聚焦：新政给文化园区发展带来什么

　　2014年可谓是中国产业园区的政策年，尤其是下半年，各大部委及相关部门相继颁出条文，土地、资金、产业等园区行业的立足根本先后被触及。其中，清理地方优惠政策等为产业园区戴上了紧箍咒，而鼓励工业用地二次开发等政策则释放了行业利好。应对变局，微妙的变化正在发生。   

　　□□本报记者 孔德

　　2014年12月9日，国务院发布的《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》(以下简称“62号文”)，从税收方面规范了园区招商的路径。62号文提出，除相关法律法规规定的税政管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策。未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策。

　　在中央级文件出台后，随着相关细则的出台、各地方的落实，可以预见，部分产业园区或将感受到市场的寒意；模式优秀、硬实力强的园区运营主体，有望拥有更加公平的竞争格局。而应对新的政策环境，如何抓住核心竞争力，完成自我升级和迭代，将成为摆在所有园区运营主体面前的现实问题。

　　“去地产化”已成业界共识

　　从废旧厂房到动漫产业基地、文化产业园、影视基地、主题公园，文化地产的发展道路越走越宽。作为地产领域的一个分支，文化地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。

　　许多开发商建设文化产业园的目的就是通过政策优惠，以低廉的价格拿到土地，再进行地产开发，而一些地方针对文化产业园的审批制度亟待完善，让投机开发商有机可乘，在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设，尽管优惠政策一时能够吸引足够多的入园企业，但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐，更将对园区发展造成极大的困扰。

　　62号文通知，严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地，并且严禁低价转让国有资产、国有企业股权以及矿产等国有资源。

　　产业地产领域资深从业人员指出，文化地产要长期发展就必须加快“去地产化”的进程。盈利模式不成熟造成了开发商需要通过房地产盈利，将文化产业园建设引向可持续发展道路需要政府和企业共同努力。

　　减少文化产业园地产化现象，一方面可以从建立成熟的盈利模式着手。文化产业园应该合理规划产业链，产生集聚效应，为孵育龙头企业创造良好条件；另一方面，引进优秀人才也是文化产业园发展的重要因素，园区需要建立完善的人才选拔制度，吸引大批人才参与产业园建设。

　　比拼运营管理展开深度竞争

　　如果说早期的文化地产竞争还停留在圈地、销售甚至招商上，那么新常态下的文化地产已开始转向由核心环节运营管理的竞争。对于业内企业来说，或将面临着转型之痛、模式之变等一系列问题。

　　1月17日，万达集团(以下简称“万达”)对外发布了第四次转型战略，由原本投资、建设、管理均由万达完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场的“重资产模式”，改为由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌，通过分成来盈利的“轻资产模式”。

　　万达官方称，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大。万达董事长王健林表示，转型的方向是文化、旅游、金融、电商以及汉秀演出和电影乐园。不难看出，从地产业向文化产业转型，是万达转型的重要一步。

　　王健林认为，文化产业的发展繁荣，是市场需求导致的必然趋势，应当更具科技性和创新性，“搞文化产业，如果只是传统的拍电影、演话剧，很难发展。真正发展起来还要创新，一用科技解决，二靠投资，这样才有经济效益。”汉秀演出一票难求，电影乐园火爆开业，也印证了王健林的观点。

　　万达的主题公园，一开始就把目标定位为“同美国迪士尼乐园竞争”。王健林表示，广州在建的主题公园，是为了同香港迪士尼乐园竞争，在无锡建设的文化旅游项目，也是要跟上海迪士尼竞争。他甚至表示，如果做得好，将来也可能直接去美国投资建主题乐园。“文化创新的更大追求，就是把中国文化发扬到世界。竞争是必然的，没有谁可以垄断，无论是行政垄断还是市场垄断，都是不可能永远持续的。”

　　专家表示，竞争进入深水区之后，企业更须重视内功，比拼创新，以创造更多价值。而行业自身发展方式也必将由数量型转向质量型。由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式，这或将是文化地产摆脱困境与风险的解药。

　　精准化和差异化是核心竞争力

　　2014年6月，首部《节约集约利用土地规定》出台，上海、杭州等地已经颁发出土地新政，土地“全生命周期管理”的时代揭开大幕。

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