小房换大房如何付首付 月结余是重要参考因素

　　读者“Narcissus”来信咨询：

　　我月收入5000元，先生月收入9000元，有一个2岁小孩，夫妻双方单位有医保社保，先生公积金每月2100元，我公积金每月950元，现有存款12万作银行短期理财产品，另有2万元活期存款。

　　家庭支出：房贷24万元，现余19.8万元未还，目前房贷每月1600元，车贷8万元，现余4万元未还，车贷月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保费6600元。每月基金定投500元作为孩子教育金储备。生活费每月3000元。

　　考虑两年换套150平方米左右的大房，但手中资金有限，请问怎么理财比较合理？

　　理财咨询

　　该读者的家庭月收入合计1.4万元，支出方面，房贷、车贷、保姆费用、基金定投支出、生活费支出合计9200元，将每年6600元的保费支出化为月支出，则合计月支出为9750元，每月结余为4250元，两年后累计10.2万元。若2年后现有房贷还清后，无须再支付1600元房贷，月结余为5850元。

　　夫妻二人公积金每年累计3.66万元，假定二人收支不变，两年后公积金账户累计7.32万元。

　　目前可投资资金为12万元，假定1年期银行理财产品年化收益率为4％，2年后可得本息12.9万元。2万元活期可作为家庭紧急备用金。

　　该读者计划两年后换套150平方米左右的大房，根据读者提供的资料，想要实现这个计划，必须卖出现有的房产。

　　这样，读者的换房计划将面临以下资金变动，首先，2年后结清现有住房按揭贷款余额，根据提供的数据，预计2年后客户的贷款余额约为18.6万，经测算，该读者现有住房的面积约为43平方米。根据2012年小套二手住房成交均价1.4万元，假定2年后二手房房价每年成长5％，则2014年，读者卖出该房产可获得66.37万元，扣除还贷款金额可得现金约47.7万元。

　　深度解析

　　按揭还款细细算多付首付最实在

　　购买新房后，首付支付比例要多少，如何充分利用公积金贷款，让还款压力更轻松？理财师通过对比两个还款方案，认为，该家庭的贷款比例不应过高，多付首付才更合理。