中产家庭有两套房2个孩子 如何买车买房优化资产

　　- 个案资料

　　我(刘先生)40岁，年薪30税后，太太全职在家照顾小孩，我们有2个小孩。

　　目前家庭财产如下：住房2套：一套自住两居，90平米，市值230万元，有80万房贷15年，月供8000元。另一套出租，70平米，市值100万元，月租金2500元。家庭现金存款：5万元。

　　家庭开支：7000元/月。

　　保险：公司另买了一份商业保险。

　　- 理财目标

　　1、如果有现金，是应该提前还房贷，还是投资别的？是否应该把出租的房子卖了再投资别的？

　　2、考虑明年买15万元左右的车，应该如何计划？

　　3、目前的家庭收入支出是否合理？应该怎么优化资产？

　　王梓

　　招商银行北京双榆树支行贵宾理财经理

　　固定资产占比在60%为宜

　　刘先生家庭负债方面，房贷80万元；资产方面，只有现金存款5万元，另外刘先生的家庭拥有两套房产，市值330万元，这两套房几乎是其家庭总资产的全部。

　　就上述情况来看，这并不是一个很健康的资产情况，刘先生家庭现金储备不足，家中的两个小孩，未来会面临升学或者出国的问题，都会需要用钱，房地产作为固定资产变现速度有限，极大程度限制流动性。刘先生家目前固定资产占比已经超过家庭总资产的90%，即意味着家庭资产的流动性很差，一般建议家庭固定资产的占比在60%左右。

　　对于刘先生目前的资产状况和年龄，想必两个孩子还都没有上大学。以现在的情况来看，高等院校每年学费生活费近4万元左右，如果考虑留学欧美，一年花费约30万元，按照刘先生家庭现在每年的收入结余，比较有压力。

　　同时考虑到国家现阶段对于房地产市场的调控政策，未来房价很难再出现像2009年底那样的爆发性增长，将过多的资金放在固定资产上而舍弃流动性，也会限制家庭总资产的合理增长。所以建议刘先生可以考虑将现在出租的房子卖掉，增加资产的流动性。

　　另外，刘先生目前一家四口住着一套90平米的房子，随着小孩年龄的增长，也会要求有自己独立的空间。所以刘先生的四口之家在条件允许的情况下，选择一套三居室自住是比较合适的。建议刘先生卖掉出租的房子，拿出部分资金，同时将现在自住的90平米的房子卖掉，换购一套面积更大的房产改善一家人的住房条件。

　　负债与保险规划应匹配

　　一般来说，一个家庭的资产负债率在30%为宜。刘先生目前负债80万元，并且家庭生活条件富裕，并不存在太大问题。

　　只是目前家庭中只有刘先生一人在工作，是整个家庭的收入来源，所以必须要做适当的保险规划，以覆盖80万元负债带来的风险，一般应以重疾保险和定期寿险的规划为主。重疾保险方面，刘先生提到公司现在已经买了一份商业保险，如果只是10万、20万元，那就要考虑再另外购入一份商业重疾保险。按照市面某保险公司的中级产品来计算保费，保额30万元，每月保费约1200元，另外可购入保额为30万元的定期寿险，相应保费会很便宜，不会为刘先生的家庭再增加支出压力。

　　分期购车减轻支出压力

　　15万元的车型是目前家庭用车普遍的预算，可看出刘先生是个看重实用的人。

　　现在包括汽车金融公司或者银行的信用卡中心，都会推出免息免手续费的购车方案。15万元这个价位的车型是现在市场上相对最受欢迎的一个车型档次，金融购车方案会很多。刘先生在选好品牌后，可咨询4S店或银行信用卡中心，选择合适的免息购车方案，盘活资金，这样就不会在短期内有过高的支出压力。