中国版两房日益临近：官员提出国家住房银行概念

　　住建部公积金监管司司长张其光近日撰文称，我国设立国家住房银行条件已基本成熟，改革依据充分，资金规模巨大。

　　张其光称，目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转。设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施。

　　据《第一财经日报》记者了解，至于国家住房银行的发展模式，目前坊间主要讨论的是国家开发银行模式和美国的“两房”(房利美、房地美)模式，而后者的可能性似乎更大。

　　中国版两房日益临近

　　在房地产市场不景气的背景下，今年3月底，监管部门放松房地产调控政策，将二套房贷的最低首付比例从六成降至四成，并将以前免征营业税的期限从购房满5年下调至2年，以拉动房地产市场需求复苏。

　　摩根士丹利华鑫证券宏观经济研究主管章俊对《第一财经日报》记者表示：“这并不意外，目前经济增长的下滑很大程度上是受房地产投资的拖累，而房地产投资下滑背后则是房地产需求在持续萎缩，放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。”

　　张其光在文章中还指出，稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

　　分析人士认为，房地产市场关系多个行业，例如化解过剩产能和影子银行风险，而这需要转变住房政策取向，从调控供给转为培育需求。

　　张其光在文章中建议，加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

　　兴业证券研究认为，中国通过“按揭-mbs-国家住房银行”来阶段性稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于中国存量房持有结构不均衡、此前对居民按揭贷款支持力度不大，因此未来几年内通过上述模式稳定房地产市场、阶段性降低“硬着陆”风险的概率还是很大的。

　　恒业基金投资总监柳宇星告诉《第一财经日报》记者：“成立国家住房银行，以国家住房银行为载体，加之银行、保险 、债券投资基金等作为重要投资及持有机构的”按揭-mbs-两房“的稳定房价并加快存量住宅周转的方式，将越发成为一种可行方式，在短期及中期内通过向中低收入阶层提供低息的住房按揭贷款支持，以提高存量住宅的去化与周转，在当前房地产市场非理性收缩过快的大环境下，以稳定房价与房地产市场正常的发展水平。”

　　民生证券也认为，“国家住房银行”概念的提出意味着中国版两房日益临近。

　　民生证券宏观政策研究院研究员李奇霖对《第一财经日报》记者称：“”国家住房银行“的模式可能有两种，一种是国开行模式，另一种是美国”两房“模式。国开行模式是指通过发行金融债筹集资金，直接向购房需求者提供资金支持；”两房“模式是指通过购买商业银行住房抵押贷款并发行rmbs(个人住房抵押贷款支持证券)支持个人住房市场。目前来看，”两房“模式的概率更高一些。”

　　资产证券化基础资产向个人住房抵押贷款拓展是大趋势，从国际市场来看，美国在资产证券化兴起与住宅抵押贷款领域经验丰富，对我国的资产证券化借鉴意义深远。

　　李奇霖认为，作为政策性机构，如何避免政府支持机构的道德风险相比于具体运用模式而言，更需向美国学习，美国“两房”在金融危机期间经历了危机而后恢复，其间战略是如何调整的也值得关注。

　　“中国住房银行与美国”两房“无论是从设立的初衷与意义，还是从运营的模式与风控的管理上都将有本质的差别。中国住房银行的设立基础是对国家住房公积金的改革，设立的目的是以信贷支持的手段为中低收入阶层解决住房需求问题，运营模式上除了类似美国两房购买贷款机构的房屋抵押贷款支持证券外，也将直接向购房者提供按揭贷款服务，风控管理模式上将由国家相关部门垂直管理，并结合税收等宏观调控手段以共同稳定房地产市场的正常发展。”柳宇星表示。

　　盘活银行资产

　　据本报记者了解，在经济增速下行趋势中，国内商业银行不良贷款压力巨大，在盈利性和流动性目标约束下，银行似乎并不情愿降低个人住房贷款利率。在各类贷款中，住房贷款成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产。

　　兴业证券研究指出，2014年以来央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款，但收效甚微的核心原因在于商业银行资产负债期限错配的问题日益严重。当银行负债方从稳定的居民存款转变为不稳定(且高息)的同业与理财之后，其降低投放长期限、低利率的按揭贷款是必然之举。

　　张其光认为，通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”的问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。设立国家住房银行，可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题，避免房地产市场大起大落，拓展货币政策操作空间，为利率市场化改革创造条件。

　　而对于银行而言，需要一个可以转让按揭贷款的mbs(住房抵押贷款证券)二级市场，以降低风险、提高房贷意愿和能力。同时，继去年银监会推出信贷资产证券化(abs)备案制之后，今年央行亦通知称资产证券化业务实行注册发行，两大政策利好将有利于推动我国资产证券化业务的全速发展。

　　通过资产证券化将银行贷款出表之后，对国内商业银行一个重要影响就是盘活资产。李奇霖认为，银行出售信贷资产，将未来现金流转换成现金，缓解资本补充压力，同时使资产端期限短期化，与负债端匹配，缓释银行流动性风险，而且还可以为银行腾挪出新的信贷资金支持。

　　中债资信金融业务部分析师祖欣也对《第一财经日报》记者表示，发行资产证券化产品可以使银行获得一种新的融资方式，在满足监管要求下通过资产端融资来开展多元化业务，同时发行资产证券化产品可以有效缓解银行的资本充足率和存贷比压力。

　　鉴于我国mbs尚处于起步阶段，且房贷规模巨大，国家住房银行的筹建有望推动mbs进入快速发展阶段。

　　据民生证券分析指出，一方面，资产证券化本身占我国债券市场规模较低，2014年底资产证券化产品存量占整个债券市场规模的比例不到1%；另一方面，我国信贷资产证券化基础资产以企业贷款为主，2014年其占比高达86%，而个人住房抵押贷款仅占3.6%，与美国以mbs为主的资产证券化市场相比差距也甚远。

　　银行保险为mbs主要投资者

　　收益率仍有顾虑

　　多家金融机构预计，mbs主要的投资者为商业银行、保险公司、信托公司、农村信用社、企业年金、社保基金等机构。

　　中债资信认为，目前由于市场投资者尚不够成熟，我国资产证券化产品的主要购买者仍然以银行等机构投资者为主。

　　对于银行，除了盘活资产外，mbs还能分散风险、增加中间业务收入。除了银行，比较青睐期限较长产品的保险资金、社保基金、企业年金等机构投资者同样可以成为重要的投资者，但各种投资方的风险偏好亦有不同。

　　以保险资金为例，对长久期的产品有一定偏好，以匹配负债端的现金流，且保险公司相对较愿意投资安全性有保障的优先层级。一位保险资管业内人士对《第一财经日报》记者表示：“从国际经验来看，保险机构对于mbs是有需求的，有产品就不愁有保险公司会持有。但险资会综合考虑发行利率、期限、流动性等层面的综合因素。”

　　本报记者了解到，在目前已经发行的mbs中，银行持有占比依然较高，银行互持现象明显，已发行的mbs产品目前利率在6%左右。在业内人士看来，银行之间互持导致风险难以分散，若要分散风险还需做出一些制度上的安排。

　　不过，就保险机构而言，本报记者从多家保险公司了解到，险资往往将mbs列为另类投资，在收益率方面仍有顾虑。从险资目前投资另类投资的收益率水平来看，mbs产品的收益率与其他另类投资尚有差距。

　　以上市险企来看，其另类投资占比在2014年均有较大幅度的提升，截至2014年11月底的数据显示，在近8.95万亿元的保险资金运用余额中，另类投资已超过1.7万亿元，占比19%。

　　从行业投资收益率水平来看，2014年保险资金投资收益率达到6.3%，综合收益率9.2%，比上年分别提高了1.3个和5.1个百分点，均创5年最高水平，但目前mbs产品仍难以达到这一收益水平。

　　同时，上述保险资管人士还分析称：“对于持有mbs而言，险资最关心的还是收益率。而公积金贷款利率过低也是险资难以对接的原因。”

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