信贷催生楼市“疯牛” 银行“抢位”房贷业务

　　受1月份2.5万亿天量信贷刺激，北上广深等一线城市的楼市惊现“疯牛”。面对“坐火箭”的房价、排队购房的景象，银行的房贷业务也迎来了一波高潮。

　　据《中国经营报》记者了解，在国家“去库存”的政策导向下，银行的房贷按揭首付比例下降，且利率逼近历史低位，有效地刺激了购房需求。在银行看来，风险的可控和低违约率能够有效缓解“资产荒”和银行不良攀升的窘境。作为零售的支柱业务之一，房贷业务尽管利薄却仍也是一个“香饽饽”。

　　恐慌性暴涨

　　风水轮流转。在2015年下半年深圳房价历经了一波大涨后，今年的房地产亮点落到了北京和上海。由于优惠政策出台，公众普遍对房价的预期看涨，这让楼市再度火爆了起来。

　　消息称，上海部分新楼盘一天内销售告罄，一套70多平方米的二手房三天内价格上涨40多万元，而房产交易中心则因为人太多而不得不实现限流，且出动数十名警察维持秩序。与此同时，相同的剧情也在北京上演。北京北五环一楼盘开盘价就飙到每平方米7万多元，而房价的上涨甚至让某二手房房主宁愿违约赔偿30多万元也要毁约。

　　“不买还会涨，这就是逻辑。况且，国家的政策是去库存，而库存少了，房价上肯定是有体现的。”我爱我家朝阳区常营店一位房地产经纪称，春节后房产交易回暖的比较明显。市场活跃了，交易量大了，就连房产中介也在密集招人。

　　一家国有大行信贷部人士表示，一线城市的房价上涨和市场流动性、银行信贷是有密切关系。“市场流动性好，对房价的走势就会呈上涨预期，资金会往楼市里面流，推动房价走高。另外，每年春节之后，银行的信贷额度相对宽裕，对于申请按揭贷款的审批也会加快，这侧面也会对房价形成支撑。”

　　2月16日，央行公布数据显示，1月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元。中金债券团队分析指出，1月居民类贷款也增长6000亿元，创历史新高，其中居民中长期贷款4783亿元也是单月新高，主要是银行将去年末的按揭贷款集中在年初投放。

　　“2月份的房贷投放数据可能和1月份持平，都保持在高位。”上述国有大行人士表示，从申请贷款的量和房价趋势看，3月份数据的向上趋势会更明显。

　　房贷“香饽饽”

　　楼市的火爆离不开银行。实际上，在一线城市房价上涨的背后，银行信贷是关键的推手。从市场看，银行贷款毫不吝啬，尽管其按揭利率已经逼近了历史新低，但是银行似乎对此并不介意。

　　“房贷业务正常审批一周就能搞定，放款也很快。”某国有银行一家支行人士称，行内会尽可能为买房客户提供优惠，大多数客户的房贷利率执行的是85折，对于高端客户可以下调到83折。

　　该人士称：“首套房的利率优惠是受到国家政策支持，对于银行二套房购房贷款首付需要五成，利率则是上浮10%。但是，首套房贷款全部付清之后，重新申请可按照首套房贷款利率标准执行。”

　　据记者了解，国有大行目前对于房贷的利率执行情况相差不大，而股份行可能根据信贷结构调整上有不同的利率折扣，但是大多都是在基准以下，折扣仅比国有大行少一点。

　　“不同银行对于房贷的理解不一样，银行资源的分配情况也不相同。但是总体来看，银行还是对房贷有偏好的。”中行相关人士表示。

　　记者在采访中了解到，由于经济下行的压力较大，“资产荒”和银行不良贷款上升可谓是银行不得不面对的现实。对于业务部门来说，一方面很多企业经营情况的恶化，贷款达不到门槛，银行在审批时很难通过；另一方面，银行贷款放不出去，导致内部人员业绩压力大。

　　“政策在房地产行业和贷款上的倾斜缓解了银行的压力。毕竟从抵押贷款形式上看，贷款风险较小，贷款规模大，且违约率很低。” 上述中行人士还称，通过房贷业务，银行很容易做大贷款规模，并且对风险也容易把控。

　　据记者了解，对于国有大行来说，房地产按揭贷款的稳定性最强，有持续的现金流，也是零售板块的核心业务之一。以农行为例，该行的房地产按揭贷款在零售信贷业务中的占比约在80%。

　　“如今房地产按揭申请的量增长很快，市场也非常大，银行之间的竞争也存在了一些差异化。有的银行对待高端客户的房贷利率会低一些，可能有针对性的做贷款规模超过300万元或者500万元的客户。”上述国有银行支行人士认为，在所有的贷款申请中，银行可能会对目标客户更有针对性。

　　值得关注的是，楼市的疯狂涌现出了一部分投机者，通过借款、放杠杆、评估作假等等手段在房地产交易买卖中实行套利，而这部分的银行贷款风险极高。

　　“对于炒楼投机的客户，银行关注到了其风险，也加大了审批中的风控。”一家股份行信贷部人士称，由于房贷按揭申请量的增加，银行对客户的选择存在更大的空间，也对资质好的客户实行“优先”，并在多个方面加强了风险把控。

　　该股份行信贷部人士表示，在房贷按揭申请时，申请人的每月流水必须是月供的两倍，以能够保证偿还贷款本息。“对于评估事项，银行是有专门的三方合作机构，通常评估的价格会低于市场价，也低于区域指导价，而贷款更是在有首付的前提下打了7折，按照正常流程风险是可控的。”

　　但是，银行对于房地产的价格上涨也有担忧。“房价持续上涨会不会超出了居民购买能力，然后由房价回落导致客户还款意愿下降，使贷款违约的上升。所以，银行在资源分配上还是要有合理的结构，通过结构调整来控制风险。”上述股份行信贷部人士说。

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