房企巨无霸首现亏损！

　　碧桂园曾蝉联六年全国销冠，是过去十年拿冠军最多的房企，堪称宇宙第一大房企。碧桂园的版图有多大？碧桂园业务遍布中国内地31个省级行政区、282个地级市、1299个县/区，

　　很多朋友老家县城都有碧桂园，没见过哪个房企扩张得这么凶猛。e天剑曾在青藏高原理塘县城见到过碧桂园项目，这里被称为“世界海拔最高的县城”，海拔4014米，氧气稀薄，宜居度低。海拔4000多米都敢去开发商品房，估计没有碧桂园不敢去的地方了！

　　碧桂园作为中国版图最大的房企，其老板很有可能是中国最富有家族。碧桂园大老板杨国强家族，多次荣登首富；杨国强女儿杨惠妍，在过去十年中，八次登顶“女首富”。

　　碧桂园做得这么大，老板这么富，是中国房地产“高周转”模式的疯狂代表。“高周转”的房地产开发模式，犹如一台巨型印钞机，转得越快，印的钞票就越多，赚得越多！

　　还有个神奇的地方，碧桂园的总部位于农村，是中国大型房企中唯一总部在农村的房企。中国大型房企的总部，一般在一线城市，至少在强二线城市。碧桂园的总部位于广东省佛山市顺德区北滘镇，在一片田野中。走广珠西线高速，可以看到这栋近邻高速的“绿色大楼”。

　　总部大楼这么偏，自然是成本低。碧桂园的总部，无疑是中国大型房企中办公成本最低的。从总部位置看出，碧桂园的成本控制是极低的。碧桂园楼盘的成本，在业内是出名的低的！

　　近期，碧桂园发布了2022年年报。2022年碧桂园营业收入为4303.71亿元，同比下降17.72%。2021年碧桂园营业收入高达5230.64亿元，2022年下降到4000多亿元。2021年碧桂园是全国房企销冠，2022年跌落到第二，是近5年首次跌落“冠军”宝座。

　　更为严峻的是，碧桂园亏损了！2022年碧桂园净利润为-60.52亿元，即亏损60.52亿元。这是碧桂园上市16年来，首次出现亏损，可见问题的严峻性。从近几年碧桂园的财报看，净利润从2019年之后就开始下降了，已经连续下降三年。表面上看，碧桂园曾蝉联中国房企销冠，但利润却在逐年下降，早已存在“不祥的征兆”。

　　看到这个数据，我很震惊！2022年碧桂园的营业利润率仅为0.38%，也就是说，碧桂园开发一个楼盘的毛利率约为0.38%，卖一套100万的房子，碧桂园大约只赚0.38万元，即3800元。0.38%的营业利润率是低于绝大部分生意的（只不过房地产销售总额大）。看到这个数据，明白房企赚钱很不容易。

　　从近几年走势看，碧桂园的营业利润率在不断降低。2018年碧桂园营业利润率是一个高峰，达到20.67%，此后一路下降，已经连降四年。碧桂园的项目大部分位于三四线甚至无线城市，成本很低，营业利润率不断下降，应该主要是中小城市房价低，再加楼市低迷所至。

　　由于2022年碧桂园亏损，因而净资产收益率为负数，为-2.97%。这是碧桂园上市16年来，净资产收益率首次为负。净资产收益率是衡量企业经营效益最重要的指标。从碧桂园的净资产收益率看，这一轮，从2019年开始出现下降，并且连续四年下降。说明碧桂园的盈利能力近五年在不断下降，直至去年亏损。

　　至2022年末，碧桂园的总资产为17444.67亿元，已经连续两年下降。比2020年高峰时的20158.09亿元，下降了2713.42亿元，少了两个千亿房企。

　　首富也是首负。2022年碧桂园的负债虽然有所降低，但仍然高达14348.94亿元。目前碧桂园是中国负债最多的两大房企之一，另一个是恒大。碧桂园总部所在的佛山市，2022年GDP约为12698.39亿元。碧桂园的总负债超过了佛山全市的GDP，“负可敌市”！

　　至2022年末，碧桂园负债率仍高达82.25%。虽然碧桂园总资产庞大，富可敌市，其实“负可敌市”，其中82.25%的资产是借来的，是负债。近五年碧桂园的负债率有所降低，从2018年89.36%下降到2022年的82.25%，仍然高于80%，属于高杠杆开发运作。杠杆依然高企，但销售不畅、周转降速，让“高周转”难以为继。

　　2022年中国房企巨无霸碧桂园亏损，而且是上市16年来首次出现亏损。或许这是一个时代的终结。中央提出，探索中国房地产新发展模式。碧桂园作为中国房企的龙头代表，势必要承受转折阵痛，将要告别“高周转”的疯狂扩张模式。

　　近期，碧桂园创始人杨国强，辞去碧桂园董事会主席，正式交棒给培养多年的二公主杨惠妍。中国房地产到了转折的时候，碧桂园到了转折的时候。杨惠妍于危难之际，能否带领碧桂园重振雄风？让我们拭目以待！