二手房“重税”降临 买大面积二手房如何省钱？

　　春节前，白云区突然出台一纸二手房20%个税的通知，成为微信、微博热点，不少人粗略了解后发现原来还是可以在核定征收（按评估价1%征收个人所得税）和据实征收（按买卖差价20%征收个税）进行选择。不过殊不知，原来由于“先税后证”，税务专窗办理一条龙，个税与营业税合并办理，若出示上手发票扣减营业税，则个税必须按照据实征收。

　　天河区也在节前出台一纸通知，对面积超144平方米的一手房改房，也需按非普通住房的标准征收营业税，虽说证满5年的一手房改房按买卖差价来征收5.6%营业税，不过由于一手房改房购入价只在几万到十几万之间，无形中这个规定给一手房改房交易增加了5.6%营业税，按天河区二手房均价2.5万元/m2，144平方米转让价在360万以上，买一手房改房需要多支出20万元的税。

　　地产人士表示，目前由于“先税后证”，提交税费资料必须在一开始就递交，故此对白云区豪宅房屋的买卖双方来说，应该在议价环节就充分计算好按买卖差额计算营业税、个税划算，还是按全额征收1%和5.6%营业税来得省钱。至于天河区的一手房改房买家，一纸《通知》的确增加了十几二十万元的税费，除非房屋业主持有房屋超过5年且为唯一住房，个税和营业税都可以减免。

　　个税营业税合并办理

　　交不交上手发票“后果很严重”

　　节前白云区地税出台通知：从即日起，非普通住宅和非居住用房提供购房发票扣减营业税/增值税的，如产生个人所得税的，必须以据实征收的形式来收取个人所得税（即差额的20%），不能以核定征收（1%）的形式来收取个税。据记者了解，其他区域地税局暂未出台有关通知。

　　竞宇金融有关人士告诉记者，由于白云区已实行“先税后证”的交易程序，个税和营业税都是合并办理，所以凡是提交发票扣减营业税或增值税的，如果需要缴纳个税，则必须按照据实征收的方式。故此，买卖双方事前应比较到底按差额征收20%个税的税费重还是按全额征收5.6%营业税的税费重。对于买入价较低的房屋来说，不交发票扣减营业税要划算得多。

　　中原地产岗贝分行高级营业经理李苑峰告诉记者，以白云区岗贝路附近有144平方米以上单位的云天翠庭为例，该楼盘2003年开盘，当时价格5000~6000元/m2，二手房买家若是在2008~2009年入市，该楼盘二手价也不过是8000元/m2，如今该楼盘大面积单位如B栋02单元，建筑面积155平方米，市场价在2万元/m2。2009年入市且持有的业主至今证满5年，楼价已翻了1.5倍至两倍，若按买卖差价收取20%的个税，无形中等于缴纳相当于转让价10%~20%的税费，这远比全额交5.6%营业税要高。

　　竞宇金融和中原地产人士表示，自新政出台至今，白云区应该还没有出现20%个税的案例，一是因为春节期间交易量萎缩，二是因为买卖双方都会计算，只要存在核定征收的方式，应该都不会选择据实征收。

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