二套房首付比例降至四成 银行态度分化

　　监管层并未对二套房首付比例作出统一要求，这说明监管层的政策具有灵活性，为商业银行留下了弹性空间，银行可以根据客户具体情况，决定其首付款比例。

　　流传许久的二套房贷款首付比例调整的消息终于靴子落地。

　　3月30日下午，央行、银监会、住建部联合发文，将二套房商业贷款首付比例由六成下调至四成，公积金贷款首套房首付比例下调至两成，若已结清首套房贷款，则二套房贷款首付比例降至三成。此外，财政部也将个人商品房销售营业税免征年限，由此前的五年调整两年。

　　“二套房首付比例下降了两成，加上营业税免税年限也降低了，未来贷款需求会同步上升，银行的业务量也会增加。”一位银行业人士对《第一财经日报》表示，目前楼市虽然风险仍存，但房贷仍属低风险业务，而且上述政策影响正面，有利于改善银行资产质量，估计未来房贷资金投放会有所增加。

　　尽管如此，业内人士认为，由于目前各个城市的二套房首付比例不同，未来如何调整，尚需等收到监管层正式文件和总行通知之后，上述政策才能正式落地，预计尚需一周时间。此外，各家银行对利率敏感程度存在差异，也将是影响该政策实施的一大因素。

　　上述业内人士还认为，监管层并未对二套房首付比例作出统一要求，这说明监管层的政策具有灵活性，为商业银行留下了弹性空间，银行可以根据客户具体情况，决定其首付款比例，资质较好的客户，首付比例可能更低，也有利于银行实施差别化政策，有效降低贷款风险。

　　银行态度分化

　　根据国家统计局数据，2015年2月，全国70个大中城市新建商品房价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点，其中下降的城市有66个，同比继续下降的城市也有69个，持平的城市仅有1个。

　　在房地产行业风险仍未缓解的情况下，银行是否仍有动力增加房贷资金投入？

　　“监管层既然有明确要求，各家银行还是要响应，未来房贷资金投放规模应该会增加。”华南某银行人士向《第一财经日报》表示，就资产质量而言，房贷仍属低风险业务。

　　与此同时，在二手房交易环节，购房者的成本也将大大降低。“营业税一直都是买房者负担，所以现在这个政策优惠力度比较大，对市场有一定的刺激作用。”业内人士认为，随着购房资金门槛和成本同步降低，可能出现一手房和二手房同步回暖的情况。

　　“我们行原来以中小微贷款为主，但今年小微企业贷款风险上升很快，我们年初就适当增加了房贷和消费贷规模，这个政策出来以后，还会根据情况适度增加一点额度。”该人士说。

　　不过，相较于大中银行，城商行等中小银行更为谨慎。广东某股份城商行人士表示，由于政策刚刚出台，也未收到正式文件，对相关细节并不了解，该行尚未作出反应。

　　利率水平或成决定因素

　　按照此次最新规定，随着利率市场化的推进，监管层并未对二套房贷款利率作出明确规定，付款具体比例和利率水平，由银行根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　上述股份制银行人士认为，市场活跃度提升，贷款需求也会随之增加，如果额度同步增加，随着业务规模增加，银行在此方面的利润也会有所增加，而这也为银行所乐见。

　　“质量好的客户，利率可能会低一些，质量差的客户，利率可能上浮更多，银行的利润也会增加。”该人士说，但贷款额度增加，不会对利率产生贡献，反而可能会促使利率水平下降。

　　这也是部分银行所担心的问题。在吸收存款方面处于劣势的中小银行，对此更为敏感。这意味着，利率水平将会成为部分银行的政策调整的决定因素之一。

　　“我们先观望一段时间吧，到时候跟着大行走，毕竟现在业绩考核的压力还是很大的。”该行人士说，目前对上述政策并无明确态度，即便对业务策略进行调整，也需等收到正式文件之后。

　　政策落地尚需时日

　　“从执行层面而言，我们当然希望在不增加风险的情况下，增加贷款投放力度，但最终还是要看文件细则。细则还没出来，接下来怎么执行，现在还不好说。”上述股份制银行人士说，按照惯例，央行在宣布政策出台后，一般会在一周之内，将文件及其执行细则转发给商业银行。

　　而由于业务策略和侧重不同，如何实施监管政策，各家银行也需要总行政策和额度明确之后，才能最终确定如何落实。“包括额度是否增加、贷款是否要调整，都要等总行通知。”上述华南股份行人士说，监管层的业务细则、各家银行的反应及政策变化，估计都会在本周之内见分晓。

　　此外，监管部门此前出台的根据地域差异，实施差异化的放贷政策，也是影响商业银行业务政策的重要因素之一。

　　2013年，为了抑制房价过快上涨，央行曾经出台政策，对不同城市实施差别化二套房首付比例。如2013年11月，人民银行深圳中心支行曾出台规定，从11月6日开始，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。此外，北京也在2013年4月，将二套房首付款比例提升至不得低于70%。

　　“具体如何执行，还要看央行和当地政府的态度，像深圳、北京这些城市，二套房首付比例怎么调，是按全国统一执行，还是制定另外标准，要等通知来了之后才知道，未来怎么落实，还要继续观察。”上述股份制银行人士说。

　　另一方面，二套房首付比例调整之后，是否会对贷款利率产生影响，也是各家银行最为关注的问题之一。按照最新规定，银行虽然可以根据客户信用状况决定利率，但仍有银行担心，如果大规模增加贷款投放，会对其利率水平产生冲击。

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