投资房产回报低 变现后重新规划

　　■ 个案资料

　　李先生，29岁，国企职工，年薪15万元(税后)，有五险一金及企业年金。王女士，26岁，民企职工，年薪8万元(税后)，有五险一金及电话、交通补助1000元。

　　目前3套房产。父母住一套一居室，市值150万元，自己住一套两居室，市值200万元，一套两居室出租中，3900元/月，市值280万元。

　　20万元轿车一辆。7.5万元存款(3个月定期)。500元/月基金定投，300元/月黄金定投。商业保险两份，王女士养老一份，5000元/年，李先生重疾一份，890元/年。

　　母亲家中宅基地待拆迁，具体时间未定，补偿金额未定。

　　负债情况：公积金贷款3900元/月(30年期78万元)。车贷2000元/月(3年期6万元)

　　每月生活支出：2000元。

　　■ 家庭财务状况分析

　　家庭资产组成不平衡，资产流动性差。李先生家庭主要资产共计657.5万元，其中房产630万元，汽车20万元，存款7.5万元。房产占家庭总资产的比重过大，达到95.8%。除自住房外，投资性房产280万元也占家庭总资产的42.6%。对比之下，家庭流动资产仅7.5万元。可见，李先生将家庭资产主要投资于房产领域，但是这样的资产高度集中将会使家庭面临较高的风险，一方面是房产变现能力较差，另一方面，房地产市场如果出现波动，可能造成家庭资产的大幅缩水。此外，国家不断推进房产税的改革，李先生一家将来可能面临额外的税收负担。

　　李先生一家每月薪金及补助收入约为19250元，支出约9190元，包括生活支出2000元，还贷本息合计5900元，理财支出800元，保险支出平摊至每月约490元。家庭自由储蓄额10060元/月，储蓄率52%。由于自由储蓄率的计算已扣除了家庭理财支出以及还贷本息支出，因此一般以10%为目标值，显然李先生一家自由储蓄率偏高，资源利用率不足。

　　房租年收入4.68万元，房产价值280万元，相当于年收益率1.67%。按当前市值计算房屋租售比已达1：718，而国际标准为1:200-1:300，如此大幅度的偏离表明房产投资价值已相对较低。

　　投资房变现构建新投资组合

　　理财目标

　　目前家庭理财产品较少，主要是房产投资较多，如何理财，尽快还清贷款。

　　针对李先生家庭目前的投资理财状况，建议按市值280万元将投资性的房产变现，加上7.5万元定期存款，一同构建新的投资组合，达到分散投资分散风险的目的。

　　李先生夫妻比较年轻，收入稳定，所在单位五险一金保障较为齐全，因此风险承受能力较强，建议按照6:3:1的比例将该部分资产分别投资于股票型基金、债券型基金及稳健类投资工具（该投资组合预期收益率为9.4%）。

　　（1）股票型基金。该部分投资比重60%，约172万元，根据以往经验，长期投资预期年化收益率12%，推荐投资品种：工银红利、广发消费精选、华夏全球精选等。

　　（2）债券型基金。该部分投资比重30%，约86万元，预期年化收益率6%，推荐投资品种：工银增强债券A、易稳健收益A等。

　　（3）货币型基金、银行理财产品等。该部分比重10%，建议投资货币型基金、工行“稳得利”理财产品、一年期定期存款等，年化预期收益率4%。

　　此外，建议将家庭自由储蓄率控制在10%左右，即保留每月自由储蓄额2000元，另外约8000元可用于增加定投金额扩大理财的储蓄积累，以及提高贷款月供以尽快还清贷款。建议基金定投和黄金定投金额分别提高至每月1000元，贷款月供酌情提高至每月4000-5000元，其余按前文所述投资组合进行追加投资。

　　母亲家中宅基地待拆迁，但具体时间和补偿金额未定，暂不做具体安排，待落实后可考虑用于一次性提前还贷，或者作为额外的子女教育金。

　　现有住房出售换购学区房

　　理财目标

　　孩子出生后(2013年7月)如何为其准备全方位资金(人身保障、学区房、教育资金、出国费用)？

　　2013年7月孩子出生后教育资金安排情况大致为：2020年为子女入学准备学区房，通过将现有房产出售后增加100万元投入换购实现。2020-2032年小学至高中阶段每年教育投入5万元，高中毕业后送子女出国留学，2032-2038年大学至研究生阶段共6年，预计每年费用25万元。

　　家庭现有理财的资产287.5万元，如果每年增加理财投资约5万元，今后25年间理财投资平均预期收益率假设5%，到2038年子女25岁学成归来，李先生夫妇分别54岁和51岁面临退休，届时家庭理财资产余额约为689万元，既完成了子女的教育，又实现了财富的积累。

　　为父母投保重大疾病保险

　　理财目标

　　双方父母退休养老、医疗保障如何更好解决？是否需要统一购买保险？(四位老人都有养老保险以及相应退休金)

　　双方父母除现有养老保险及退休金外，还应补充部分医疗保险及重大疾病的保险，保障将来可能面临的大额医疗费用支出。根据目前的医疗费用水平，建议投保重大疾病保险保额20万元，年缴保费约5000元。

　　此外，建议李先生夫妇分别以对方为受益人购买定期寿险，以保障一方发生意外时家庭其他成员生活经济来源。待孩子出生后，为孩子投保包含意外、疾病、医疗等在内的少儿综合险。

　　为购车计划设立专项基金

　　理财目标

　　目前正参与汽车摇号，预算如何准备(10万元)？

　　目前机动车号牌有效期为6个月，因此，10万元购车预算的准备期不少于6个月。建议为该计划设立专门的购车基金。

　　可从现有理财资金中拿出3.5万元投入本基金，同时每月拿出储蓄额5000元投入该基金，并将该基金内的资金参照前文所述建立一个投资组合，按照9.4%的预期收益率计算，如果李先生摇号立即中签，那么6个月后指标到期前，购车基金已积累6.7万元，只需再从理财组合中拿出3.3万元，即可实现购车预算。

　　如果李先生半年之后摇号中签，那么1年后指标到期前，购车基金中已积累资金10.1万元，成功完成预算积累。半年后如果还未中签，则可停止向购车基金供款，待到中签后直接提取基金即可。