一月房地产政策 政策保持宽松趋势定下“稳增长、防风险、惠民生”目标

　　2023年第一个月，房地产政策端持续释放积极信号，仍然聚焦三个主要方面，即需求端大力支持刚性和改善性需求、供给端保交楼保民生、融资端着力化解风险满足合理融资需求。

　　其中备受关注的，在需求端信贷政策方面，年初央行提出建立新发放首套住房个人住房利率政策动态调整长效机制。提出自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估：

　　对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

　　对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房利率下限。

　　该政策可以看做是对去年9月“阶段性放宽部分城市首套住房利率下限”政策的进一步延续与完善，从前期政策实施效果来看，据有关数据，2022年12月全国平均新发放个人住房利率为4.26%，达到2008年以来的最低水平。本次政策的出台来，将有利于更加精准的因城施策，进一步推进房地产市场长效发展机制的完善。

　　1月13日，在2022年金融统计数据新闻发布会上，央行发言人表示，当前正在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼支持计划、住房租赁支持计划等。

　　同时，为防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，该方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再、设立住房租赁支持计划等一系列新举措。方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握。值得关注的是，该方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

　　1月17日全国住房和城乡建设工作会议召开，针对房地产市场，提出了三个方面的工作要求，其中明确指出可以探索进行现房销售。

　　一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务水平，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。

　　伴随我国城镇化进程进入下半段，城镇化增速逐步放缓，但整体发展仍有较大空间，我们认为这其中便孕育着房地产新发展阶段的机遇。其一便是进一步的城乡融合发展和农村人口市民化的推进，其二便是现有城市空间与服务功能的持续性改善提升。而这两者都离不开深入社区维度，提供更加高质量、需求导向的服务与治理。

　　在城乡融合发展领域，1月28日发改委等18部门联合发布了《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》，明确提出要分类引导大型安置区融入新型城镇化、加快搬迁人口市民化进程、全面提升安置区生产生活便利性以及建设治理现代化安置社区等，其中明确指出要提高社区服务能力，创新社区治理模式。

　　在城市安居方面，1月份的住房和城乡建设重点工作推进会上提出，安居乐业是人民幸福最重要的表现形式，安居是人民群众幸福的基点，要牢牢抓住安居这个基点，让老百姓住上更好的房子，再从好房子到好小区、好社区、好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，为人民群众创造高品质的生活空间。

　　思考如何提供更高质量的社区服务、创造更宜居的生活空间、满足人们对美好生活的追求，应当成为行业从业者关注的重要问题。

　　1月份各地房地产调控政策同样保持宽松趋势，需求端仍以支持刚需和改善性需求为主，并且重点仍是向多孩家庭和人才安居方面倾斜，主要举措集中在落实首贷利率动态调节机制、发放购房补贴优惠、深化公积金支持、放宽限购以及推进二手房商业和公积金“带押过户”上。此外，本月多个地区还提出要推进货币化安置和房票安置，加快去库存。供给端则持续强调保交楼、防风险，支持房企合理融资需求，主要集中在强调加大金融支持、优化预售资金监管等方面，同时多地推行“交房即交证”。