投资酒店式公寓？千万别买错

　　公寓式酒店偷梁换柱

　　无论政策前后，“公寓式酒店”买卖依旧正常。

　　记者在某房地产网上找到被称为酒店式公寓的“天赐公寓”某套房源，虽称为酒店式公寓，但其实际产权年限仅50年，其房屋性质只能定义为公寓式酒店。

　　有业内人士向记者透露，虽然此前一直规定，公寓式酒店不可进行分套出售，但开发商可通过办理独立产权的方式进行分套销售。政策出台之后是否能够继续办理，就需要看房产交易中心如何认定。

　　在实际销售过程中，如果政策卡得比较严，那么，操作方有可能会以长期租赁合同形式代替产权证进行销售，尽管这种操作对于投资者有一定的市场风险，但对于开发商来讲，可以在短期内快速回笼资金。

　　投资此种物业的风险何在？公寓式酒店的开发商常常会提供诱人的包租服务和每年固定百分比的投资率。再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。

　　但由于公寓式酒店是一种相对新兴的投资项目，其需要开发商对项目进行长期的管理投入，这存在相当的风险。投资者一定要慎重考虑。知名开发商一般非常注重企业的形象，因此挑选知名开发商的楼盘相对而言较为靠谱。

　　此外，投资公寓式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场产权式酒店的投资回报率来看，一般在6％～8％左右。

　　但就目前中国市场来看，一般低于国外的标准，在4％～6％左右。如果加上空置期、同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本因素的影响，回报率则更低。

　　“公寓式办公”有机可寻

　　值得注意的是，从《解读》中可以看出，唯一一直不在限购范围内，且便于投资者进行投资的仅为“公寓式办公”。

　　规定表明，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年；土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。

　　公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售。

　　据德佑地产市场中心统计显示，2011年至今年7月20日，按照成交面积排名的前十名的办公类楼盘，多为公寓式办公，且均位于外郊环区域，这些项目都以酒店式公寓的名义对外出售。

　　公寓式办公产品更多分布于中环外区域。以上海嘉定区为例，相关数据显示，今年以来，该区一手办公类产权物业月度供求比在3～6之间，个别月份高达8.9。而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1～3之间。

　　从整个嘉定区市场存量来说，截至7月11日，全区办公类产品存量53.4万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11％。

　　张宏伟认为，造成这种现象的很重要的一个原因就是，由于区域内办公类用地供应较大，在这样一个非传统的办公区域，开发企业为了实现项目资金的快速回笼，以“公寓式办公楼”方式进行开发销售，以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、去库存化难度增加的问题。

　　专家建议，在政策的支持下，投资者可更多关注“公寓式办公楼”市场，一方面可满足投资者“快进快出”的投资需求，一方面能够缓解市场相对供给过剩的现状。