风过后，长租公寓患上易爆症

　　朱瑶（化名，下同）永远忘不了7月底的那个晚上。

　　房东在客厅喊她，正在洗头的她因为水流声掩盖了房东的声音，直到浴室门被拍打，才不得不草草冲掉发上的泡沫，用毛巾胡乱裹着头发出来一探究竟。

　　客厅里已经站着另外一名租客，朱瑶和她一同被房东下了最后通牒，由于安闲居已近两个月未支付房租，房东要求朱瑶等租客一个星期内搬走。

　　事实上，这个时间还得压缩。

　　原本水费等皆由安闲居指定管家持水卡向物业缴纳，但由于彼时已联系不上管家，房源面临停水停电，朱瑶不得不临时找“下家”。

　　朱瑶愣在原地，裸露在毛巾外的头发，水分沿着发梢滴至地板，她都顾不上整理。

　　猝然、愤怒、不解、窘迫等糟糕情绪一涌而上，那是杭州这座城市第一次让她感到无力与挫败，此前，这是她的理想之都，择一城终老的不二之选，如今，她面临着如果不能尽快找到合适房源，将无从落脚的困境。

　　困境笼罩的显然不止朱瑶一人。

　　安闲居不“安”

　　“我的诉求很简答，押金可以放弃，只希望他们能帮我把贷款结掉。”这是事件爆发后，租客王璐坚守的底线。

　　和朱瑶一样，王璐也与安闲居签订了1年的租赁合同。

　　公开资料显示，杭州安闲居科技有限公司，成立于2018年4月19日，由杜逸、郑臣臣两位自然人持有，注册资本500万元。旗下长租公寓品牌寓知音基本分布在杭州，并没有进行异地扩张，拥有2000间房源、100多名员工。某品牌长租公寓运营人员直言，这一体量在行业尚属于初创型公司。

　　《国际金融报》记者查询发现，安闲居有一起股权冻结信息，被执行人为大股东杜逸，其持有安闲居88%股份，冻结权益数额为440万元，冻结期限自2019年3月18日至2022年3月17日。

　　那么，表象并不完美的安闲居是如何吸引租客的？

　　在《国际金融报》记者采访过程中，不少租客反映是通过58找到安闲居房源，更有租客称，其看中的房源在58平台上被标注为个人房源，直至签约时，发现无法使用支付宝或微信直接转账才了解到，安闲居是二房东。

　　王璐称，“虽然合同期限是1年，但签约时我明确告知安闲居住不久。安闲居表示租客可中途退租，由其帮忙转租。”这也是安闲居打动王璐的关键因素，当被问道是否看过自如、魔方、冠寓等连锁品牌时，王璐坦言：“刚来杭州，对长租公寓品牌几无了解，后来才知道安闲居市场知名度并不高。”

　　王璐的话在其他几位租客口中得到证实，在《国际金融报》记者得到的一份同样期限为1年的租赁合同中，尾部有一条注明为“其他特别约定”的条款写道，住满4个月可无责退租。另一位在5月就提早退租的租客刘明则深感庆幸，彼时尚未爆雷的安闲居已如实将其押金返还。

　　时间紧、对租房市场了解不深、误以为是房东直租以及安闲居保证的随时终止合同是很多租客承租的原因，然而，他们没有想到的是，这些便利的背后往往隐藏着风险。

　　租金贷深渊

　　当前，租客面临着两个选择，一次性结清整年房租或以个人名义使用租金贷。

　　租金贷模式为租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，由金融机构替租客一次性支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息通常由长租公寓企业代为支付。

　　某品牌长租公寓运营人员对《国际金融报》记者表示，一次性付清全年房租对很多承租者尤其是刚毕业的大学生来说压力不小，没有利息的分期付款确实存在吸引力，然而，很多租客是在他们并无意识的情况下被动办理了个人贷款。

　　“我们从头到尾没有和银行对面对接触过。”据王璐介绍，“签约时，安闲居业务员说公安局要登记租客信息，因此要求我们提供身份证，并拍下了身份证正反面。因为以前租房也会要求提供身份证复印件，所以并未多想。后来安闲居业务员告诉我说会接到一个银行电话，他要求我只需报全年房租总额就可以，其他不必管，从头到尾没有明说，这是以我们个人名义在办理贷款。”

　　安闲居合作的金融机构为浙江泰隆商业银行，成立于2006年，前身为1993年成立的台州市泰隆城市信用社，业务主要在浙江省内。其与安闲居合作租金贷，具体扣款方式为，要求租客绑定自己的工行卡，每月贷款额度将由泰隆银行从工行卡上自动扣取。

　　此外，有部分租客反映，其需缴纳贷款高于每月房租。

　　“当时安闲居说有优惠活动，例如我房租原本为2700元，现可优惠1000元，但每月贷款还是以2700元为准，让我每个月放1700元在工行卡里，安闲居也会打1000元进去。”租客孙斌说。这是其中一种模式，还有一种为租客缴纳全部贷款额后由安闲居当天以转账形式将多缴部分返还给租客。

　　有租客表示，安闲居方面曾称，贷款高于真实房租是出于公司做账考虑。

　　卖身解困

　　基于信任，很多租客对含糊不清的贷款操作流程并未深究。直到7月下旬，陆续有房东上门“赶人”以及提醒扣款失败的缴费信息才让这些租客恍悟，安闲居已陷入困顿。

　　5月初已提前退租的殷磊虽不必为住房问题烦恼，但其此前退租时，贷款并未结清，如今他面临着贷款逾期或将影响个人征信的风险。“退租时曾想终止合同和贷款，但安闲居表示，贷款将由公司每月替我缴纳，不用我负担。直到8月2日收到银行扣款失败的消息后，我去找安闲居时发现此前对接的工作人员均已联系不上，方察觉出事情的异样”。

　　和此前其他“爆雷”的长租公寓一样，卖身解困成为了安闲居最后的出路。7月24日、25日，安闲居管家通过微信朋友圈发布信息称，安闲居因资金链断裂，现委托煜胜实业对接。

　　《国际金融报》记者向杭州煜胜实业一位负责人证实了接手安闲居的消息。和安闲居一样，煜胜实业同样为长租公寓领域的一名新兵，成立于去年底，旗下长租公寓品牌“悦寓”主要布局在杭州。上述负责人坦言，在接手安闲居的600套房源之前，煜胜实业的房源只有400套左右，现阶段对规模的需求是接盘安闲居的重要原因。

　　具体接手方式主要分两种，一种是将房源按照此前安闲居与房东约定的价格平移到煜胜实业，另一种是压低原房源价格，降低收房成本。而对于退租租客如何解除贷款，上述煜胜负责人表示“解决方案还待商讨”。

　　爆雷频现

　　就在安闲居爆雷后不久。8月7日晚间，另一家深陷危机漩涡的长租公寓——乐伽通过官微宣布公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　7月来，不断有消息曝出，乐伽产生了信任危机，租客交了租金，房东却没收到租金，以致众多租客被下了逐客令。

　　与乐伽公寓一样，安闲居也是采用“高价收房，低价出租”的运营模式，给房东按月付租金，同时通过租金贷收取租客一年的租金，以此获取更多的现金流。

　　某品牌长租公寓运营人员直言：“这种难以盈利的方式，稍不注意就会出现资金链断裂。”

　　长租公寓的运营，从物业获取、装修改造到招租，涉及到大量现金流出，而租金收入有一定滞后性。一旦扩张节奏过快，或者前端空置率上升影响租金收入，现金流储备无法跟上，就容易导致资金链断裂。虽然租金贷产品为有需求的租客提供了便利，但由于给公寓企业带来了正向现金流，加大了杠杆率，会进一步刺激企业的规模扩张。

　　倒在租金贷脚下的显然不止安闲居和乐伽，这份爆雷名单远比想象中要长。

　　同策数据显示，2017年至今，已有超过20家公寓机构出事。同策研究院总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，长租公寓频繁爆雷的原因在于收益单一，主要依赖租金差，难以覆盖快速扩张带来的各项成本增加。此外，不少投资方看到爆雷后纷纷选择撤资，对企业造成较大的现金流压力。

　　在张宏伟看来，不少资本方的投资逻辑并不利于行业的稳定健康的发展。很多投资方热衷于实现短期溢价，而并非长期支持行业发展，投资方的急功近利也会传导至企业的发展速度上。

　　房企放慢长租步伐

　　◎ 记者 孙婉秋 刘天天

　　接二连三的跑路和被收购背后折射出的是走过最风光的两三年后，长租公寓已然来到一个拐点。一方面，以万科、龙湖、旭辉为代表的房企入局者正在放慢扩张步伐，另一方面，越来越多长租公寓陷入“爆雷”危局。

　　2017年，伴随着密集的政策利好，长租公寓也迎来“春天”。此前，市场上存在的长租公寓产品大多为互联网企业和中介机构打造，特点在于有些是基于自身中介业务的一种延伸，同时受限于资金和运营能力的问题，并没有能力进行大规模的产品复制，房源相对分散。随着房企“抢滩”这一市场，原有的行业格局正在重构。

　　龙头万科是最早涉水长租公寓领域的房企。2016年，万科经过整合推出了统一的对外运营品牌——泊寓，2017年上半年，万科“泊寓”累计获取房间数便超7万间，开业超2万间，规模远高于其他房企长租公寓品牌。同年，万科提出“万村计划”，专门从事城中村综合整治及运营，发展之初，万村计划被寄予厚望，一众高层为其站台。“万村计划”中最主要业务是“统租”农民房，即深圳万科以略高于市场价的租金从农民房业主手中将房屋租下，经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营。

　　此外，龙湖和旭辉也对长租公寓提出过明确的诉求。2016年8月17日，龙湖地产正式涉足长租公寓，中期业绩会上，董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。2017年，长租公寓和住宅开发、商业运营、物业服务一起跻身龙湖集团四大主航道业务。同年，龙湖长租公寓负责人韩石公开表示，目标城市16个，力争用三年时间，跻身中国长租公寓市场前列。按照龙湖的规划，2019年底，冠寓要超过10万间，规模增长率将接近200%。

　　紧随其后的旭辉也喊出口号，五年目标为规模达到20万间，进入行业前五，完成国际化布局并进行IPO上市。

　　如今，回头再看，这些房企的长租公寓业务是否在如期推进？

　　就在安闲居爆雷的当月，万科计划也被曝出正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。

　　随后不久，履新仅1个月的万科长租公寓事业部总经理薛峰提出离职申请。

　　一位万科泊寓的离职员工对《国际金融报》记者表示，当初提“万村计划”时内部声音也比较大，在其看来，深圳住房需求旺盛，可供开发的建设用地极为匮乏，在新土地供应极为稀缺的情况下，旧城改造虽已成为各大地产企业在深圳的主战场，但城中村项目的难度太大，“物业结构差异大、签约主体繁复而庞大、公共及场内交付界面不确定、楼龄差异不等，无法发挥房企快速模板复制的设计优化和营造的集采优势。同时，在开发此类项目过程中面对的利益相关者是多方面的，政府、业主、租客等各方诉求交织其中”。

　　其强调，触碰城中村项目最大的经营风险是成本不确定。此外，历史自然形成的村落不同于买地盖楼，过程中没有施工图，没有统一规划和设计。改造过程中的巨大困难将导致预估周期无限拉长，结果是严重偏离房企向来看重的投资指标刻度。

　　相较于万科，龙湖长租公寓的人事变动更甚。2018年初，龙湖冠寓总经理王俊英选择离开龙湖，接替他的是原深圳龙湖总经理张智聪，同年9月，冠寓原CEO韩石被任命负责集团海外市场拓展工作，不再分管冠寓业务，随后韩石离开龙湖加盟中南。这也意味着，带领冠寓这两年快速扩张的领导皆已离开。

　　有龙湖冠寓员工在接受《国际金融报》记者采访时坦言，过去一年多来，集团长租公寓业务变动较大，核心领导的接连离开让下面员工一度人心惶惶，最怕“领导换了政策也跟着变”，所幸政策没变。其表示，“大家甚至总结出职业经理人的变迁路径，一旦你被调去负责长租公寓业务，某种程度上也意味着你在这家企业的职业生涯到头了。”据其介绍，接任王俊英的张智聪，工作开展也未能得到高层认可。

　　某准一线城市龙湖冠寓员工告诉《国际金融报》记者，2018年初，其所在的拓展中心有20名员工，如今仅剩不到四分之一。据其介绍，当前龙湖冠寓在拓展新项目方面已经不同于此前激进的节奏，更为谨慎。

　　而此前豪言壮志的旭辉已绝口不提数据，仅表示要做“上海最好的长租公寓”。

　　改变的还有很多……

　　因为不堪长租公寓业务亏损的影响，今年5月，朗诗选择“断舍离”，直接将长租公寓从上市公司中剥离。

　　“国企”也未能幸免，6月，邦舍公寓主体公司远洋集团被曝拟在年内将长租公寓等业务剥离。

　　雷声阵阵下，未来哪类长租公寓能够活下来？某资深行业人士对依托于实力房企和较早布局、以低价积累大量房源的长租公寓运营商的未来更加乐观。

　　然而，在易居智库研究总监严跃进看来，传统观念中，开发商资金实力雄厚，在长租公寓领域试水有优势，但现在，开发商做的并不到位，因此未来是开发商胜出还是专业运营商胜出尚充满不确定性。