楼市“发烧” 如何应对房东跳价

　　近期“地王”频现，这使得周边二手房纷纷搭顺风车涨价，这种跳价现象让买家颇为无奈。不过业内人士认为，买家其实不必逆来顺受，完全可以在二手房交易过程中的不同阶段采取相应措施，来降低跳价的可能性。

　　“地王”成跳价信号

　　近日，正在看房的小王遇到了一件糟心事，好不容易看中了一套合适的房子，却遭遇房东跳价。

　　小王看中了上海大学附近的一套小两房，面积约60平方米左右，房东报价245万元，小王觉得价格合适，准备付定金之后签合同，但恰逢静安中兴社区地块拍出天价，房东要求加价10万元，否则中断交易。小王认为对方加价理由过于牵强，但却又毫无办法，只得继续踏上漫漫找房之路。

　　其实，小王的遭遇只是当前沪上二手房市场非理性跳价现象的一个缩影，因为“地王”的出现而导致房东跳价的现象比比皆是。

　　如中兴社区地块附近的二手房，在拍卖结果出来之后，马上告知中介加价50万元。更有甚者，附近有房东预先了解到地块拍卖信息，随着市场关注度的提高，该房东将自己的二手房挂牌价从最初的1350万元，不断加价，直至拍卖结果公布之后加到1600万元，加价幅度高达20%。此外，早在今年7月份，浦东新区祝桥镇地块被金地集团以88亿元获得之后，周边的二手房价应声而涨，一次性加价幅度在10万~15万元，如一套小面积两房的挂牌价从185万元，调整为200万元。

　　自5月以来，沪上频繁地出现高价地块的成交，面粉贵于面包的情况在土地市场中已是屡见不鲜。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，自5月以来，全市商品住宅类用地的平均楼板价已高达3.44万元/平方米，并且其中绝大部分为外围区域的土地。而在“地王”四起的局面下，市场心理的天平完全失衡，加之房东在二手房市场中完全占据了主动地位，跳价的情况变得十分普遍，甚至显示出了严重的非理性倾向。在房东频繁跳价的局面下，购房者如何维护自身的利益就变得十分重要了。

　　四招应对跳价

　　因为“地王”而引起的跳价现象屡见不鲜，而同时买方并不占据优势，在这种情况下，适当运用一些技巧和方法，来扭转这种不利局面。在二手房买卖过程中，每个阶段碰到的情况各不相同，所以我们下面将针对不同阶段可采用的技巧，来进行详细解释。

　　一、看房阶段：提前了解相关信息

　　孙子兵法指出，知己知彼，百战不殆。同样的道理，在买房过程中，如果掌握了更多的信息，其实更加有利于自己做决策。

　　在看房阶段，最重要的一点就是要了解周边是否存在将要拍卖的地块。据了解，这类信息可以通过上海规划和国土资源管理局官方网站的土地出让信息栏中查找。另外，相关土地出让报道也会在拍卖之前发布，购房者只需稍加留意，便可了解到此类信息。

　　了解土地出让信息到底有什么用呢？主要是需要根据这些信息提前做好防备工作。通常情况下，当地块完成了住宅土地用地审批，便会进入正式的出让程序，而如果房东也了解到了这个信息，那么对方无疑也会关注土地出让的进程，在这种情况下，购房者要做的就是留意卖家的心理变化。如果对自己的报价一再拖延而不予理会，可以初步断定他已无心交易；如果卖家接受了报价，此时则应该考虑加快交易进程，以免夜长梦多。

　　二、议价阶段：加强说服是关键

　　在交易的商谈阶段，房东的跳价并不受到法律约束。因此，遇到房东想跳价往往是很无奈的事情，只能加强说服。

　　当然，并不是所有的说服工作都会起作用，买家应该先判断卖家出售房产的目的，然后再进行有针对性的说服。举例说明，如卖家并不是因为急需资金而出售房产，那么他会待价而沽，以谋求更高的价格，所以这个时候买家如果希望对方放弃卖高价的机会，无疑是难以实现的。因为对方已经铁了心要涨价，即便是磨破嘴皮，也肯定不会有作用，所以还不如主动放弃，把精力放在下一套房子上面。

　　那么，有哪些类型的卖家有可能会被说服呢？我们认为必须从“急售”上下功夫，比如卖家经营上需要资金，或者自己换房急需首付款，甚至包括出国手续已经办妥需要在短时间内将国内不动产处理掉等等，他们因为急需资金，所以不会在意能否多卖10万-20万元，此时进行说服，如再适当做点让步象征性地加一点价，可能会起到不错的效果。

　　三、付定金阶段：支付高额定金

　　在商定价格之后，需支付一定数额的定金，一来显示买家有诚意，二来也能在一定程度上防止卖家反悔。

　　根据《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”房东在收取了定金后，如若跳价违约，必须依法双倍返还已经收取的定金。当然，定金数额不可高于成交金额的20%。

　　需要注意的是，尽可能支付高额定金，加大违约责任，以便对卖方起到震慑作用。当违约所带来的利益，超过付出的赔偿时，有些人就会铤而走险。一些恶意跳价的房东，也抱有类似的心态，当他们觉得跳价获得的利益可以超过违约金或者赔偿的定金时，他们会不惜毁约，如今上海楼市价格跟随“地王”暴涨的趋势非常明显，也在一定程度上助长了这种心态。因此，业内人士建议提高定金或者违约金的数额，就是提高房东跳价违约所要付出的代价，从而让房东在产生跳价想法的时候，能够主动放弃。

　　四、过户阶段：善用法律武器

　　签订房屋买卖合同之后，房产交易受到法律的约束和保护，此时房东继续跳价属于违约行为，购房者有权根据法律规定维护自身的权利。

　　《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。

　　由于近期“地王”周边的房价蹿升较快，尤其是在地块拍卖前夕可谓是一日一价，一些房东难免在签约后心思活络，因此在签约后，尽早完成最终的交易过户手续，可以斩断房东的念想，避免日久生变。而在签订合同过程中，需要明确违约责任，比如约定违约所需赔偿的具体金额等等，并尽量把违约责任提高到最高水平。