如何购置百万自住房

　　- 个案资料

　　28岁，女(姓范)，未婚，月收入：3万元，年收入40万元。

　　资产：50万元用于投资(不确定收益)，10万元股票投资(亏损15%)，30万元流动资金。

　　负债：房贷48万元(非本人名下)。

　　每月支出：房租2500元，月供3800元，孝敬父母1000元，保险500元，服饰化妆1000元，交际出行消费2500元。

　　理财目标

　　计划购置一套升值潜力大的自住房产约100万元，首付30万元。

　　卖掉现有房屋买潜力大房产

　　范女士计划购置一套升值潜力大的自住房产约100万元，首付30万元。由于是范女士名下第一套房产，按照北京市现在的房贷政策，首套房贷款利率最低可以享受8.5折利率。如采用30年等额还款，月供为4004.22元，如采用20年等额还款，月供为4841.94元。

　　就目前的状况来看，范女士资产存在重复支出。首先，就每月支出方面来看，范女士每月支付房租2500元，月供3800元，两者属于同一效用项下重复支出。其次，范女士负债房贷48万元，租住房一套，并且计划购置房产一套，三者亦属于重复支出。

　　改善方案一：继续租住房屋并将现有房屋出租，或者退掉租住的房屋搬到现有房屋中居住。范女士目前租住房屋，支付租房费用的同时支付月供，这样不光造成房屋空置、资源的浪费，范女士亦需要每月支付更多的费用。如采纳改善方案，范女士可以每月节省出三四千元，基本可以覆盖新购置房屋的月供，一举多得。

　　改善方案二：出售现有贷款房屋，购置优质房产。范女士负债房贷48万元，并且计划购置一套升值潜力大的自住房产。就收支情况来看，范女士每月的收入3万元，每月支出大概为11300元，每月结余18700元。范女士现阶段月供3800元，如果再次购置房屋，则下一套房屋的月供势必将占用范女士每月结余的部分，减缓资本积累的速度。由于房产投资具有占用资金大、变现困难、受政策影响性强的特点，在目前房产调控的大背景下，难以出现几年前快速的上涨行情，投资回报率明显下降。因此，范女士可以考虑出售负债房贷房屋，用出售房屋资金购置更具投资潜力的房产。

　　理财目标

　　想分散投资(保本稳收益+股票型基金定投+保险分红型加强)，这部分不懂分配，请给予建议。

　　50万分散投资 结余做定投

　　经过以上购房购车计划的实现，下面让我们来重新梳理一下范女士的资金状况。范女士目前资产为50万元投资(不确定收益)，10万元股票投资(亏损15%)。范女士理财目标为分散投资(保本稳收益+股票型基金定投+保险分红型加强)。

　　根据范女士稳健的投资风格，暂时将范女士风险承受能力假定为稳健型。根据这一风险属性，比较理想的资金占比为：流动资金占10%，约为6万元，固定收益类产品占60%，约为36万元，基金及权益类产品占30%，约为18万元。

　　通过回测过去6年的市场行情，这样的配置比例将给范女士带来的整体资金预期收益率为7.26%，预期概率为超过50%，最低可能受益为-6.79%，这样的比率低于5%。

　　因此可将50万元投资(不确定收益)取出，分配6万元左右作为流动资金使用，分配36万元投资到固定收益类产品中(比如银行理财、分红保险、保本基金、养老保险等)，分配8万元投资到权益类产品中(比如开放式基金、黄金、股票等)。另外，将每月净结余部分进行分配，30%定投基金，约合5000元，剩余11000元可以暂时储蓄。

　　理财目标

　　购置代步小车一部，价值大概20万元(有号)。

　　结余资金较多 可分期购车

　　范女士计划购置代步小车一部，价值大概20万元。就目前范女士的资产状况而言，建议考虑贷款购车，原因有以下两点：

　　第一，范女士投资房产，流动资金30万，首付款30万，流动资金几乎所剩无几。第二，范女士每月的收入3万元，每月支出大概为11300元，每月结余18700元，结余较多，有能力偿还汽车贷款。采用贷款形式买车有以下几点好处：第一，可以更好地利用每月结余资金，提前享受汽车带来的便利。第二，能够满足范女士购房、购车的双重需求。

　　可行性分析：目前，银行在审核贷款时，一个共同的参考指标是还款人的月供不得超过收入的50%。以招行的购车贷款为例，首付款为30%，合6万元，贷款期限最长5年，月供为2774.81元。范女士原每月结余18700元，减去计划车贷月供2774.81元，计划净结余为15925.19元，完全在范女士的承受能力以内。

　　范女士每月支付房贷月供3800元，计划新购置房屋月供4841.94元(以20年等额月供为例)，计划车贷月供1774.81，共计计划月供10416.75元，占每月收入的34.7%，低于50%，在政策面上具有可行性。

　　- 财务状况分析

　　综合范女士的情况来看，范女士现在个人资产包括50万元投资、10万元股票以及30万元流动资金，共计90万元；个人负债为48万元房贷，个人净资产42万元。范女士每月的收入3万元，每月支出为基本生活支出、房租和月供，大概为11300元，每月结余18700元。范女士年收入40万，年支出135600元。年结余264400元。从以上数字可以看出，属于高资产、高收入、高支出人群。

　　从范女士目前的资产配置来看，范女士有50万元投资(不确定收益)，10万元股票(亏损15%，合1.5万元)，30万元流动资金。投资净亏损1.5万元，整体投资回报率为-1.67%，同期一年定期基准利率为3%，整体投资回报率低于一年定期基准4.67%，投资回报率偏低。流动性方面，范女士有30万资金处于流动状态，资金流动性强，资金使用效率偏低。

　　从负债及支出方面分析，范女士有48万元房贷，月供3800元，房租2500元，此外保险、服饰化妆、孝敬父母及交际出行等固定支出共计5000元。从负债支出结构来看，范女士每月既支付房贷月供3800元，又支付房租2500元，存在支出冗余。从支出效用来看，范女士支出覆盖了居住、保障、衣服、养老、出行等生活各个方面，安排合理，能够实现一定的生活质量。

　　从投资风格来看，范女士计划购置不动产，同时购置代步车辆，投资目标明确，注重资产带来的效用，注重提高生活质量，范女士目前资金支出冗余，整体投资回报率偏低，闲置资金量大，可见范女士不大注重资金回报率。综合以上分析，范女士属于开拓型，投资风险偏好稳健。

　　英瑛 招商银行北京双榆树支行贵宾理财经理