五次降息利好或于2月显现 1月房贷可能不降反升

从2016年1月1日起 ，大部分银行将将实行最新利率。在过去的一年中，央行先后5次降息，达到19年来最低水平。不过，业内提醒，对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言，2015年五次降息的利好，或将于2月开始显现。

　　从2016年1月1日起 ，大部分银行将将实行最新利率。在过去的一年中，央行先后5次降息，达到19年来最低水平。不过，业内提醒，对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言，2015年五次降息的利好，或将于2月开始显现。由于1月份处于跨越年度分段计息特殊时期，1月份的房贷很有可能“不降反升”。

　　百万房贷明年月供少700多元

　　2015年央行先后五次降息，使得存贷款利率双双降至“历史低位”，其中5年期以上贷款基准利率从年初的6.15%降到了如今的4.9%，降幅达到20.3%，极大缓解了购房者月供压力。

　　城市信报/信网记者了解到，由于房贷月供多采取次年调整的模式，因而五次降息月供累积降幅最晚将在下个月集中体现。

　　五次降息后，房贷一族压力能减轻多少？以购房者王先生贷款100万元为例，如果选择贷款期限20年，采用等额本息法，执行基准利率，2016年王先生的月供将变为6544.44元，总利息为57.06万元。但如果王先生是在2015年3月1日，即去年首次降息前办理100万元贷款，同样贷款期限20年，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元。

　　这意味着经过年内五次降息，王先生2016年月供减少了706.68元，20年总利息将减少16.96万元，20年算下来可以省下一部家用轿车。

　　而公积金贷款2015年内降息一共四次，比商业房贷少一次，但集中兑现的利好也不在少数。以市民张女士与丈夫为例，两人使用公积金贷款50万元，选择10年贷款期限，等额本息的还款方式，2015年3月1日降息前，五年以上年基准利率为4.25%，每月他们需还款5121.88元，本息合计是61.46万元。而公积金最近一次降息是在2015年8月26日，按照3.25%的最新利率计算，每月还款4885.95元，本息合计是58.63万元，每个月可节省235.93元。

　　“分段计息”使1月月供上升

　　邮储银行某支行房贷部门工作人员向记者解释了1月份月供为何会“不降反升”的缘由。

　　因为大多数客户与银行签订房贷合同时已默认按年调息，这意味着无论当年利率是升还是降，都要等到第二年1月1日才能执行。在降息前已经完成贷款合同的购房者，从次年1月1日起才能享受调整后的低利率。

　　而1月份“月还息”增加，“罪魁祸首”是分段计息。购房者1月的月供将由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成。以1月5日为月供还款日的置业者为例，2015年12月5日至31日，共27天，将按照调降前利率、按天计算利息，也就是说，购房者贷款1月份大部分天数里，并没有按低利率计息。

　　由于每年最后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数 。当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。

　　工作人员提醒广大市民，1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，应以2月份所交的月供金额为准。他建议大家，在1月月供还款日之前，多存入一些资金，避免逾期偿还，影响个人信用记录。

　　降息后提前还贷未必划算

　　此外，不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此，有银行理财经理分析，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在2015年五次降息的情形下提前还贷未必划算。

　　“买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。2016年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%，而对于公积金贷款者来说，2016年的利率将降至3.25% ，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”在南京路上的一家银行理财经理杨经理表示，目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，拿到收益除去需要支付贷款利息还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。

　　此外，杨经理表示，市民用等额本息的方法来做贷款，如果没有超过贷款年限三分之一，那么做提前还款还是比较划算的；如果要是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款；如果已经超过了这个年限，比如贷了15年，已经还了10年以上，就没有必要。

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