为基础、金融为纽带、资本运作为平台，星河已形成产融联盟新城、双创社区、特色小镇三大产品形态。

依托出色的资金融通及资产管理能力，星河正以资本运营为纽带，在保障星河生态圈良性运转的同时，为更多企业发展提供完善生态链金融服务，保障城市建设现金流安全，为城市成长注入能量，建设可持续城市。

从星河COCO Park的一城多点开花，到星河COCO City、星河iCO等后续商业品牌诞生，星河在不断以新的商业尝试并带动区域商业的转型与升级。在物管领域，星河智善生活已发展为集全方位物业服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、物业管理顾问及会所经营为一体的专业化物管企业，为越来越多业主提供美好生活。

未来，星河仍将持续构筑“产业为引领，金融为护驾，地产为基础，商业为支撑，物业为配套”的自循环生态圈，并以此为平台，协同合作伙伴，从土地运营、商业运营、产业运营、资本运营等多维度深入参与城市化发展进程，丰满城市肌理、建设宜业城市，助力城市升级，促进区域经济发展。