以房养老讨论10年 成功案例罕见有三不利条件

　　■ 议论风生

　　南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中提出：“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展‘以房养老’试点业务，使老年人基本生活有切实可靠的收入保障，不断提高老年人的生活质量。”(4月24日《现代快报》)

　　上述媒体报道“住房反向抵押”的说法似不完整，应该是“住房反向抵押贷款”，漏掉了最重要的“贷款”二字。在中国，这种贷款方式也被称为“倒按揭”。其中的含义是：一般人是向金融机构贷款来买房，而这种方式是拥有房屋产权的房主反过来把房子抵押给金融机构，从而获得贷款用于养老。

　　然而，这种将住房反向抵押贷款用于养老的方式，虽然在中国讨论了将近10年，但成功案例似乎相当罕见。究其原委，不利条件有三。

　　其一，住房产权拥有人对房屋未必有自由处置的权利。因为对于中国大多数家庭而言，住房是以家庭为单位。且不说和子女在一起居住的老人，他们根本没法将住房用来“倒按揭”。即使是老人单独居住的，把住房传给下一代也是大多数老人的心愿。

　　其二，中国城市居民的住房都会涉及土地使用权70年的限期。谁也不知道到期后，究竟会发生怎样的事情。所以，一套居民住房，抵押给金融机构到底能够获得多少贷款，是否足够20年养老之用，都充满着不确定性。

　　其三，目前国人都很看好住房的保值乃至增值的前景。但在欧美，因为次贷危机导致的全球性金融风暴，房地产市场可能已经不被看好。倒按揭其实也存在类似的风险，所以，有调查表明，国内金融机构未必看好这种贷款养老方式。

　　从理论上说，一个人在劳动年龄阶段买下房子，到了年老体衰、不能自理时，就可以将房子抵押或出售，自己住进养老机构，这是一个理想主义的政策设想，但由于国际国内都有着一些不利的社会经济背景，目前实施还须谨慎。当然，做一些试点，探探路，应该还是有可行性的。

　　□唐钧(学者)