海外房产怎么淘？

　　投资海外房产并没有想象中那么复杂，即使在国内也能实现选房、签合同、申请房贷、过户等一系列手续，以及后续管理等，都能在国内完成。本刊特地找到两位投资者，从他们的投资故事中，或许会得到一些启发。

　　案例篇

　　夏喜环：借助银行轻松当“洋房东”

　　澳洲房产市场已经成熟

　　投资澳洲房产不同于国内，手续会更加复杂一些，但由于澳洲房地产市场已经非常成熟，因此其交易过程也已经非常规范，使得“不出国也可投资”成为现实。

　　家住上海市金山区枫泾镇的夏喜环在澳洲投资了两套房产，都是在国内完成的。他告诉记者：“我在投资澳洲房产过程中并没有直接到澳洲去，所有手续都是在国内办的，比如签买卖合同，直接委托澳洲的律师跟对方开发商签的。”这些手续包括选房、支付定金、签订合同、支付首笔款项、申请贷款、支付尾款以及收房等，都在国内完成。

　　考虑到日后管理自己无法亲历亲为，夏喜环在选择合作机构的时候非常小心，最后他选择了在国内一直从事澳洲房产销售的代理公司。目前，他投资在墨尔本的那套房产已经交付，也已经委托这家代理公司成功租出。

　　当然，投资澳洲房产同样也要面临投资成本问题，因此夏喜环建议提前准备一些资金，以应付税费开支。他缴纳的费用主要包括印花税、律师费等，其中印花税支出金额较大，总数加起来约占房价的4%左右。如果把其他税费如律师费、市容建设费用等全都加上，接近总房价的4.8%。不过他提醒说，因为有些州的印花税最高征收标准可达到5.5%，因此这会直接导致投资成本上升，超过6%。

　　表1 澳大利亚买房主要税费支出情况(以总价为36万澳币物业为例)

　　利用银行资金轻松投资

　　夏喜环之前做过品牌电视维修总代理，经营过办公耗材，现在从事家用净水设备生产和销售，有着丰富的公司管理经验。因此当他决定投资海外房产的时候，他首先想到的就是能不能申请房贷。在最近两年，他接连投资了两套澳洲房产，一套位于布里斯班市，一套位于墨尔本市，总价值约600万元人民币，但他总共就掏了180万元，其余的全部申请按揭贷款。

　　“在澳大利亚申请房贷非常方便。”夏喜环总结道。在投资墨尔本高端公寓项目EXO的时候，他按照澳洲银行要求，提供了护照、身份证、收入证明、国内银行存款证明，以及国内房产证明或其他资产证明，从提出申请到最后放贷，仅花了半个月时间就顺利完成首笔将近45万澳元的房贷手续。当然，提供相关证明手续的时候需要讲究一些技巧，比如银行存款证明中的金额，一定要超过总房价的20%，以便让银行确信自己有能力支付剩余20%的首付款。

　　不过夏喜环认为，借助银行力量，还需一定的经济实力作保证。最好不要透支自己的购房能力，以免出现变化了没有办法去应对。

　　沈毅：最爱新加坡的安宁环境

　　最爱新加坡

　　聊起海外房产，沈毅仿佛了然于胸，马上就打开了话匣子：“美国楼市近几年相对金融危机时已有了20%~30%的回升，加拿大房产如今维持着5%~8%的年增幅，新加坡的房地产市场收益平稳、贷款容易……”

　　原来，早在1997年，沈毅就出于孩子上学、家人生活环境等因素的考虑，投资移民了加拿大。2005年抛出所购房产时，已经涨了有40%。到2006~2007年，沈毅又动起了投资移民新加坡的念头。“一方面是与公司业务相关，”沈毅笑了笑说，“另一方面我个人也一直很喜欢新加坡这个国家。”

　　由于对新加坡社会安宁、法治健全、人文环境良好等各方面的认可，沈毅开始关注新加坡的投资移民政策及房地产市场。“一开始我不知道外国人能申请贷款，但全款购房的过程也仍然耗时耗力。”沈毅介绍说，在一位熟人推荐的房产经纪人带领下，光是看房就足足跑了5天。“地段好坏、房型优劣、周边配套等等，少说也要看个20几套才能有点实际感受吧？”

　　另外，国外的房产数据统计较为透明，沈毅还通过公布的区域均价、最近成交价甚至左邻右舍的房屋历史价格来考察所看房屋的价值。“同时，还要关注附近的居民数量、房屋空置率和换手率等等，没人要的房子肯定好不了。”他说。

　　找准经纪人

　　沈毅告诉记者，找准靠谱的房产经纪人也十分重要。新加坡的购房流程、税费手续相对来说不算复杂，但仍与国内大不相同，许多都需要依靠房产经纪人的代理。比如购买二手房，买方要先交10%的定金，之后会有一段时间的“后悔期”(但卖方没有)；接着，双方经纪人会进行房产交割的各项手续处理，包括联系律师、房屋结构检查、水电费清算、住户搬离时限、保险等等，都有严格的流程规范，有贷款的还需要银行的各项相关手续；交由经纪人办理后，买方自己则可以在国内通过文件签字邮寄、银行转账来解决后续事项。

　　之后，房屋的日常打理、转卖等等，也都需要房产经纪人。“由于租金收益平稳，房产本身每年也有5%~10%的涨幅，我又先后买了多套房产，都是交给经纪人打理的。”沈毅还说，经纪人每年收取一个月的房租作为报酬，除了会帮助处理各项国内所没有的房屋持有成本外，租户进出、租金涨跌等都会一一安排好。而由于国外房产经纪人考证严苛，每年又都会审核，因而可以较为放心。

　　谨慎最关键

　　从那以后，沈毅对欧洲、美国、澳大利亚、以及中国台湾、香港等地的房产都保持着关注。不过，即使至今投资的房产都有所回报，沈毅仍然觉得，投资海外房产人人需十足的谨慎。

　　“风险来自多方面。”沈毅举例说，新加坡近年来对住宅投资有所收紧，移民门槛也越抬越高；欧洲等一些地区的移民政策看着很好，但实际到期却未必兑现成功；而澳元的下跌则将澳洲房产的涨幅抹去了不少，“对当地人文、风俗也要有足够了解，不然很容易买下自己觉得不错，但当地人都认为很差的房子。”

　　沈毅最后总结说，投资海外房产需要较强的风险控制和承受能力，要用长远的眼光去关注世界经济环境、去跟着当地政策走，还要有精力进行后期关注、打理。有条件的更应去当地住一段时间，多方打听，才算得上是谨慎。