如何凑齐购房首付

　　■ 个案资料

　　冯先生，33岁，现在在一民营小公司工作，税后月薪1万元，五险一金都按北京最低基数缴纳，但之前在外企缴纳公积金较多，所以公积金余额已有20万元；妻子现在在民营企业，税后月薪3500元，四险（无失业险和公积金），但公积金余额也有4万元左右。

　　家中没有房产，现有定期存款20万元，股票账户净值约18万元，去年买了一辆途观。

　　妻子是北京郊县农户，冯先生是外省市城镇户，现居北京郊县城区，女儿4岁，已在居住地上幼儿园。妻子和孩子上的北京新农合医疗保险，自己没有额外商业保险。

　　■ 财务状况分析

　　冯先生的家庭收入包括冯先生税后月工资1万元、公积金每月1160元、妻子月工资3500元，家庭年收入合计17.6万元；家庭可支配资产包括定期存款20万元，公积金余额24万元，股票净值18万元，家庭合计可支配资产为62万元。

　　冯先生的女儿4岁，正在上幼儿园，考虑到小学初中9年义务制教育，应重点规划高中及大学期间的教育储备。

　　目前家庭没有自己的房产，应尽快规划购房。由于股票亏损较严重，在对股票有更深的认识之前，建议将股票全部卖出用于补充购房首付款。

　　冯先生正处于事业上升期且其收入为家庭主要收入来源，建议搭配与购房负债等额保障的定期寿险及补充医疗保险。此外，可为妻子配置年金保险用于补充养老。

　　冯先生刚刚购置一辆大众途观SUV，考虑到新车的折旧及使用率，短期不建议购置第二辆汽车。

　　理财目标：尽快买房，两室一厅，不想太大压力，总价200万元。

　　将购房总额降低至100万

　　北京的房价逐年递增，建议冯先生尽快着手购房。冯先生的目标200万元房产短期实现较困难，目前北京郊区的房价为每平米8000元至2万元不等，为避免家庭财务压力过大，建议在现居住地附近购买一套总价不超过100万元的房产。按照每平米1万元计算，加上税费，两居室可以实现。

　　算上可变现的18万股票资产，首付可达60万元，公积金贷款40万元，30年还款，贷款利率4.5%，月供2000元，占家庭月收入的14%，完全在家庭的承受范围之内。

　　由于冯先生承担着家庭的主要收入来源，应配置与负债等额的定期寿险。以保额30万元的定期寿险为例，每年缴费2000元左右，交费期为10年，保险期间30年，可平稳度过家庭负债期。

　　理财目标：孩子抚养教育金储备。

　　年缴2万元 10年攒够教育金

　　子女教育金有两大刚性特征。首先是没有时间弹性，子女到了一定年龄就要上高中，就要念大学；其次是没有费用弹性，学费逐年增长。因此，应提早规划，错开退休金准备期，避免因未来不确定的教育支出影响退休后的生活质量。

　　冯先生女儿今年4岁，幼儿园学费、早教班费用，初高中阶段的课外班、补习班等费用，预计此类年支出1万元。高中开始收学费，应重点对高中及大学期间的费用进行提前储备，鉴于此，可购买市面上的某年交型银保产品，年缴2万元，交费期10年，每年可返还基本保额的8%，同时附加分红，10年到期一次性返还。按此计算，在女儿即将步入高中的时期，冯先生可累计领取现金24万元以备教育支出。

　　理财目标：想补充医疗意外商业保险，增加商业养老。

　　购买年金产品补充养老金

　　我国的养老制度主要分三大块儿，社保、年金以及商业养老保险，社保几乎每个人都会有，但企业年金制度还不完善。而且，目前社保替代率仅约30%，一旦退休，之前1万元的月收入变成了3000元，对生活质量的影响是可想而知的。

　　建议冯先生即刻动手配置商业养老保险，客户可考虑购买交费期10年的年金型产品，每期保费15000元，每年固定返还1800元外加分红，60岁后可每年领取3600元外加分红，65岁时可一次性支取30余万元，支配较灵活。如无特殊情况，可用此笔资金购买低风险的银行理财产品，按照目前1个月期预期年收益率6%的水平来核算，可每月获收益1500元补充日常开销，一旦有突发情况，则可将30万元全部支取。

　　【算账】

　　为冯先生家庭规划的支出总体如下：

　　首付60万元，公积金贷款40万元，购置总价100万元的房产，年贷款支出24000元。

　　冯先生配置保额为30万元的定期寿险，年保费支出2000元。

　　冯先生配置10年交，到期一次性支付两全分红险作为教育储备，年支出20000元。

　　妻子购买10年缴年金保险以备养老，年缴费15000元。

　　其他：女儿教育类年支出10000元，养车年支出30000元，过年回家孝敬老人年支出20000元，旅游10000元，日常开销如交通费、通讯费、餐费等合计年支出35000元。

　　几项合计年支出为166000元，每年结余1万元作为日常储蓄。

　　刘伟亮 浦发银行东三环支行高级客户经理（CFP持证人）