盯紧那些不速之客 私募大鳄楼市圈套

　　5月6日，周一。《信报》上周一篇社论提及香港物业市场去向未明，投资值博率不高，近期海外楼盘展销会多如雨后春笋，为热切寻求投资机会的香港市民提供了一个另类选择。社论劝喻投资者务须谨慎，以免隔山买牛招致损失。

　　跟黑石扫楼

　　这令老毕想起早前一篇文章《跟黑石炒美国楼市》。作者指出，美国私募基金黑石(Blackstone Group)斥资30亿美元狂扫住宅物业，迅速成为美国第一大户。

　　据黑石主席施瓦茨曼(Stephen Schwarzman)所言，集团极度看好后市，原因是页岩气革命带动美国能源成本急剧下降，势必吸引大量外国人到美国定居和创业……云云。

　　文章还提及，内地已有许多看楼团赴美，豪客频呼好便宜。内地香港目前皆严打炒楼，若认同施瓦茨曼的见解，到花旗国“捞底”可以。

　　老毕却认为，“大鳄”的观点听听可以，绝不能照单全收。黑石等私募基金坐拥大量“便宜钱”(股东资金加低息借贷)，有必要投放于回报相对吸引的市场，“众里寻她”看中美国住宅物业，难道还会砸自己的台，不说中听的话，反而“唱衰”楼市？

　　美国楼价从低位反弹，确有数据可查。最具权威性的楼价指标、S&P/Case-Shiller全国住宅价格，2月份按年上升9.3%，其中亚特兰大、底特律、拉斯维加斯、凤凰城和三藩市五地，楼价按年皆涨逾15%，跑赢全国平均升幅。

　　然而，无巧不成书，根据房利美(Fannie Mae)的数据，上述五个市场在美国负资产最严重(即未偿还按揭贷款较物业市值高出三成以上)城市中，全都榜上有名，一个不漏。

　　私募基金嘴里大谈页岩气革命如今要唱好美国，页岩气似乎是万应灵丹心中算盘怎个打法，却是另一回事。

　　投资无非为了回报，不是赚价便是赚息，毋须把一切推上“革命”那么高的层次。不过，可以肯定的是，“大鳄”算数一定精过你，几个大投资者，除黑石以外，还有Colony Capital、有意于短期内招股上市的American Homes 4 Rent、Apollo等，过去一年在全美合共购进近六万套单一家庭房屋(single-family homes)。私募基金大举进军住宅市场，看中的正是令人垂涎的租金回报。

　　算盘尽处

　　受到金融危机洗礼，数以百万计美国人的信贷记录千疮百孔，申请不到楼宇按揭，但总得有瓦遮头，买不到楼自然要租。参考数字是：美国自置物业比率今年首季处于65%水平，为1995年第三季以来最低。

　　黑石等资金雄厚的投资者算过账，在楼价低的地区扫入包括大量“银主盘”(即断供被拍卖的楼盘)在内的住宅，翻新后在市场放租，回报丰厚之余，还有望于楼市日后回升中赚价。路透社最近在一篇特稿中提到，黑石等私募基金买入一套10万美元的房屋放租，每年回报可达14%至27%(视乎股东资金与低息贷款如何分配)！

　　美国楼市突然冒出一批昔日对住宅市场不感兴趣的“不速之客”，那等于说，分析当地楼市何去何从，不能对私募基金的动向视而不见。此等机构投资者在美国各地扫入以万计的住宅，与内地买家近年积极在港置业，令香港楼价升势火上添油，不无共通之处。

　　这中间当然也有分别：内地买家占香港物业成交比例逐渐攀升，发生于楼价离底已远的日子；私募基金扫入住宅，却出现于美国楼价跌至谷底之时。

　　从用家的角度出发，热钱四窜加上内地资金推波助澜，令有意买楼的香港人置业能力远远追不上楼价升势，“上车”越来越困难。

　　美国的情况则是，当地人好不容易花了几年时间整顿财政，满以为可以一尝(或再尝)做业主的滋味，哪知横里杀出个程咬金，在“银主盘”拍卖场以至私人放售楼盘领域，见价即追见盘便扫；私募基金财雄势大，一如许多内地豪客在港置业般，打工仔凭什么跟他们争？

　　然而，内地和香港投资者是否应跟黑石炒美国楼，老毕认为要考虑两个因素：第一，私募基金扫货推高楼价，意味着租金回报已不如初入市时有吸引力。以机构投资者钟情的几个市场，包括凤凰城、南加州部分地区、亚特兰大和佛罗里达州某些市场为例，买后放租回报非但明显下降，租金的绝对值亦面对下调压力。此般皆因投资者过去一年在全美扫入的近六万套房屋，近半仍未能找到租客所致。

　　第二，买后放租策略若无法继续为私募基金提供理想回报，阁下认为投资者变炒家、趁有价有市沽出物业套现离场机会大，还是耐心等候页岩气革命产生“移民红利”、放眼极长线的可能性高？

　　关于以上第二点，路透社的特稿提供了一些佐证。去年，私募基金Oaktree Capital向美国房地产投资公司Carrington注资4.5亿美元，参与后者的“银主盘”收购计划。

　　按照Carrington的内部评估，以三年为投资期，部分城市的住宅物业每年租金回报可达25%。实情却是，Carrington的预测跟真正回报相差甚远，Oaktree眼见“货不对版”，正在部署撤资。类似事例远不止此，反映狂扫住宅放租这个算盘，已不像先前般随打随响，找买家接货、饱食远扬的机构投资者，势必陆续有来。

　　施瓦茨曼满肚子主意，黑石集团2007年上市，谁像交学费那样接下第一根火棒？内地豪客频呼美国楼便宜，岂非正中私募下怀？

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