有消息称下调房贷利率和二套房首付比例已成文

　　住建部部长陈政高在20日下午提出，各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。有专家分析称，此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施。

　　另有媒体记者多方求证获悉，住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中要求将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成，下调二套房商贷首付比例至五成并下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

　　这与国家统计局 18日发布2月份70大中城市房价变动情况有关。数据显示，新房价格环比上涨的城市只有深圳和赣州两个，二手房环比上涨的城市有5个。同比来看，新房和二手房价格下降的城市均为69个，这意味着房价水平回归至一年前。

　　这是自2008年以来，政策面可能迎来的重大利好，房地产市场有望迎来复苏的春天。

　　吹风

　　增加公积金贷款额度简化手续

　　据陈政高透露，截至今年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人。2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元，其中住房消费类提取2.9万亿元。发放住房公积金个人住房贷款2200万笔，总额4.3万亿元。

　　陈政高提出，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。希望各地更多发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。

　　多地公积金购房首付比例已降至两成

　　事实上，在传出住建部拟调整购房首付比例之前，已经有多个城市放宽了首套房认定条件，执行公积金购房首付比例两成的政策。

　　3月16日，济南住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》。该文件显示，对于首套自住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

　　3月18日，广州也宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成，购买90平方米以上的首套房首付比例为30%。若名下已有一套房产，购买第二套房产首付则不低于六成。

　　但在2014年8月，广州市的存贷比为82.14%，已超过该市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线，2014年10月，广州市住房公积金管理委员会紧急发文，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较2014年170亿元的计划减少30亿元。

　　3月20日，福建省住建厅、财政厅、金融办制定了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，即日起开始施行。该《意见》放宽了首套房首改房的认定标准，个人购买首套房、首改房不论面积大小，均享受首套房政策优惠；凡首次使用公积金贷款的职工，无论购买首套房还是多套房，首付比例均降至20%。

　　支持公积金购首套房首付下调

　　据悉，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例》，公民住房公积金的用途将有重大突破，济南市和广州市只是先行。

　　一位接近央行研究局的人士告诉记者：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”

　　“住房公积金100城联网已经形成格局，相对以往的属地监管制度，某种程度上是共享资金收支状况，除了异地互认和转移接续，异地贷款业务也是趋势。”接近住建部一位人士表示。

　　重庆市市长黄奇帆在今年3月份召开的重庆国土资源和房屋管理工作会议上，就探讨了首付降低的可能性，“第一套房二八开、三七开，第二套房对半开，第三套房就是执行全首付。”

　　“地方政府应该得到了政策内容，即将发布的文件和《住房公积金管理条例》是可以互相支撑的，所以我们看到了地方政府下调了公积金购房首付比例，主要目的就是刺激住房消费。”一位接近住建部的人士表示。

　　现状

　　66城市房价下跌或为政策出台动因

　　国家统计局18日公布的数据显示，受去年同期基数较高影响，房价同比继续下降。70个大中城市中新建商品住宅价格1个城市持平，其余下降；二手住宅价格1个城市上涨，其余下降。这意味着，70个大中城市的房价跌落至一年前的水平。

　　从环比来看，2月份70个大中城市新房价格环比下降的城市有66个，持平的城市有2个，上涨的城市有2个；二手房价格环比下降的城市有61个，持平的城市有4个，上涨的城市有5个。初步测算，70个城市新房价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，环比销量因春节因素回落较多，2月份适逢春节假期，房地产进入销售淡季。不过，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，房价走弱和销售数据较差主要来自于季节性因素导致的供销不旺。年初加春节假期，往往是开发商的推盘淡季，购房者也多数倾向选择节后再作打算。

　　同策咨询研究总监王巍立则在个人微信公众平台“巍立评楼”撰文表示，在楼市下行的压力下，后续仍会有利好政策出台，包括全面降息、房贷松动、二手房税费政策优惠等。其中，二套房首付比例下降基本会从部分二线城市开始开放，并逐步扩散到全国以及北京、上海这样的重点城市。他预测，重大窗口期会出现在第二季度末和第三季度初。

　　易居中国研究总监薛建雄也称，既然全国“两会 ”上已经明确指出了支持改善性住房需求，说明放宽二套房购房首付比例是目前阶段政策调整的趋势和方向。薛建雄认为，下调房贷首付比例不是住建部一个部门就能拍板的，而需要央行、银监会等多个政府部门的相互协调和共同决策。他推测，目前该政策应该正处于调研和基础研究阶段。

　　稳定住房消费地方压力巨大

　　此前，某地政府甚至亲自上门找央行设在该市的中心支行，要求他们降低第二套住房贷款的首付比例，但央行中心支行并未给任何回复，其他省份也碰到过这种情况。

　　“地方支行没这个权力，加上商业银行惜贷明显，就算他们有这个权力，地方商业银行的银根在总行，能力有限。”接近央行研究局的人士告诉记者。

　　据了解，年前住建部官员主动与北京、上海、深圳、广州和三亚等城市市长进行沟通，交流了楼市的一线信息，听取了地方住建系统负责人对楼市走向的研判等，并且把这些信息上报给顶层制度设计者，有些地方政府救市压力巨大。

　　“有些地方上，房地产开发投资规模比例若高于25%，主管城乡住房的副市长就不审批当月楼盘的控制性详规和建设设计规划；若低于10%，副市长就可以加快审批力度等，他们就害怕增加房屋供给量，你想想副市长都这么官僚了，地方政府的压力可想而知。”一位接近住建部的人士表示。

　　“央行亲自调研了按揭制度和信贷政策，所以才会有下调二套房贷首付比例至五成，下调房贷利率，这个政策在2015年1月底就已经成文。”央行研究局相关人士告诉记者。

　　工行总行一位人士对该政策持保留意见，“房贷利率建立在市场选择基础上，银监会和我们进行风险测试得出的房贷利率，现在利率市场化是趋势，利率行政化只会伤害经济本身。”

　　3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。

　　预测

　　政策落地对楼市拉动明显

　　就政策效果而言，易居中国研究总监薛建雄表示一旦政策铺开落地，对一二线城市的楼市将带来较为明显的拉动效果，因为一二线城市需求量大，政策稍有放松都将给市场以明显的刺激效果，但三四线城市住房严重供大于求，拉动当地楼市发展不能依赖于需求，只能依靠宏观经济。

　　而中原地产研究咨询部总监宋会雍则对此次调整的预期状况不太乐观。宋会雍分析，现在的市场环境与2008年相比已大不一样了。2008年主要是外因导致的经济状况下滑，当时国内经济生产供不应求，采用加大投资刺激需求的方式能够取得较好效果，“当前国家的经济发展的目标是既要刺激需求，又要降低产能，再加之现在国家基建投资回报率处于低位，也就是说已不能像之前一样用加大投资的方式刺激需求。现在提振楼市的难点在于找到新需求，降低首付比例和调整房贷利率的措施并没有创新点，在复杂的经济环境下，能不能达到效果很难说。”

　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春认为，此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施，但是这些举措能否产生明显的作用，还有待观望。刘元春认为，地方财政压力加大，与房地产行业的运行状况很糟糕有关。由于目前三四线城市的土地拍卖情况堪忧，从这些数据看，都需要政策有一定的松动。

　　刘元春说，公积金是有一定的普适性，此举是为了释放刚性需求，对于首套房需求起到核心杠杆的作用。

　　未来两月销售迎来“小阳春”

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟预计，3月楼市销售将明显回升。光大证券首席经济学家徐高则表示，经济下行压力之下货币政策持续宽松，降准降息以及信贷加大投放环境下，房地产市场能否企稳回升有待进一步观察。

　　徐高认为，2月份的数据显示，房地产复苏不稳，考虑到地产行业在国民经济中的重要地位，政策对地产行业的态度会持续友好，宽松的货币政策有望延续，存在再度降准降息可能，并且为了稳定地产投资，进而稳定经济增长，政策会进一步放松对地产开发商的融资约束。

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，在经济下行压力持续加大的背景下，稳楼市仍是稳增长的缓冲器。上一次降息使5年期以上贷款基准利率由6.15%降低至5.9%，为过去十年来的最低水平，将有利于降低购房成本。

　　她预计政策将进一步加大宽松力度，同时，3月适逢开发商推盘发力的月份，也是节后购房者入市动力加大的首月。因此，未来两月销售情况将有改善，楼市有望迎来“小阳春”。

　　不过，夏丹认为，楼市结构性供应过剩的矛盾不会因此改变，在区域分化的基本格局下，一二线城市成交复苏步伐有所加快，房价将逐步止跌企稳，三四线城市受制于较高库存，市场表现将继续存在下行压力。

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