税收变化导致房产交易违约责任哪方承担？

　　高谈

　　新“国五条”的突然出台，打乱了很多人的购房计划。不少之前约定的购房交易由于税负的突然增加而违约，这种情况下应该由买卖双方谁来承担责任？

　　合同约定各付税费，卖家违约

　　有财提示：合同已经约定了双方各自承担税费，卖方违约已经构成根本违约，必须承担违约责任。如果有约定从约定，无约定从法律。

　　左方方原本打算今年把一室一厅换成两房两厅，哪料计划才进行了一半，就被新“国五条”打断了。

　　左方方前年刚刚有了小宝宝，之前的房子只有50多个平方米，明显不够用了。“现在宝宝和我们睡一个房间，也没有足够的地方玩耍。宝宝的奶奶从家乡过来照顾，只能住在客厅里，实在太挤了。”左方方告诉第一财经（微博)日报《财商》记者。

　　“有了孩子至少需要两个房间，最好是三个房间。”左方方告诉记者。

　　于是，左方方今年1月底签订合同卖出原来的房子，同时看中了一处满意的房子，并签订了合同且已在网上备案。为了绕开限购，左方方必须等到卖出房屋过户并且名下无房后（大约在4月中旬）才能开始进行下一套房屋的交易流程。

　　但是，就在3月1日，国务院办公厅突然下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。其中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施意味着本轮调控已经实质性地升级和加码。

　　此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价算划算。

　　而按照新“国五条”，卖方所取得的价差应该征收20%的个人所得税，并且应该严格由卖方负责。

　　就在这个节骨眼上，卖家已经给左方方打电话：“如果需要缴纳20%的个税，我们就不卖了。”

　　记者致电北京铭滔律师事务所合伙人房产法律事务部主管孙涛。孙涛告诉记者，这个案例中，合同已经约定了双方各自承担税费，卖方已经构成根本违约，必须承担违约责任。如果有约定从约定，无约定从法律。

　　在左方方的案例中，买卖双方约定其各自承担税费，但是并没有约定违约金比例。

　　“这种情况下，法院会按照公平原则，判定卖家承担违约金。如果买家已经缴纳定金的，违约金一般为双倍定金，如果买家已经付了首付的，违约金最高为首付款的30%。”孙涛告诉记者，“所以建议买方一旦确定购买，为了防止卖方的违约风险，最好一次性将首付付清。”

　　本案例中，左方方已经付了57万首付款，那么卖家应该承担的违约金最高为57万×30%=17.1万元。

　　“如果双方已经约定了违约金，并且约定违约金不超过交易标的价格的30%，那么违约金按照约定执行。”孙涛告诉记者。

　　“就算是能够获得违约金赔偿，我还是希望能够履行合约。”左方方告诉记者。

　　由于左方方此前已经将自己的房屋卖出，并且，从签约到目前房价已然上涨了15%，如果重新购房，又要支付更多资金。左方方希望法院能够强制执行。

　　“如果买方全额付款，法律可以通过判决强制执行过户。如果买方以公积金贷款要求继续履行，法院可能不会支持，因为法院在审理这类案件的时候是以判决书的方式认定买方有权继续履行合同，进而可以强行过户，但公积金贷款因为审核时间长，所以可能会跟法院判决执行的时间不完全吻合。因此如果买方要求强制执行，法院会要求买方支付全款。”孙涛告诉记者。

　　合同约定买家支付税费 买家违约

　　有财提醒：在购房合同履行中，税费增加是买卖双方在签订合同时无法预见的，同时税率的变化不可归于任何一方当事人。如果合同约定买方承担税费，对买方当事人明显不公平，应当可以使用情势变更原则。

　　阿南准备明年结婚，于是在今年购入新房。好不容易网签完成，却恰逢新“国五条”出台。由于阿南签订的合同是由买家付税费，所以阿南白白增加了一大笔支出，但是如果违约，阿南又担心承受高额的违约金，因而进退两难。

　　在北京、上海等地，很多房产交易因为卖方的强势，合同都会约定由买方承担赋税。所以阿南的情况比较普遍。

　　根据我国法律规定，违约金最高可以达到合同金额的30%。

　　“其次，在购房合同履行中，因国家的房地产调控政策出现新的变化，将卖房所得税增加到20%，这一点是买卖双方在签订合同时无法预见的，同时税率的变化不可归于任何一方当事人。最后，如果继续履行合同对于买房当事人明显不公平，是一种无法承受的购房负担。因为最主要的原因是，买房人已经承受了自己按照法律不应该承受的税费，如果还要为增加的税费继续买单，明显有违公平正义的民法基本原则，所以我们说，应当可以使用情势变更原则。”孙涛告诉记者。

　　2009年5月13日最高法院出台的《合同法解释二》第26条详细阐述了这一原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　情势变更原则的使用效力，一是可以变更合同内容，二是可以解除合同。

　　“首先买方可以申请变更合同内容，消除显失公平的结果，使合同在公平基础上得到履行。买方可以与卖方协商，关于税费重新分担的问题，具体比例可以根据双方实际情况进行协商。”孙涛告诉记者。

　　另外，买方还能够申请解除（或终止）原合同关系，免除当事人法律责任。“在司法实践中，如果采取变更合同内容的方式仍然不足以消除情势变更给买房人带来的显失公平的后果，买房人可以依法请求法律救济，解除合同关系。基于情势变更事由终止或解除合同后，法律应该免除买房人不履行合同的责任，且卖方不得对此请求损害赔偿。”孙涛补充道。