地产去库存出招：房贷证券化启幕 中国版两房渐近

在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后，住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。

　　在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后，住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。

　　从操作模式上，与美国的“两房”差异不大，但美国的“两房”证券更为复杂，形成各种衍生金融产品。同时，中国的住房贷款首付比例更高，风险要低得多。

　　11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。

　　该项看似不起眼的条款，实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“930新政”，已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。

　　有业内人士指出，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”(下称“两房”)。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。

　　在中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。多位受访者指出，尽管美国“两房”曾在2007年出现兑付危机，但实施房贷的资产证券化仍是中国房地产业的大势所趋。唯一需要顾虑的，是低利率环境下的市场信心。

　　曾中断试点

　　个人住房贷款的资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。

　　其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付基础来自个人住房公积金贷款。

　　房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。按照中信建投的解释，其最大意义在于，通过资本市场募集资金，增加资产池的规模，增强资金流动性。

　　我国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行(行情5.72 +0.18%，买入)发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，我国在2007年暂停了上述试点。

　　中金公司房地产行业研究员宁静鞭对21世纪经济报道记者表示，通过个人住房贷款发行mbs募集资金的做法，与“房利美”和“房地美”的操作方式无异。但后者在2007年出现兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。“两房”也最终被美国政府托管。

　　随着美国房地产市场回暖和房价回升，到2014年，“两房”已基本还清美国政府1875亿美元的援助金，美国政府于当年3月退出，“两房”继续成为美国房贷资产证券化市场的主力。

　　我国的房贷资产证券化试点同样在2014年重启。中国邮政储蓄银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，意味着时隔七年后，该项试点正式重启。

　　2014年9月30日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(mbs)等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

　　大势所趋

　　我国重启房贷资产证券化试点，与美国政府退出“两房”，同样发生在2014年，但两者并非时间上的巧合。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的基本面正式确立，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行，至今仍处于低位。

　　他认为，通过房贷资产证券化的方式来刺激需求，是一种可行的办法，也是大势所趋。

　　中信建投指出，我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。

　　由于房地产市场颓势已拖累经济增速，今年10月以来，监管层连续做出“去库存”的公开表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿出台，允许公积金贷款实施的资产证券化。

　　分析人士指出，这一系列的表态，意味着我国正式打开了房贷资产证券化的政策窗口。

　　按照我国的房地产交易规模，对房贷实施资产证券化的空间巨大。央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。而目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。

　　在去年的“930新政”后，目前我国已经有武汉、盐城、湖州、常州等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。

　　今年6月30日，武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”，也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品，发行规模为5亿元。其中的4.75亿元优先级证券已在上海证券交易所挂牌交易。

　　8月初，常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行，总融资额度为6.19亿元，期限为6个月，这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。

　　中信建投指出，商业贷款和公积金贷款的试点均有先例。从可操作性来讲，我国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。

　　不会重蹈“两房”覆辙

　　对于中国版“两房”是否会重蹈美版“两房”的覆辙？受访者普遍表示否认。杨红旭指出，市场环境和监管力度等多方面因素，都决定了中国版的“两房”不会遭遇兑付危机。

　　他表示，银监会对于个人贷款的监管采取“偏谨慎”的态度。按照现有规定，我国公积金贷款的最低首付比例为20%，商业贷款的最低首付比例为25%。这与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同。

　　与此同时，我国在办理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平也有着严格的审核。这些措施都决定了，我国的个人住房按揭贷款是目前银行业相对优质的资产。

　　杨红旭还指出，美国在销售资产证券化产品时，将其分为优质贷、次级贷等多个品种，并继续以金融创新手段进行包装，这无疑会进一步加大风险。

　　他还表示，美国“两房”的衰落，还与美国整体经济水平的下滑和房价泡沫的破裂有关。但当前中国的整体房价并不存在明显的泡沫。

　　多数受访者指出，此前我国推行的房贷证券化试点进展缓慢，主要原因就在于未能实现利率市场化。如今该项进程正在加快，但又面临利率偏低的窘境。

　　宁静鞭表示，在当前整体利率水平较低的情况下，房贷资产证券化产品的收益率必然会被压低，这无疑会影响到市场的购买热情。尤其对于公积金贷款，低收益几乎是毫无疑问的。

　　事实上，“市场不买账”是业界共同的担忧。有分析指出，当前房地产业增长乏力，风险凸显，可能会进一步影响市场信心。

　　因此，分析人士指出，与“美国模式”类似，我国的房贷证券化改革，必须要有政府部门的托底。机构猜测，未来可能成立国家住房银行，使之承担类似“房利美”的功能，来进行具体操作，但并未得到官方回应。但各项制度的完备，以及相关机构的设立，仍需一个长期的过程。

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