小房换大房如何付首付 月结余是重要参考因素

　　方案一多用贷款增加月供压力

　　根据目前福州市区二环内住宅新房成交均价1.2万元，假定2年后新房房价每年成长5％，2年后房价为1.33万元，客户如想在2年后购买150平方米住宅需要支付总房价为150×1.33万元=199.5万元，最小首付金额30％约需60万元，扣除卖房所得47.7万，首付资金缺口为12.3万元，可将投资于银行理财获得的本息资金12.9万元作为资金缺口。余下的139.5万元采用商业贷款和公积金贷款的组合形式。

　　1.假定公积金政策2年内不变，读者尽量多使用公积金贷款，根据榕公积金管委〔2012〕2号文件，夫妻双方均在福州地区缴存住房公积金的，个人住房公积金贷款的最高上限可达80万元，享受利率为4.9％，贷款期限20年，月供为5235.55元。

　　2.假定2年后商业贷款利率也不变，则余下59.5万元采用商业贷款，享受基准利率7.05％，贷款期限20年，月供为4669.82元。

　　3.以上组合贷款合计的月供为5235.55+4669.82=9905.37元。根据客户现有的月结余情况以及客户夫妻双方公积金的合计月缴情况：公积金每月 3050元，9905.37-3050=6855.37，这个支出明显大于2年后还贷后的结余5850元，超出了客户的承受能力范围。如果采用本方案，应该在读者两年后提高收入的前提下。

　　方案二多付首付符合家庭承受力

　　根据以上假设条件，读者每月能够承受的还款压力上限为公积金月供3050元+不计房贷后的结余5850元=8900元，即尽量使用公积金贷款的情况下，客户可承受的商业贷款的月 供为 8900-5235.55=3664.45元。假定按基准利率、等额本息、贷款期限最长20年推算，客户能够承受的商业贷款本金上限约为45万。这样，读者贷款金额为80万+45万=125万。首付资金需要准备至少74.5万元。

　　根据现有情况，客户2年后可累积以下资金：1.公积金账户可累积7.32万元；2.每月结余可累积10.2万元；3.现有12万元用于投资可累计12.9万元；4.旧房卖出后可得资金47.7万元。以上合计可累积用于购房首付的资金78.12万元。因此，建议客户采用方案二，尽量使用首付，少用贷款。这样客户2年后成功换房后的财务收支状况变化如下：

　　总房价199.5万元，首付交足78.12万元，首付比例为39％，余下的约121万元使用组合贷款，其中80万元使用公积金贷款，余下的约41万元采用商业贷款，这样贷款的月供变为公积金贷款月供5235.55元+商业贷款月供3268.88元=8504.43元，还款来源为公积金每月缴交额3050元，以及还房贷后的月结余5850元，合计8900元，大于8504.43元。因此，该方案的月供水平在该家庭的还款能力之内。