房企再融资开闸在即 地产信托基金化或成新趋势

　　2010年4月，“国十条”出台，房企重组申请和再融资审批被相继叫停，国内上市房企在内地资本市场的再融资大门关闭，使得房地产信托作为房企融资的重要渠道登上历史舞台。近几年来，我国房地产信托规模快速扩张，根据中国信托业协会统计，截至2013年第二季度末，国内房地产信托管理资产总规模已达8100亿元。其中，仅今年上半年发行的房地产信托规模就已达1466.77亿元，同比增长58.72%。而去年全年房地产信托发行规模为1496.52亿元。这意味着，今年上半年的发行规模已经接近去年全年。

　　据消息称，9月18日，北京一家房企再融资方案已获证监会受理。至此，停摆了三年之久的房企再融资开闸信号正式打响。随着上市房企再融资开闸，房企将面临更多的融资渠道，而不再像以前依赖于单一的房地产信托解决资金燃眉之急，而且，随着监管层对房地产的监管收紧及重点监控，房地产信托的扩张受到极大限制。在这种大环境下，房地产信托应如何应对？创新总是走在监管的前面，信托公司与房企找到了另一种合作模式——成立房地产基金，具有项目优势的房企和具有募资优势的信托公司，二者联合设立房地产基金的融资方式，正逐渐成为一种趋势。

　　房地产信托持续增长 规模占比逐年下降

　　2010年“国十条”出台，上市房企再融资、重组审批被相继叫停，加之近几年来国家对房地产行业的紧缩政策，房企从银行获得信贷的难度进一步加大，这些现象都在极大程度上助长了地产信托规模的突飞猛进。根据中国信托业协会统计，当年一季度末，房地产信托的规模余额为2351.29亿元，占信托业总规模余额的比例为10.64%。但到2010年底，房地产信托的规模将近翻番，达到4323.68亿元，占比也提升至14.95%。房地产信托的突飞猛进在2011年三季度末达到颠峰，规模已达到6797.69亿元，规模占比也提高至17.24%。截至2013年第二季度末，国内房地产信托规模存量余额达到8118.63亿元，相比2012年底的6880.69亿元，增长17.99%。房地产信托已跃居成为资金信托的第三大配置领域，而在此过程中，快速扩张的房地产信托背后的风险也在逐渐显现，“刚性兑付”压力已经到了不得不释放的境地。

　　因此，随着国家对房地产的宏观调控以及房地产市场风险的加大，一度火热的房地产信托开始被监管部门重点监控，为降低房地产信托快速扩张带来的系统风险及兑付压力，各信托公司开始有目的的降低房地产信托的占比。自2012年开始，房地产信托占比开始降到10%以下，并退居到资金信托的第五大配置领域。2013年第一、第二季度，房地产信托占比分别为9.40%、9.12%。

　　房企再融资开闸在即 房地产信托面临转型

　　9月18日，北京一家房企再融资方案已经获得证监会受理。至此，停摆了三年之久的房企再融资开闸信号正式打响。上市房企再融资开闸意味着房企将面临更多的融资渠道，不再像以前依赖于单一的房地产信托解决资金燃眉之急，因此，房地产信托势必受到一定的冲击。由于国内的房地产信托有上市房企参与的仅为少数，能够获得大规模融资的上市房企毕竟有限，故房企融资开闸在短期内不会对房地产信托产生威胁，但长远看来，随着房企融资渠道的扩展，未来房企融资的成本必然下降，因此，融资成本高昂、兑付压力巨大的房地产信托转型似已成为必然。

　　目前，国内大多数房地产信托还停留在为单一项目提供融资服务，其主要原因在于此前房地产行业利润空间大，开发商并不愿意与融资方分享超额投资收益。然而，地产调控让投资逐渐恢复理性，开发商开始乐于资金方的共同参与并与投资人分享利润。而且随着监管层对房地产信托市场的监管越来越严，为降低未来房地产信托的兑付风险及压力，传统的“假股权，真债权”的项目审批频频受阻，因此为了规避银监会的监管，披着信托“外衣”的地产私募基金应势产生。

　　房地产投资信托基金是在房地产信托计划基础上发展起来的信托型基金。该基金将投资者的资金汇集成一定规模的信托资产，由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由投资者按出资比例分享，风险共担。此类地产私募基金可直接参与地产项目开发、采用基金化模式进行股权投资，给予投资者的不再是固定收益，而是会选择浮动型收益。

　　这种项目的操作模式一般是：信托资金先成立集合信托计划，再以集合信托计划的身份加入与项目方成立的有限合伙企业并以有限合伙人的身份参与成立基金，投资于公司及项目方决策认可的项目，投资方式可以是股权投资，也可以是债券投资，或两者兼有。

　　相比较于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品在风险控制上更具优势。房地产投资基金专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制，有利于聚集资金，分散风险，获得较高的规模效益，同时，在另一个层面上降低了房企的融资成本与系统风险。

　　地产信托基金化成趋势 平安信托率先创新

　　随着房地产市场调控的持续深入，作为信托公司最赚钱业务之一的房地产信托面临制约，因此多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型，降低房地产市场波动带来的风险。目前刚性兑付问题已经成为制约信托业发展的一个重要问题，而基金型的产品由于是先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在某种程度上解决了刚性兑付的问题，而且信托公司也积极参与到地产项目的整个开发管理过程中，一定程度上也降低了房企的压力。根据中国信托业协会统计，今年第二季度末，我国信托行业基金化房地产信托发行规模为184.42亿元，占信托总规模的0.20%，占同期房地产信托规模的2.27%，与上季度相比(发行规模为255.99亿元，占信托总规模的0.29%，占同期房地产信托规模的3.32%)占比稍有下降，投中研究院认为，未来信托公司与房企合作成立房地产基金或将成为一种趋势。

　　目前，平安信托、中信信托、上海信托以及外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域，但就目前来说，与信托公司合作成立地产基金的房企只有包括万科、绿城、世茂等的国内房地产企业龙头，中小房企尚未参与进来。此前平安信托推出的“睿石”系列全功能房地产(信托)基金采用了“主动管理+组合投资”的方式，运用资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投向多个房地产项目，较大程度地降低了投资单一项目型信托计划的风险。