我有二套房 是卖还是出租？

　　文/汪标

　　问：我在上海有两套住房，一套自己居住，另一套用于出租。目前，那套用于出租的房子价值200万元，每月可以收到3600元租金。我计算了一下，租金回报率只有2%多一点。如果我把这套房子抛掉，即使只买低风险的银行理财产品，年回报率也能达到4.5%，比出租房子的收益要高不少。请问，我应该怎样处理这套房产，继续出租还是卖掉套现？

　　在资产组合中，房产总是和数额巨大的资金联系在一起的。因此，无论是买房，还是卖房，只要是涉及房产问题，都必须慎重考虑。由于房产交易还会牵涉到大笔的交易费用，因此，要尽量减少房产买卖的次数，能不买就不买，能不卖就不卖。

　　像你这种情况，我不知道为什么要卖房？我猜测，可能的原因有两种，一是现金流有问题，你必须通过调整资产组合，获得更高的现金回报，才能维持现有的生活。如果是这种情况，你没有别的选择，只有出售房产这条路可走。还有一种情况，你认为未来房价不会涨了，甚至可能下跌，所以要抛售房产。

　　那么，上海房价会下跌吗？上海是一个人口不断流入的城市，刚性购房需求还比较旺盛。200万元总价的房产恰好属于刚性需求可以负担得起的范围。如果是首次购房，首付款在60万元，公积金60万元（两人）加商业贷款80万元，最优惠的贷款利率是在基准利率基础上打85折，30年贷款每月还款额为7616.36元，月收入超过15000元的家庭就有能力买得起。2012年，上海职工的月平均工资为4692元，按照收入10年倍增计划推算，居民的平均收入年增长幅度要超过7%，7年后月平均工资将超过7500元，意味着7年后拿到上海平均工资的双职工家庭，都将有能力购买200万元的房产。有能力购买200万元房产的家庭会越来越多，而200万元总价以下的房产却越来越少，房价下跌的可能性不大。

　　既然房价不会下跌，我们还有必要抛售房产吗？只要不是走投无路，或许保留房产是更明智的选择。就算房价涨幅没有前几年那么高，每年实现个2%～3%的增幅还是很有可能的，加上2%的租金收入，实际的投资回报会在4%～5%。除了房价会涨以外，租金的价格也会上涨，像你持有的这类低租金的房产，由于市场需求大，租金上涨的幅度可能还会比较高。几年后，房产的综合回报率就可能超过银行理财产品。而银行理财产品的收益率能维持在4%～5%已经属于很不错了。

　　虽然，房产的租金回报率暂时没有理财产品的收益率高，但考虑到房产和租金都有上升空间，持有房产并不会比持有银行理财产品吃亏。更重要的是，房产交易要支付大笔交易费用，不出售房产，就不会有资金方面的损失。

　　此时持有房产，会留给我们更多的选择，既可以选择出租，又可以选择在适当的时机出售，还可以选择自住（将另一套房产出租或出售）。而一旦将房产出售，我们就只有购买银行理财产品这一种稳妥的选择了。未来如果还要购房，不仅会损失交易费用，还可能被征收房产税，这也是为什么我们不鼓励卖房的重要原因。