杠杆资金是怎么进入楼市的:银行资金间接参与
理论上的交易结构合理性与风险偏好程度不同的矛盾带来的结果是,一些银行确实在按揭、赎楼、装修贷款等产品外,运用理财资金参与首付贷。
一面是监管层愈加严厉的监管口径,一面是各路资金来源的自我澄清,楼市的杠杆如去年股市一般,自上至下牵动着参与和观望者的心。
抛开楼市杠杆的原罪论,我们需要了解这场地产狂欢中,全市场各个参与者的现状和参与方式。无关风险大小,以一个购房者的视角,当进入这个市场时,你能从哪里借到谁的钱。
若要谈及房贷,银行资金必然是大头,除了按揭贷款外,银行甚至银行理财资金是否参与了首付贷款?信托为代表的通道方,又是如何操作?
而在传统金融机构外,互联网金融已经成为众矢之的,从监管到行业都在摸查规模和风险;不能幸免的还有地产中介,地产信息聚合平台的金融属性正在受到监管质疑。
银行资金间接参与
“银行参与个人房贷的主要方式有三种,按揭贷款,赎楼中的过桥贷款,理财资金间接参与场外贷款。”华南一家股份行零售部管理层人士称。
21世纪经济报道记者从多位国有银行、股份行、地方银行资管部人士处了解到,银行理财参与首付贷的情况并不普遍,“大中型银行应该不会做这个业务,虽然投资收益较高,但出了风险的话基本无法控制,投资经理都是风险导向的。”一位国有银行资管部人士表示。
这一观点被多位银行资管人士认可,“通过结构化配资或者abs(资产证券化)的形式给地产中介配资,这个交易结构在我们行过不了风控,结构化、加担保属于违规,理财发行里面投向有规定。”华东地区一家股份行资管人士称。
“结构化、abs理论上是可以的,但银行原则上没必要摊上这趟浑水。”一位农商行资管人士坦言。
理论上的交易结构合理性与风险偏好程度不同的矛盾带来的结果是,一些银行确实在按揭、赎楼、装修贷款等产品外,运用理财资金参与首付贷。
“需要走通道,除了abs外,可以直接通过通道买断贷款资产,或者买断受益权,由此可以对接地产中介首付贷,前提是运用通道。”华东一家股份行资管人士透露。
据21世纪经济报道记者了解,银行理财资金间接参与首付贷,主要渠道包括私募资产证券化产品、融资租赁的通道等。
以融资租赁通道为例,将小贷公司的应收款买断作为租赁资产后,可以将其打包在交易所挂牌或者私募,再由银行理财资金认购。
地产公司、中介通过发行abs产品形式募集已有诸多案例,如汇添富基金子公司与世茂地产合作的购房尾款abs,吸引了诸多银行理财资金认购。今年2月,“世联小贷一期资产支持证券计划”也在深交所挂牌交易,中投证券称,这使得世联小贷的融资成本降低了2-3个百分点,达到6%-7%。
“房贷场外配资的情况,通过结构化配资不多,一是需要劣后资金,另外还需要增加一些担保机构,主要还是走私募类abs的形式。”华南一位房地产信托人士表示。
前述资管人士普遍认为,首付贷风险管理难度较大,银行理财参与房贷主要还是传统信贷资产为主,一方面,首付贷在银行而言,是变相的消费信用贷款,这类资产没有抵押,处置难度大,一旦发生坏账,流动性管理不好就会出现连锁反应。
(责任编辑:df150)
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- 编辑:崔雪莉
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