首付贷“急刹” 中介场外放杠杆收敛

【首付贷“急刹” 中介场外放杠杆收敛】一线城市监管部门加强对“首付贷”等业务的监管后，中国证券报记者调查发现，上海较大的房产中介已经暂停了此类业务，不再为购房者提供资金支持，但是银行的住房抵押贷款等作为银行的正常业务并未减少。来自央行上海总部的数据，2月份，上海市个人住房贷款持续增长，当月增加209.6亿元，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。（中国证券报）

　　一线城市监管部门加强对“首付贷”等业务的监管后，中国证券报记者调查发现，上海较大的房产中介已经暂停了此类业务，不再为购房者提供资金支持，但是银行的住房抵押贷款等作为银行的正常业务并未减少。

　　来自央行上海总部的数据，2月份，上海市个人住房贷款持续增长，当月增加209.6亿元，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。

　　中介放贷收敛

　　3月15日，中国证券报记者以购房者身份走访链家、中原等房产中介时，当提出想买房，首付不够，希望从中介处贷款时，上述房产中介均表示目前没有这方面的业务了，买房首付不够只能和房东商量。

　　一周前，上海不少房产中介还可以为购房者提供新房、二手房“首付贷”，甚至不需要任何抵押物，就能放贷近百万元，月利率则高达2%，类似股市“场外配资”。中原地产相关人士承认，首付贷业务之前他们是可以做的，但3月中上旬被叫停了。据了解，目前北京、深圳、上海、广州等地在对房市贷款产品、模式、金额进行统计，相关部门要求机构注意风险防控。

　　这轮楼市加杠杆源起房地产市场的变化。2015年9月30日，针对非限购城市，首付降低到25%。2016年2月，这一政策再次降低，非限购城市首套最低可到首付20%，也就是5倍的杠杆率。这类可以被视为场内加杠杆，而更多的场外杠杆也在出现。

　　2月28日，世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿元，发放收益1.8亿元。当时各种首付贷款已经可以将首付降低到最低5%，也就是杠杆率已经可以放大到20倍，甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。

　　“赶紧借钱买房啊，不会有风险的。上海的房价绝不会崩。”上海某地产数据服务商相关负责人3月初这样对中国证券报记者介绍，上海市场中大一些的房产中介都曾参与“配资”买房业务。当客户想买房但凑不齐首付，或者买家的房贷一时放不下来时，房产中介就会提供贷款给这些客户。“月息1%-2%，一般都是借几个月。”该人士并不认为房产中介放贷款的风险有多大，因为即便在全国范围内，放款规模超过50亿元的房产中介也不多。

　　“房产中介放贷款是一线城市才有的现象，三四线城市根本没有。而且房产中介比起p2p来少多了，全国也就几百家，总的贷款规模不超过1000亿元。”他估计。尽管如此，他也认为房产中介放贷款是外行，根本不知风控为何物，更没有什么风险备付金之类，“之前只有很少的房产中介做贷款。现在是大家看到这块业务钱好挣，都开始做了。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一次房地产去库存化与2009年最大的区别是，2009年用利率7折降低了购房者的成本，所以增加杠杆的风险非常低。而这一轮加杠杆，大部分并非场内加杠杆，首付贷的利率平均超过20%，这种加杠杆是危险的。即使是加杠杆降低首付，必然也带来了贷款额的增加，贷款成本提高。

　　3月10日，传出一线城市全面摸底首付贷的消息。3月17日，来自网贷之家的最新数据显示，截至2016年3月中旬，2015年7月开始近8个月首付贷成交量约为45亿元。之前列入统计的20家平台，包括有发首付贷相关借款标或者借款产品模式的，都已经没有首付贷相关项目了。此外，记者浏览一些推出“首付贷”的p2p平台时发现，大的平台多数已撤下“首付贷”产品标的，但一些涉房标的理财产品仍有存在。

　　银行地产信贷额相对高位

　　上海某地产数据服务商的相关负责人介绍，房地产中介的贷款资金主要有三大来源。首先是银行的信用、抵押贷款。房地产中介作为企业向银行申请信用贷款或抵押贷款，都是正常的公司业务。中介拿到钱之后再出借给客户。第二类是房产中介和信托公司合作发行信托计划，募集资金再出借。第三类是上市公司等不缺钱的机构把闲置资金出借给房产中介，中介再贷给客户。

　　在加杠杆炒房的质疑声中，3月中上旬房产中介被叫停首付贷，银行的“首付贷”等业务也同时被叫停。

　　上海某城商行的支行长介绍，目前银行房地产发贷款正常开展。对于开发贷这块，其所在的银行对开发商对资质要求有所提高，但并没有收紧，对个人按揭贷款这块也是正常开展，当然对首付款的来源需要进行核实。“我听说有些银行的房地产贷款增加很快，因为放给实体企业很容易就变成坏账了，谁也不想担这个责任。放到房地产行业，起码一时半会不会出问题，但我们行的变化还不明显。”该行长透露。

　　央行上海总部的数据显示，2月份，上海市本外币房地产开发贷款减少34.5亿元，同比多减53.3亿元。其中，地产开发贷款减少7.2亿元，同比少减18.1亿元。住房开发贷款和商用房开发贷款分别减少15.9亿元和15.5亿元，同比分别多减5.2亿元和69.6亿元。当月保障性住房开发贷款增加15.8亿元，同比多增15.2亿元。

　　但是个人住房贷款保持较快增长。2月份上海市个人住房贷款持续增长，当月增加209.6亿元，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦分析认为，2月上海市场上开发贷同比减少但按揭贷款增加，可能和基数有关，个贷同比增加是因为去年同期交易处于低位。2月份周期性影响也是一大原因。1月份天量贷款规模，而2月份受到春节影响，因此有所回落是可以理解的。而且开发贷减少还与土地供应减少有关。由于2015年以来土地供应规模收缩，对未来开发造成影响，会有惯性延续，1月份上海市场上开发贷也是同比减少的。实际上，2月楼市虽然受到春节因素交易量比1月有所下滑，不过相比历年同期仍属于较高水平。主要是2月政策宽松，强化看好后市的信心。因此节后市场出现快速回暖，仅用了一周时间恢复、调整。从以往轨迹来看，至少要3-4周的时间来恢复市场人气。加上房东跳价行为增多，买家唯恐后市房价涨幅会扩大，出现非理性入市，所以成交量并不低。此外，年后宽松的货币政策也助推置业热情，2月下旬降准，给市场增加流动性。贷款利率从最低8.5折下降至8.3折，进一步降低买家置业负担。因此楼市交易活跃带动贷款额维系在相对高位。

　　信托公司态度谨慎　

　　2016年初，一线城市房地产交易市场火爆，众多房地产中介机构、p2p平台等火上浇油，推出首付贷，扩大市场的需求。那么房地产中介的贷款资金除了银行和p2p等途径之外，可以通过信托吗？

　　中泰信托研发中心高级研发经理王婷婷认为，从理论上分析，通过信托募集资金用于首付贷在技术上是可行的，类似于当前的消费信托，如曾发行的捷信消费贷款集合资金信托计划便是类似于首付贷的信托产品。但从风险控制的角度上分析，从当前信托公司对房地产项目的谨慎态度上分析，虽然首付贷信托在操作层面上没有技术难题，但信托公司仍持谨慎态度。

　　“我个人认为不会有信托公司愿意这么做。首付贷加大了房地产交易的杠杆，进一步扩大房地产市场的风险，随着央行的介入，首付贷产品就如同昙花一现。”王婷婷说。

　　从2016年初的数据来看，1月-3月17日信托公司总计发行信托产品1001个，其中房地产信托111个，占比11.1%，相较2015年同期6.3%的水平，有所回升。

　　王婷婷分析认为，2016年至今房地产信托产品在当前量化宽松的货币政策背景下，重回信托公司的主要备选项。随着地方基础建设项目不断寻求低成本资金，信托公司2016年为保增长，在业务的分配上，预计会在2015年的基础上，加大对房地产类信托的倾斜力度。同时，由于中国信托业协会自2016年起将对信托公司进行公开评级，且在评级项目上对风控要求十分严格，预计在交易对手的选择上，信托公司倾向于大型房地产开发商，在项目的规划上，倾向于医疗健康养老型房地产，在项目的设计上，倾向于通过“大股小债的”方式规避风险。

　　2015年全年，信托行业共发行房地产信托868个，在全行业产品数量保持8%的增速的同时，房地产信托发行项目总数较2014年却下降近30%，房地产信托规模也从2014年的2943亿元下降到1994亿元，跌幅34%。房地产信托在2015年遭遇了寒冬。在信托行业内，对这一现象背后的原因基本达成共识。首先，政策上，2015年房地产行业的基调是去库存化，因此，房地产企业融资需求下降；其次，央行推行宽松的货币政策，房地产行业获取低息资金成本的能力上升，信托房地产贷款受到制约；第三，房地产信托产品风险事件出现，信托公司处于风控的考虑，加强房地产项目的风控审核。

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