中国房地产“四大问”

　　春节以来楼市的复苏，给人一种前进三步，两步的迹象，令人摸不到那条清晰的复苏路线。像极了小巴所在的杭州，都4月初了，依然是阴雨绵绵，春意盎然还需时日。

　　今年以来，1月的上海二手房成交0.81万套，2月1.93万套，3月2.4万套，这2.4万套是近20个月来二手成交首次破2万套，意义不凡。

　　从月初第一周的5811套，缓慢跌到了月末的4704套。而寻常的楼市成交行情，是月初低，月末往上走，月末出现翘尾。

　　于是，在这样一个微妙的节点上，小巴选取了四个大家普遍关心的问题，来探讨房地产的现状和趋势，希望能在模糊的复苏中找到一些思路和方向。

　　最近，财政部原部长楼继伟在《比较》期刊上发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。文中提到，在经济转为正常增长后，房地产税是最适合作为地方税的税种，应尽快开展试点。

　　今年以来，多地陆续取消或者放松限购政策。北方很多二线城市，所谓的限购已经名存实亡。强二线城市的限购政策也有部分松动。

　　3月30日，自然资源部和银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。至此，“带押过户”的时代来临了。

　　按照原来的模式，二手房的卖方需要先筹集款项，还清按揭，将完整产权赎回后再卖出。对此，部分中介机构也瞄准了商机，一手提供过桥，一手收取高额的利息。

　　实行“带押过户”政策后，无需归还抵押即可交易过户，银行作为担保人，省去了这笔过桥资金，降低了老百姓二手房交易的成本。

　　民营房企不仅困住自己，其带来的烂尾楼事件，还引发蔓延全国的断贷潮，也让买房者对楼市的信心蒙上了一层灰。

　　近日，据媒体不完全统计，至少10家房企发布停牌公告，因为核数师空缺、核心人员离职等原因致年报难产。这也从侧面反映出当前房企之难。

　　虽然楼继伟曾任财政部部长，但公开信息显示，楼继伟现在已经没有任何官方职务。刊发该文的期刊《比较》也并非官方媒体。因此，无论是作者的身份，还是发布的渠道，这篇文章都是非官方的。

　　中国的商品房价格构成中，很大一部分是土地出让金。有人说这是中国的土地财政。而实质上是中国的土地融资，地方政府一次性把70年的土地使用权，让渡给业主，并一次性收取了70年的土地使用费用。

　　但很遗憾的是，中国的房产业主并没有私人的土地产权，甚至没有永久的使用权，最长仅仅是70年的土地使用权。房地产税征收最重要的法理是，业主拥有恒久的产权或使用权。

　　而70年的土地使用权费用已经以土地出让金的形式支付，在此基础上再征收持有阶段的房地产税，可能涉嫌“税上税”的法理障碍。

　　这个增值绝非是因为建筑本身而增值，中国的住宅设计寿命仅仅为50年，如果已经使用了69年的住宅没有垮塌、没有变成危房，已经实属幸运，就建筑本身而言，可能已经一文不值。

　　2021年开始施行的《中华人民共和国民法典》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

　　但《民法典》也指出：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”并没有说是无偿续约，很可能还需要再交一笔下一个周期的土地出让金，或者叫土地使用权费用。

　　这是中国房地产市场从开始时的顶层设计就决定了的。在过去长达20年的时间内，房地产税的立法和实际征收都几乎没有任何实质性的推进，这个残酷的现实也证实了其难度。

　　首先，房地产税悬剑效应对楼市伤害太大，早日发布一个理性的、温和的房地税试点方案，有利于楼市走稳。

　　由于房地产低迷，2022年全国卖地收入减少了2.02万亿。表面上看，去年卖地少了2万亿，实际出让金收入6.69万亿。但其中40%以上是地方国企或者融资平台接盘。

　　如果地方融资平台不托市，则2022年全国卖地收入可能只有3.5万亿左右，那对经济的影响就大了。

　　下图是截至2021年末，各省市政府的“债务率”（债务÷地方年度财政总收入）和“负债率”（债务÷当地GDP）。其中广义部分，包括了城投债；非广义部分，没有包括城投债（只是普通地方债+专项债）。

　　这种情况下，为了维持经济落后、人口流失地区的运转，中央对地方转移支付达到了创纪录的9.71万亿元，增长17.1%。很显然，地方政府需要找到一张稳定的“长期饭票”，事情已经非常紧急了。

　　衡量房地产税率是否适当，关键看两点：首先看老百姓是否能负担得起，其次地方政府的收入是否够用。

　　由于人口红利、土地红利都日渐式微，未来政府也需要精兵简政，不能再让那么多人吃财政饭了。城市和城市之间，省和省之间，存在着激烈的竞争关系。比如，如果广州的房地产税率偏高，企业、个人一定会流向深圳；反之，亦然。

　　人口流失、经济衰退地区如果开征房地产税，一定会让更多的人用脚投票，卖房走人，最后人财两空。而发达地区，由于经济繁荣、人口增长，不用征收多少房地产税就可以维持正常运转。这恐怕才是比较麻烦的事。

　　现在市场处在一个微妙的阶段。春节后市场复苏较为强劲，但受房地产市场以外的各种因素影响，比如宏观经济形势、各行各业的收入预期、就业形势、外贸出口形势等，市场复苏能否以更大的力度持续下去，似乎还要打一个问号。

　　如果市场复苏能持续，比如再持续三个月，那么一线和强二线城市的限购，未必会松动和解除。但如果市场再度低迷，二线城市的松动甚至解除限购，几乎是必然。

　　限售，是不同城市对不同商品房限定的一些条件，是局部的，少数的，不具有普遍意义，每个城市根据具体情况，或许存在松动的可能。

　　限售政策对楼市调控的作用较小，购房者买入期房，交房时限售期基本结束了。若还在限售期，一般是先交易，等期限到了再配合过户。

　　而限购政策不同还不能轻易退出，否则一些热点城市的局部地段可能进入过热状态。当然可以做一些调整，比如调整限购区域的划分。

　　1.外来炒房型。这类肯定要限制，但如果真的在本地工作，可以适当放宽，比如交社保/缴税半年，就能买房。

　　按照政策规定，出售二手房，“满五唯一”可免个人所得税，不满五或不唯一的二手房，出售时需要缴纳差额的20%或总价的1%，作为个人所得税。

　　一般情况下，大家都会选择总价的1%。比如，一套房子买入价300万，卖出价500万，差额的20%即40万，而总价的1%是5万。

　　为遏制炒房，我们可以把原先政策中的“缴纳差额的20%或总价的1%”，直接改成“缴纳差额的20%”用来控制炒房行为。如此一来，限购政策就可以退出了。

　　第二是银行部门，大部分银行仍然把住房按揭视为优质，银行不愿意肥水流向外人田，因此也成为重要的推动力量。

　　时下金融机构视个人按揭为优质资产，甚至很多银行想方设法阻止人提前还按揭。开辟了“带押过户”的交易，银行也可以使按揭客户不流失。

　　带押过户，当然使二手房交易更为安全和快捷。但无论如何，这种推动是技术上的推动，真正对市场的推动，仍然是人们对市场未来的信心和预期。

　　带押过户有助于买卖双方的资金安全以及信任程度，降低了交易出现意外情况的风险。此前经常有业主挪用买家支付的、应该用来归还的房款，甚至出现携款跑路的情况，导致交易无法进行。

　　同时，大大提高了房产交易的效率。之前需要先预约归还、解除抵押登记等程序，少则一个月，多则几个月，导致房产交易周期过长。

　　这项政策很利民，但风险也不是没有，比如各地区、各银行执行这项政策的尺度不同，有的银行可以操作，有的不允许如此执行；再者，会不会出现银行设定附加条件，比如买家也必须在本银行按揭、利率不给优惠等等；再有，如果房贷剩余金额低于房产价值，如何处理。

　　政府肯定要救，但就本质上来说，并非是为了救房企。政府救的主要是购买到烂尾楼的受害者，救的是市场预期和信心，目的是防范系统性金融风险的传导。

　　每家房企的情况千差万别，债务危机的数量和性质也完全不同，现有的资产状况也完全不同，不能一概而论地说对哪家民营房企救或者不救。

　　就总体政策来说，官方已经在实行救助，比如金融十六条政策，并将继续尽力保护市场，防止金融危机的发生。

　　当然所有这些救，理论上都是“续命”。真正的救命，是市场信心的恢复，预期的扭转，销售的持续复苏，有大量的销售回款，才是房企自我造血功能的恢复，才是真正的救命。

　　目前各地花了很大力气，用国开行的去保交楼，救的正是民营房企，已经取得了一些成绩，同时救助也进入一个攻坚阶段。

　　救助是分批次的，比如对于尚有资产，但遇到资金周转不灵的企业，这种情况下将其资产执行了，或者将资产抵押给银行，用来保证项目运转，从而完成交付。

　　目前的救助已进入到攻坚阶段。不少项目资不抵债，银行不愿意给这些企业，很容易形成一笔坏账。

　　这给政府的救助提出了一个难题。并非政府不想救助，而是不知从何找到切入点。这方面还需要进行深入的调查和研究。

　　在当前房地产市场尚未复苏，各方信心不足的阶段，这类项目可能要暂时搁置，等后续房地产市场信心恢复时，或将迎来转机。