5年理财规划买房还是股票 专家称房价还会涨

南方基金首席策略分析师杨德龙

-广东电台资深财经节目主持人黎婉仪

　　主持人：新快报记者 强燕

　　嘉　宾：合富辉煌首席市场分析师黎文江

　　南方基金首席策略分析师杨德龙

　　广东电台资深财经节目主持人黎婉仪

　　据《北京晨报》报道，在本周举行的一个经济研讨论坛上，国内著名证券研究专家吴晓求与在场的华远地产董事长任志强提出“对赌”约定，打赌当前投资股票的收益在5年后一定会大于买房的收益。

　　吴晓求表示，中国的股市目前的状况是，“虽然拥有非常肥沃的土壤，但缺乏好的环境与温度，土地还是很荒凉”，但“当前股市确实已经拥有投资价值，一些股票市盈率已经跌到4至5倍，有的甚至跌破净资产，如果有钱的话可以入市投资”。

　　华远地产董事长任志强对此并不认同，他对吴晓求说，“如果要给儿子赚钱，可以买股票，但如果要把财富留给孙子，那么最好还是买房产”。吴晓求，“我愿和任总进行对赌，不说远的，五年内，买股票的收益一定会大于买房地产。”

　　由于任志强对所谓的“儿子”、“孙子”没给出个年龄标准，所以他那两句话的真实意思表示到底是怎么样还不可知。不过，“吴任赌局”倒真是提醒我们要思考一下，站在当下，放眼未来3-5年甚至更长一段时间，该做出怎样的一个理财规划。

　　为此，本期理财圆桌我们邀请了三位业内人士——合富辉煌首席市场分析师黎文江、南方基金首席策略分析师杨德龙、广东电台资深财经节目主持人黎婉仪，从各自的角度来谈谈房市、股市的机会，希望能为广大读者带来一点启发。

　　预计房市还会涨

　　主持人：本周“吴任赌局”备受关注，有些人可能很悲观，认为这只是选“做房奴”还是选“被套牢”而已。如果要对这个赌局表态，你会选择站在哪一边？为什么？

　　黎文江：我哪一边也不站，这其实没有什么好赌的。不过，这涉及到如何理财，还是可以谈一谈的。

　　对股市我了解不多，不过，十年前股市2400点，十年后股市又是2400点左右，而住宅的价格则起码翻了一番。像广州2006年时的住宅价格是6300元每平方米，现在则达到13000元每平方米。在调控政策频出的情况下，还涨了一倍。而股市是回到原点的，这就很说明问题了。而且国内上市公司不注重回报股东，很难靠持续稳定的分红获利，而楼市则提供持续稳定的回报，出租可以获得租金收入，加上价格又会上涨，可以较好地保值增值。

　　不过，现在在广州买住宅出租的话，实际上还是亏的。我们说房价租金比在200-300之间还正常，超过300就不正常了。因为是用于出租，所以用二手房均价来与租金比较，目前广州市的二手房均价是每平方米12000元左右，近几年出租的均价虽然有上涨，但平均达不到40元每平方米(仅天河越秀可以达到)，也就是说，房价租金比已超过300了，在回报率低于4%、5%的情况下不如存银行。央行又宣布降息了，但即使降了，贷款利率还是在6%左右，高过出租收益率，不合算。

　　最近房市成交虽然有所活跃，但我不认为是出现拐点了，拐点是带角度的，比如15度，或者30度，我认为房价目前不会往下跌，但也难上涨很多，因为调控压力还在，所以目前不会有那么大的转折，应该是波动的行情。

　　杨德龙：我会站在吴晓求一边。目前房价处于高位，股价处于低位。而5年是一个较长的时间，会有价格纠偏出现。当然，房价也会涨，但现在处于高位，一些地方的房价在一定程度上已经透支了部分未来上涨的空间，所以，估计不会像过去5年涨得那么高，但也会稳中有升。我估计吴任谈的是两个市场的总体表现，从这点而言，我站在吴这边。但对个人而言，要计算投资回报率，就应考虑按揭，而这会带来三倍左右的杠杆，如果从这点来说，还真的不好说最后哪个收益高。

　　我觉得房地产很难再降，过去两年限购，主要限需求，供应未有效增加，压抑的刚需还在，就像前几年，房价下跌预期改变后，刚需又会集中爆发。房地产是“量先行，价再升”，现在成交回升，预计明年价格还会再升。过去两年房地产新开工下降很多，房地产商不拿地，进入“冬眠”状态。经过今年一年的消化，库存下降，明年刚需再集中释放，上涨压力会较大。所以今年下半年会是刚需买房的一个好时机。现在房地产调控还难以走出“小调小涨、大调大涨”的怪圈，因为没有从供应方面着手，而且土地供应掌握在政府手中，政府有很强的利益诉求在其中。

　　黎婉仪：我也是站在吴晓求这一边。因为作为资产而言，股市价格不高。所有资产价格都会有一个周期变化，有它的低点、高点，上证指数从6124点到现在2200点左右，很多个股的价格都很低，估值也很低，不少个股的PE(市盈率)为个位数，总体而言，处于其周期的低位区域。

　　对房地产业我其实也不悲观，我不同意谢国忠关于房市的观点(谢认为房市还会有较大下调空间)，我认为主导刚需的两大因素——人口红利、城市化在未来5到10年来会依然发挥很重要的作用。因为人口老龄化、宏观调控等影响，我们的确需要重新评估这两大因素对楼市的影响，但除非出现非市场因素的过度的、强硬的干预，否则，这两大因素仍会让刚需保持充沛的状态。只要“土地财政”唱主角这一大背景不变，加上货币超发带来的投资需求依然存在，楼市还会有上涨空间。另外，现在调控的主要措施是限购，只是从外在上压抑人们的购房欲望，并没有从内因上做些改变。不过，我估计现在即使限购放开了，房市也不会像之前那样遭到爆炒了，因为，从投资的角度看，目前股市更有吸引力。以5年左右为一个时间段的话，我觉得股市投资的表现可能会更好。

　　股市触底回升机会大

　　主持人：那么，如果现在有一笔资金要投资，你有怎样的建议呢？

　　黎文江：现在投资普通住宅不太划算，不过房价会有结构性上升，高端豪宅、大户型的房价会上升。豪宅的抗跌性也好，因为地段好、环境好，供应量有限，所以保值升值的潜力会更大。

　　另外，写字楼、商铺目前的价格不会比住宅高很多，现在甚至在一些地方出现倒挂现象，所以可以考虑投资写字楼、商铺。投资写字楼的回报还是可以的，一般12年-15年可回本，8%左右的净回报率。广州现在配合新型城市化发展，已减少住宅用地出让，增加了商业地产出让。最近原来专注做住宅的万科、恒大都开始拿商业用地。

　　杨德龙：还是要分一下，如果有刚需的话，目前就可以买房；如果从投资角度看，则可以买基金、股票，将大多数资产可以配到股市上。

　　虽然股指十年一轮回，但证监会主席郭树清也说了，两个2400点的实质不一样。一方面，上证指数的成分股变了，当时只有中国石化一个大盘股，可谓定海神针，现在工商银行等多家大型银行、中国石油都入选了成分股，而这些股票的估值较低，即指数成分股结构上的变化导致指数被压低了；另一方面，十年前虽然是2400点，但当时泡沫很大，很多是60倍、70倍的市盈率，现在则泡沫很低，甚至没有泡沫，平均约12倍的市盈率，投资价值很大。另外，尽管股指回到原点，但还是有不少股票像万科、苏宁电器、贵州茅台都涨了很多。

　　所以就现在看5年的话，我认为可以多配置一些到股市上，具体而言，买蓝筹股、投资蓝筹股的基金会较好，会带来稳定的回报。绩差股虽然短期可能会大涨，但有退市风险，这个回报的风险非常高。

　　黎婉仪：如果现在要做投资规划的话，一要看有多少钱，二要看刚需有没有满足。如果刚需已经满足，再购房受限制，那就可不用犹豫投入股市，但如果刚需未满足，现在的资金还是应优先满足刚需，现在是满足刚需的好时机。如果此外还有余力的话，比如支付首付后还有结余，则可考虑投入股市。

　　现在股市处于周期低位，只需等拐点出现，就会走出右边的回升行情，我相信未来3-5年内会有牛市出现。市场的底部很难精确判断，目前大盘已经蛰伏5年左右，从时间上而言，已经调得够了，我觉得现在差不多是熊牛交班的阶段，或者说是熊市末期牛市初期，有时候你会看到牛的影子一闪而过，有时候又会出现熊的身影，有些扑朔迷离，不过一旦清晰后，我相信就肯定已经进入牛市的阶段了。

　　至于看好的板块或个股，我年初以来就一直看好地产股，因为当时地产股的股价已经充分反映了调控的冲击，一旦资金面转松或调控政策有所松动，对地产股而言都是利好消息。年初以来，地产股虽然有反弹，但我认为仍然还没有反映其价值。如果房地产的成交继续活跃，则房地产股的估值会进一步下降，一些公司的估值甚至会降到个位数，其中我更看好地产板块的龙头股。周五受降息消息刺激，地产股大涨，我认为其估值有继续修复的空间，还没有升到位。防御类的大消费板块中也有不少品种值得密切留意，比如家电在去库存后将会迎来经营拐点出现，而百货先于CPI调整，目前估值较低，等经济复苏，其机会就会浮现。此外，市值低的公用事业股也可以关注。