如何规划投资房产

　　- 个案资料

　　韩女士和丈夫都是31岁，均在企业上班，老公在国企，年税后收入25万元，韩女士在外企，年税后收入也是25万元，两人有一个4个月大的女儿。自住房一套，市值200万元，商贷月供4000元。自驾车一辆，市值15万元，无贷款。固定存款25万元，活期存款5万元。家庭月均支出在1万元左右。

　　- 理财目标

　　1、在目前有限的资金下，如何理财能达到最优的效果？

　　2、考虑在老家(二线大城市)投资一套房产，目前是否为恰当的时机？女儿以后面临上学的需求，是否需要着手为学区房做准备？

　　3、现在的工作十分稳定，未来5年的前景明晰，但每年收入增长幅度也就10%-15%。现在是否为换职的良机？

　　- 财务状况分析

　　韩女士一家正步入家庭成长期，累计财富和家庭支出成正比，都是处于上升阶段，未来面临子女教育、购置房产、转换职业等重大理财规划。目前韩女士一家年收入50万元，家庭支出12万元，每年节余38万元。

　　女儿今年4个月大，未来22年都将是家庭子女抚养教育的消费期。以现在的消费水平，孩子从上幼儿园到大学毕业总共支出大约35万元，平均每年支出1.5万元。

　　从资产配置角度来看，韩女士一家现阶段房产总值200万元，固定存款25万元，现金5万元，去除支出和房贷，每年可攒下38万元左右，家庭资产灵活支配度较宽裕，可增加股权类的投资。同时，以目前的生活状况来看，需要为子女教育和养老方面提前做出完整的规划，保证家庭未来的幸福生活。

　　权益类产品首选保本基金

　　2011年、2012年股市基金多数亏损，让人开始迷失方面，不知道投资哪些产品，而且“保住本金”这一需求更是最关键的前提。只有在保住本金的前提下，才能迎来丰厚的投资回报。保本型的理财方式也有很多，在韩女士的资产配置上25万元都做了固定存款，反而得到的收益并不高，建议韩女士资产配置比例调整为现金类资产10%，固定收益类资产70%，权益类20%。

　　现金类资产投资可以选择货币基金或超短期理财产品。一般收益比活期利率高5-6倍。相对于股票或债券基金，货币基金一般都免收手续费，申购费，赎回费都为零，资产进出较为方便，一般到账时间为两个工作日。是现金管理工具中较为普遍的一种产品。

　　而固定收益类资产可选择银行发行的1个月至1年期理财产品，目前发行的理财产品中，相当一部分为保本的挂钩型理财产品。通常情况下，购买银行保本理财产品可以保证本金安全，收益也比同期定期存款利率高出不少，比如现阶段1年定期存款利率为3.25%，同期发行1年期理财产品预期收益率为4.6%。

　　目前韩女士一家没有权益类投资，可适当增加。而大多数权益类投资都伴随着一定风险，选择一种既保证本金又获得较高收益的产品至关重要。目前市场上存在的保本基金是很好的投资工具，保本基金是指通过采用投资组合保险技术，为投资人提供本金保障，使投资者在保证本金的前提下获得潜在的高回报。但值得注意的是保本基金通常都有保本周期，投资者要持有产品到期，才能够获得本金上的保障。

　　学区房比房产投资更重要

　　韩女士目前自住房一套，想在老家二线城市再投资一套住房或是为以后宝宝上学而准备学区房。在过去的一年时间里，为了抑制房价的过快上涨，国家先后出台了多项政策措施。随着我国人口红利的逐年递减，政策的配合和保障房的大力推广，给商品房市场带来了一定的冲击。但是市区内交通、教育、环境俱佳的稀缺地段的商品房还是没有受到太大影响，学区房的紧俏更为突出。

　　相比在二线城市投资和为孩子准备的学区房来说，后者更为重要。但另外购买一套住房，以每平米3万元的价格计算，购买80平米的住房需要240万元，首付96万元贷款20年每月需还房贷约万元，压力还是很大的，选择购房还需谨慎。

　　买寿险解决未来支出缺口

　　韩女士一家养老保障严重不足，两人均为家庭的经济支柱，虽有基本的医疗保险，但没有投保任何大病医疗保险和人寿保险，这是一个严重的误区，如有意外发生，孩子未来的教育费用压力沉重，将没有足够的现金收入支撑目前家庭的支出。

　　目前保险产品越来越人性化，面对不同需求的人群可以根据自身的特点选择适合自己的产品，寿险产品在保本的前提下又更好地解决了家庭未来支出地缺口。韩女士可以选择年缴方式的寿险产品，缴费期限可以自行选择，3、5、10年或一次性缴费都可以，也可以选择领取方式每月领、每年领或领到一定岁数，这种方式在韩女士年轻时，以积少成多的方式在不知不觉中就为今后累积下了一笔不小的养老金。

　　同时，韩女士还可以为自己和丈夫选择重大疾病保险产品，每年缴费，保额根据自身需求选择，为今后降低家庭支付风险。

　　- TIPS

　　现在换职不明智

　　韩女士一家均在企业上班，职业固定，收入适中，未来5年收入增长率为10%-15%。家庭支出增长率会逐年递增，随着孩子年龄增加开销会越来越大，但足以满足现在的家庭所需。目前社会经济增速放缓，流动性紧张，欧债危机让我们体会到资本市场的不确定性，现在换职并不是明智之举。