升值空间缩小 多套房家庭如何打理房产

　　李先生和太太都是60后。他们家共有三套房，两套是位于郊县的动迁房用来出租，另一套位于市区的自购房用来居住。当下郊区房价松动，面对每年仅3.27%的租金回报率，李先生该选择继续保有郊区房产，还是灵活抛售转换其他投资品种？

　　李先生颇为“土豪”，家庭名下共有三套房产，其中一套自住，两套出租。在楼市开盘需要抢购的年代，房产的确是最佳投资。而时下全国各地逐步放松限购，即使在坚守调控政策的一线城市，市区与郊县的楼市也呈现冷热不均的分化格局。李先生的房产假如脱离升值背景，仅凭出租收益算不上是理财的上佳之选。

　　坐拥三套房 年结余23万元

　　李先生和太太都是普通的60后，有一个上高中的儿子。先生月薪15000元，太太月薪11500元，他们家庭每月固定还有3000元的房租收入，每年家庭结余达到23万元。

　　由于李先生家庭拥有三套房产，非流动资产占据家庭资产的70%。其中用于自住的一套三室一厅商品房目前市值450万元，房屋的商业贷款已经还清，剩余部分公积金贷款可以忽略不计。另两套是他们家旧房动迁获得的补偿性房产，分别为一套二室一厅和一套一室一厅，这两套房产经过简单装修后都用来出租，李先生和家人没有自住的打算。

　　家庭流动资产方面，主要由150万元的理财产品、30万元市值的股票以及35万元的现金及活期存款组成。

　　两部分资产合计800万元，李先生非常关注非流动资产部分的收益，如果没有了楼市的升值预期，光靠租金收益似乎看来不是卓越之选。

　　房产升值空间缩小 租金收益3.27%

　　李先生的两套动迁房都在上海郊区，距离最近的地铁站3公里，交通不便因此房产市值分别仅为65万元和45万元。当时动迁有房产补偿和资金补偿两套方案供选择，眼馋楼市红火的景象，坐拥多套房的满足感让李先生断然选择房产补偿方案。然而时过境迁，郊县房价不仅没有大涨，反而在房价松动时率先遭殃，这是他始料未及的。

　　当然，幸运的是这两套房是在2011年年初房产税细则出台之前分得的，因此并不需要为缴税而烦恼。原本选择房产就是看中它的升值收益，而装修出租只是为了贴补家用。假如没有值得期待的房价升值空间，那每年3.6万元、折合回报率仅3.27%的房租收益，就显得极为鸡肋了。

　　是否该保有郊区房产

　　两套动迁房市值110万元，购买常规理财产品，保守估计每年至少有5.5万元的投资回报率，而李先生现在的租金收益仅3.6万元每年。“我不知道该如何去把握楼市的投资节奏，郊区房价还有上涨空间吗？”这是李先生的主要疑问。

　　围绕这个疑问，李先生从投资收益角度出发，分别做了保守和激进两套家庭资产结构调整方案。在市场情况还不明朗的前提下，仍旧忍受房租带来的低回报率，暂时继续保有两套房产，毕竟房产能为家庭带来正收益；或者更激进的方案就是抛售其中一套、甚至是两套房产，用现金去投资其他品种，比如投资外汇、购买理财产品或者购买基金等，借此获得更高效的投资回报率。

　　保有还是抛售，这是一个问题。

　　每月收支状况(单位：元)

　　年度收支状况(单位：元)

　　家庭资产负债状况(单位：万元)

　　卖房或者不卖 要看理财能力

　　文/本刊金融工作室 国家理财规划师 邢 力

　　在许多人眼里，李先生夫妇每年工薪收入合计约40万元，而且坐拥三套几乎没有贷款的上海房产，每年还有36000元的房租收入，可谓“24K真土豪”，但仔细分析，李先生夫妇距离实现财务自由并提前退休的终极理财目标还有一段路要走。

　　上海房价不易跌

　　眼下李先生家庭理财最核心的困惑在于郊区的两套动迁房该不该卖，我们不妨来一步步分析。

　　首先，虽然眼下央行放松限贷，全国房价看似摇摇欲坠，但从中国当前所处的经济发展阶段看，未来10多年，我们还将处于城市化的高峰期，对于北上广深这些对全国乃至全世界人才持续具有高吸引力的一线城市来说，虽然未来面临着越来越大的本地人口老龄化挑战，但越来越多外来人口的涌入既弥补了本地人口老龄化带来的劳动力缺口，同时也会继续支撑这些人口导入型城市的房价，所以李先生对上海房价短期内的下行压力不必太在意。

　　根据近日在上海举办的第五届“城市社会论坛”与会专家的预测，到2050年上海常住人口将接近3000万人，上海势必还将向周边郊区扩张城区范围，以分流市中心人口压力，虽然距离上海市中心越近的房产，未来的需求越旺盛，长期看升值空间越大，但未来上海郊区的房产同样也有不俗的升值潜力。更何况，上海目前普通住宅的租金回报率在2%2.5%之间，而李先生两套房产的租金回报率为3.27%，从租售比上看，足见这两套房产当下估值偏低，尤其当前正处于房价博弈敏感期，并非卖房好时机。

　　保留两套房 有利于养老

　　虽然中国房价一年翻一倍的暴利时代已过去，但从实际供求关系和抗通胀角度看，上海房价未来15年里翻一倍，即保持每年平均5%左右的升值速度还是非常正常的。如果把这一因素考虑在内，那么李先生必须要保证每年投资收益稳定在8%以上，卖房投资才是更划算的选择。但从中国当前的理财市场看，年收益在8%以上的固定收益产品并不多，想通过投资银行理财产品、债券等固定收益产品持续获得每年8%以上收益非常困难，而像股票、外汇、期货这些高风险投资品，虽然潜在收益远超过8%，但要冒的风险也很大。这就要看李先生本人的投资理财能力和风险偏好。

　　如果李先生本身就对股票、基金、外汇等高风险投资品有较多的研究和投资经验，有信心未来10年的平均年化回报能超过8%，那卖房投资也不失为一个盘活资产，提高收益的好办法。但如果李先生的投资能力有限，或者工作繁忙，没有太多闲暇时间可以研究和操作投资，又或者李先生属于风险厌恶者，更倾向于获得稳定收益，那不如继续保留这两套房，在获得每年36000元房租的同时，坐等房产内在价值的慢慢兑现。

　　而从李先生目前的家庭资产结构上看，房产的比重的确过高了。因此比较折中的办法是卖掉两套出租房中的一套，使不动产与金融资产之间的资产比例更趋平衡。从安全养老的长远角度看，保留两套房产，比手中只有一套自住房的安全系数要高得多。毕竟房产出租能提供持续的抗通胀现金流，对保障退休生活意义重大。作为“60后”的李先生，也应该开始为自己今后的退休生活早作打算了。

　　如果李先生还是嫌房租收益太低，那不妨通过改变另外200多万元金融资产的配置结构来提高潜在收益率，目前35万元活期存款完全降低到10万元，剩下25万元则可以投资股市或购买股票型基金，另外150万元理财产品逐渐到期后，也可以拿出不超过半的比例投资股市，毕竟A股市场经过7年熊市，未来上涨空间远超过下跌空间，潜在收益值得期待。

　　最后，李先生还有少量公积金贷款没有还清，因此建议李先生不要提前还贷，并采用“月冲”的方式每月自动冲还公积金贷款的本息，从而最大限度地利用公积金账户余额，从而调度出更多的可支配资金用于收益更高的投资。