中国客纽约淘房：租金回报率吸引人

　　葛敏求(Joseph Corda) 是个地道的美国人，20世杨90年代中曾到南京大学学习中文，能说一口流利的中文。几年前，一个中国朋友找他帮忙在纽约买房。后来中国朋友的房子买成了，他也获得了不错的佣金。葛敏求看到其中的机会，于是投身房地产中介业，并且将目标锁定中国客户，现在他百分之六七十的客户都来自中国。

　　金融危机后，美国的房地产价格逐渐企稳回升。许多买家，包括国际买家重回市场，其中就有一批来自中国的购房者。

　　现金交易多

　　来自纽约Better Homes and Gardens, FH Realty森林小丘好家园中介公司的Jessie Tang对记者说，“在美国购房的中国客户越来越多，连我这个华人中介也受到追捧。”她去年参与卖出的房产中，有三分之一的买家来自中国。

　　不过中国购房者对房价的影响还看不出来，毕竟纽约是一个非常国际化和规范的市场。很多购房者都是获得绿卡或移民后来美国置业的。中国人在美国买房，有不少在加州，那里气候舒适。还有很多在纽约周边，因为有很好的教育资源。

　　搜房网日前公布的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》显示，美国是最受中国购房者青睐的国家，之后是澳大利亚和加拿大。在参与调查的潜在购房者中，43%称移民是海外置业的最主要因素，其次是教育，占25%，投资为23%。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。

　　中国买家出手阔绰，搜房网的报告称，中国购房者在美国购房，50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。Jessie Tang说，“现在美国所有的卖家都知道，中国人买房有钱。”而大陆的买家来自中国各地，许多买家都是一次性付款。

　　罗伯·佩尔先生(Robb Pair) 是位于曼哈顿哈林区(Harlem)的房地产中介公司Harlem Lofts的老板。2012年初，他的一套位于纽约Midtown(中城)的公寓就卖给了一个中国客人。

　　这套房子在过去十年一直在出租，去年2月他决定出售。当时有几个潜在的买家，其中一个中国买家是一个母亲，要为女儿买房子，因为她16岁的女儿要来纽约上学。公寓大约100平方米，罗伯·佩尔要价120万美元，经过一番讨价还价，那个中国人以114万美元的价格买下。为什么选择这个中国买家，“因为她是一次性现金付款，所以我给了她一点折扣。要是买家贷款的话很麻烦，我要填好多文件。” 罗伯·佩尔说，中国买家有现金，美国房地产代理们都意识到这一点了。“我的客人里，除了犹太人，就属中国人的现金最多了。”

　　学区房紧俏

　　中国人在美国买房，有啥特点？喜欢“新的”。“这可能是由于中国现在都在建新房，过个两三年的房子就被看作是旧房子了。”葛敏求说。

　　而美国90%以上交易的房子都是旧的二手房。很多房子甚至还是二三十年代的。“不过这些老房子的质量都很好。”

　　越来越多的中国人也认识到了这点。葛敏求说，他发现现在中国客户都更懂纽约房市了，知道很多八九十年的老房子内部结构其实是很好的。中国的买家很关注学区房。“在纽约好的学区的房子，价格其实都没怎么跌。”Jessie Tang说。纽约几个著名的学区房，在房市最低潮的时候最多也就跌了15%左右，现在基本上都涨回来了。

　　另外，中国的买家很在意房子的朝向，喜欢朝南的，这和美国人的购房观点有很大的差别。安全也是一个非常重要的考量。罗伯·佩尔说他那套房子朝南，在8楼，都是中国客人喜欢的因素，且大厦有保安和24小时监控录像，则是客人最终选择它的根本原因。

　　有些国内的买家“杀价”特别狠，而实际上美国的房市是一个相当成熟的市场。价格总体还比较靠谱，上下浮动的空间不大。

　　葛敏求说，现在市场上房产砍价的范围也就在5%左右。大部分卖家都有自己的心理价位，经纪也会向买家提供过去几个月的价格作参考，如果买家报价过低，卖家都不会理睬。

　　租金回报率吸引人

　　在纽约买房，过户费用一般是房价的4%-6%左右，其中包括联邦和州的交易税、律师费以及贷款费用等等。如果房价高于100万美元，还要多付1%的奢侈税。

　　通常情况下，中介费是从买家的购屋款中按照卖家所同意的佣金比例支付给双方经纪，佣金比率在4%-6%之间。由于纽约州的法律对经纪的职责范围有非常详细具体的要求， Jessie Tang建议中国新手买家应尽可能的签约买家经纪，以便经纪能完全站在买方的立场进行协调和议价。

　　现在外国人在纽约买房也可以获得贷款，华人在不少银行都可以获得50%-70%的贷款额度。如果是第一套房，银行利率还有优惠。如果有美国国籍或绿卡的话，还可以享受一定的个人退税。不过贷款额还要征收1%多的税。

　　Jessie Tang建议，由于各家银行的政策不同，建议买家货比三家。另外，在购房时，不仅要看房屋本身的价格，还必须对以后房屋的维护成本有个完整的考量，例如，地产税、物业费、水电煤等。

　　葛敏求说，去年以来，纽约的房价持续回暖，特别是去年12月以来，楼市更是迎来“暖冬”。一方面由于买家的涌入，市场存量房库存下降，另一方面，就业率上升，经济好转，也让卖家不再急于出手。目前纽约公寓的租金回报率大约在3%-5%，总体上还比较吸引人。

　　罗伯·佩尔介绍说，纽约的公寓常见有两种，一种是Co-ops，即“合作住宅”。购买者买一栋大楼中的某个公寓，类似购买了公寓大楼的一部分所有权。这类公寓的售价比较低，但是每月要缴纳管理费。每个公寓楼都有业主委员会，会有很多额外特定的规定，比如不许吸烟，不许养宠物之类的。委员会甚至会对潜在买家进行评估，投票决定是否允许这个买家购买。比如罗伯·佩尔曾经有一个香港客户，因为她买房的目的是投资，大部分时间是出租不是自住，尽管她出价诱人，但最终被委员会否决。因为业主委员会考虑到安全问题，大部分Co-ops都不能出租，甚至不能长久空置。还有一种公寓是Condo，大意为“分户式产权公寓”，大多是一些高级的公寓物业，具有很好实用性与舒适性，自由度也大得多。这种公寓售价较高，但是不需要缴纳或仅需缴纳很低的管理费。罗伯·佩尔说，很多中国人在美国买房会兼顾自住和出租，如果是买公寓的话，最好买Condo。