回归核心！这个城市这个区是你2020跻身一线的最佳选择！

回归核心！这个城市这个区是你2020跻身一线的最佳选择！致青春 朱小北 广州科学城 1 一线！一线！ 观点一： 2020-2021，全中国最值得出手买房的就是横盘四年未涨的一线，前提是你有房票和资金的话，过去四年涨过两次的深圳另做分析。 2020年，甚至2021年，站在全国视

广州科学城

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一线！一线！

观点一：

2020-2021，全中国最值得出手买房的就是横盘四年未涨的一线，前提是你有房票和资金的话，过去四年涨过两次的深圳另做分析。

2020年，甚至2021年，站在全国视野之下的选筹策略之一就是：回归核心。

这是站在房地产周期、稳地价稳房价稳预期、房住不炒等一系列作用力之下的正确答案。

站在城市的角度，很好理解。

郑州买东区或金水。

成都买金融城和高新。

青岛买市北市南。

武汉买沿江。

西安买高新或曲江。

昆明买巫家坝或会展版块。

等等。

这些不是买房的全部，不见得适合所有人，但这些选择肯定是错不了。

站在全国的高度来理解“回归核心”呢？

是的，回归一线，强二线。

为何？

2015年开始的这波房地产行情，自一线开始，到二线，再到三四线。

一线的调控是最早的，也是最严格的。

一线，已经横盘四年多了。

二线，可能横盘才三年多，三线，可能横盘才两年多。

2020年的一线，都是可以无脑入的。

北京、上海、广州、深圳，这中间有个特例，因为深圳落户一直宽松，门槛低，深圳在2019上涨一波，在2020又上涨一波，分析一线时，这个要特别留意。

而北京，是真真正正的下跌了20%，是真真正正的速冻了，是真真正正在调控。

抛开刚刚大涨、要休养一段的深圳不谈。

其实，如果你此刻在北京、上海、广州有房票的话，都应该立即考虑看房买房。

这是第一个观点：2020，一线肯定是最值得你入的，前提是你有房票和资金的话。

这不用怀疑。

无论是周期，无论是需求压抑，无论是全国掐尖，无论是供需，无论是大势。

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2020，因城施策plus！

观点二：

2016年的机会是全国普涨，赶紧买一二线。

2017年的机会是二线补涨，赶紧换城市买，比如重庆西安海口。

2018年的机会是限价倒挂红利，赶紧落户赶紧找房票买，比如杭州成都南京长沙。

2019年的机会是因城施策、局部机会，比如示范区的深圳、放开限购的珠海、杭州的万人摇。

2020年的机会是什么？是因城施策PLUS。

限价倒挂红利已经越来越少了。

暴击的机会已经消失殆尽了，机会越来越趋向于中长周期，趋向于价值投资。

需要找到优质城市在以下政策之下的结构性机会。

1、限购政策

2、限价政策

3、落户政策

4、人才补贴政策

5、稳地价稳房价稳预期的政策

以上作用力之下的因城施策之下的机会。

而对于第一章节所说的回归一线的机会，无非就是：房票的放松或限购政策的适度放开。

是的，回归一线，紧盯因城施策之下的政策窗口期。

3

窗口期！

现实是，大多数有钱人，其实都明白这个道理，只有那些买二线都费劲的人，才会在这个问题是来较真来认死理。

问题是，买一线，房票和门槛是个大问题。

所以，你看，上周，恒裕深圳湾的公寓开盘，一套几千万，最贵的上亿，都可以卖的飞快。

因为，不限购。

如果上海放松门槛，如果北京放松门槛，房价分分钟钟打那些说要北上崩盘的人的脸。

有个关于上海限购政策的玩笑，上海购房需要5年社保，但单身满5年社保一样不能买房，但没有房子又找不到老婆，找不到老婆又买不成房子，于是，上海的单身狗们陷入了悲催的恶性循环。

如果上海解除限单身，如果上海二套首付降到40%，如果5年社保变2年，房价分分钟暴击，因为，太多被限制被压抑的首置或换房需求期待兑现。

所以，在回归核心、关注一线的同时，我们不得不思考另一个问题：如何把握一线城市门槛放松的政策和机会？

换言之，如果五年社保变一年？如果五年社保变半年？如果五年社保变劳动合同？

这就是巨大的政策拐点下的机会。

需要关注。

放眼一线城市，哪个城市给了我们政策放开的窗口和机会？

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广州！广州！

2019，是上海临港，5年社保变2年，房价2万+，问题是，这是一个新区，这是一个远郊，连睡城都不算，这是未来，不是现在。

还有哪儿？

答案是广州。

图片来源：广州楼市发布

这里面，最有价值的就是黄埔5年社保变半年！

并不是每个政策拐点都是机会，也可能是坑。

因为，你必须要明白我们在第一章节讲的逻辑：回归这个城市的核心。

只有这个城市的核心放松了政策，才是真正的机会和红利。

上海崇明岛放开限购，一样不值得入。

上海金山放松限购，你一样要琢磨一下，不可贸然入。

城市核心，很重要。

什么是核心？产业、人口、商业、轨道，核心配套缺一不可。

所以，广州从化、增城一直不限购，但那是坑，不能入。

所以，广州花都也很好破，但那不是广州的发展方向，不能入。

包括，白云限购政策放松的时候，我们亦没有去太多关注，这儿不是广州的未来，不是一个值得入的地方。

你必须要站在广州未来10年20年的高度来看广州。

什么是未来20年广州的发展趋势？哪些区域会越来越好？哪些区域会落寞？

用下面的话来理解广州的未来：

1、城市的主力发展方向是东、东南，两个主轴。

2、产业主轴，沿江一路向东，珠江新城，到琶洲CBD、金融城、鱼珠CBD。

3、城市主轴向南，向南跳过番禺，握手南沙副中心。

向东、向南，这是两个发展主轴，而最重要、最现实、最靠谱的主轴就是：沿江向东。

如上图，广州太大了，太大了，统计局中的广州房价是被这么大片地方平均过的，不能信，广州最贵的核心区侨鑫也是20万一平的。

如果你要入广州，你一样遵循开篇第一条：回归核心！

是的，即使是投资，也要入广州的核心，只不过，要从更专业的角度来看核心，并不是一说核心就是珠江新城。

理解广州的核心，必须要先知道，广州的中心在哪里？

划重点：未来20年，广州中心将发生重要的转移，从珠江新城转移到琶洲、金融城、鱼珠合围的黄金三角区。

是的，就是图上所示的这三个片区，一江两岸三片区，总面积81平方公里。

所以，白云，即使离主城很近，也很尴尬，产业不行，又不在广州发展的重心和主轴上，关键是，房价并不便宜，白云新城都能卖到七八万。即使放松也不必关注。

整个广州的政策窗口，只有黄埔和南沙的放开，是我们真正值得关注的机会。

到底哪里好？

出得起3万+的肯定是黄埔，只出得起2万+的才考虑南沙，问题是，现在南沙概念过重，价格已经3万+了。

毕竟南沙是未来，黄埔是现在，黄埔的产业、人口、配套是实实在在的，不用等，不用猜，不用忐忑，不用担心，租客和接盘者都在哪儿等着呢，不用找不用等。

5

黄埔！黄埔！

黄埔是什么？黄埔真的好吗？黄埔真的值得吗？

先来看经济总量和增速，经济决定上层建筑，这是基本面，不能忽视，经济不行，一切都是扯。

图片来源：黄埔观察

黄埔经济总量第二，增速第一（南沙因为基建拉升，是例外）。

再来看人口增速，这决定未来的房价空间，只有人口增速超过房子增速，房价才能深圳化。

图片来源： 黄埔观察

黄埔人口增速是全广州最快的，官方统计2023年常住人口将达到200万，增速非常快。

如果说，广州哪个区最像深圳？那就是黄埔。

是什么？年轻人，新广州人，科技产业，高新产业，是科学城、知识城的一步步带动。

这些都是官方数据，假不了，有了经济和人口的基本面，下一步，黄埔房子怎么选？

回答这个问题之前，必须要理解目前或未来5年，黄埔最集中的人口、最聚集的就业、最大的风口、最聚集的资金是哪里？

哪里最成熟？哪里最现实？哪里不是图纸上？哪里掉不到地上？

图片来源： 黄埔观察

答案是科学城！

为何？

现实是，南部鱼珠CBD刚开始，未成规模，规划NB，但尚需时日；北边的知识城太远太远了，是一个孤岛，规划NB，但实在是太远。

而科学城，已经发展了20年了，规划也是越来越NB了。

全广州的世界500强，超过1/4在黄埔，而黄埔的世界500强，80%在科学城。

这一条理由，够强了吧。

如果说要找几个广州的次中心，科学城肯定是首屈一指的。

在未来，如果知识城越来越NB了，而夹在中间的科学城，也一定会是好上加好。

科学城也是科技部10大世界一流科技园区。

聚集了300多家企业研发机构，1000多家高科技企业，有86家孵化器。

如今，在中国制造2025、中国经济转型升级的新时代需求之下，科学城也被赋予了更高的使命。

建设“全球智能制造基地”“中国智造品牌中心”；打造国家生物安全治理试验区；建设“摩天工厂”“无人车间”；5分钟可达公园，规划11条地铁、200公里风雨连廊……

为此，黄埔区拟将科学城扩容7倍，至144.65平方公里，相当于黄埔区的1/3.。

今年3月11日，黄埔面向全球征集规划设计方案，为了让科学城更宜居宜业，也更具国际范。

之前的科学城规划区域22平方公里：

新的扩容后的科学城144平方公里：

而我们要关注的，只能是科学城的核心区22平方公里，也就是能看得见未来的成熟的、靠谱的、安全的、配套齐全的、有租金的片区。

放大之后就是这一片。

科学广场、区政府、香雪总部基地、青年创新创业基地这个科学城的主轴。

也是政府规划中的这个产业主轴，就是开创大道沿线。

图片来源于 黄埔观察

也就是说，长岭居、永和都是不建议去关注的，虽然也有未来，但回归核心，站稳现在才是更明智并更正确的。

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科学城主轴核心！

以上的分析就差不多了，就是想通过这个逻辑告诉你。

回归一线。

回归核心。

把握黄埔5年社保变半年的窗口期。

黄埔不是白云不是花都，它是广州的未来，非常有价值。

如果你认同这个理念，自己去找房子看房子，一样是可以的。

二手房慢慢淘，新房没几个，在开创大道这条核心主轴上一共只有三个项目在售。

大壮名城，保利罗兰国际（基本售罄），品秀星樾。

位置最好的大壮名城，在科学城核心，价格5万，位置最好，品牌一般，但价格也最高。

保利罗兰国际，价格40000左右，不利因素就是挨着京港澳高速，有噪音影响，也基本卖完了。

品秀星樾，位置在东边，香雪地铁站600米，离未来规划的23号线400米，价格35000。

在黄埔政策吹风之后，米宅就知道这个机会不能错过，就一直在找项目，只是项目太少，房子不愁卖，房源太难谈，历时三个多月。

终于在品秀星樾拿下了团购房源，最重要的是，这些房子可以等你的房票。

广州越秀地产出品，品牌品质房企，带装修，35000元/平。

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带装修，35000！

如下图，品秀星樾在科学城的位置。

在科学城发展的主轴上，在地铁边上，在产业园的边上。

紧临的旁边，就是在建设的香雪总部基地，未来这儿的人都是你的租客和接盘者：

如何评判价格是不是高了？性价比如何？是不是被忽悠了？米宅是不是要割我？

看什么?看周边二手房价格！

因为二手房价格是市场价，没有政府操作，是实打实的购房人在支撑的价格，旁边有一个已交房的万科东荟城，离地铁更远，它的二手房价格，是区域价格的有力支撑和说明。

所以，品秀星樾带装修35000，不是坑，很值得，如果你想挤身一线，这个选择，一定是错不了。

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干就完了！

综上，

在正确的时间，做正确的选择。

如果你的孩子刚大学毕业，不知道要去哪里。

如果你可以接受350万的总价。

在2020年，选择广州科学城，选择品秀星樾，可能不见得是100%最好的选择，但一定是80%的安全的、靠谱的、可托付的、不后悔的选择。

不是坑，掉不到地上，离主干道较远，很安静，宜居，配套有商业有学校，旁边就是公园，是绿肺。

可租、可售、可居、可贷。

面积96平，单价35000-36000元/平。

特惠户型图如下：

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未来，接受考验和见证！

自媒体，发广告其实是最容易的模式，但来到线下对接房源，还要建线下团队，并且要坚持下来，你的专业还要接受业界的考验、还要接受时间的见证，这是一件很难的事情。

米宅，只是在秉承两点：

1、走正道，方能走更远。

2、做实事，方能交知已。

米宅想为真正相信米宅、跟随米宅的会员和粉丝做一些实事，虽然类似这样的团购很难找很难谈，出力不讨好，但米宅还是坚持不懈的在寻找、落地、推荐。

比如这个品秀星樾，左说右说，上面子下面子，一共也只拿到30套特惠房源，可以等你拿到房票，而米宅，要拿这30套房源去交30个真正真正的朋友。

借着品秀星樾这为数不多的团购房源，讲点干货，讲点底层逻辑，帮人帮已。

仅此而已。

洋洋洒洒几千字，其实在广州地产业界朋友看来，这就是一常识而已。

有广州房票的，请关注天河。

没有广州房票的，半年社保的黄埔科学城就是你最好的选择，没有之一，没有其它选项。

不看知识城，不看长岭居，不看广州边缘的爱特城，也不看不限购的增城。

如果你略懂广州，如果你略懂地产，这就是一基本常识而已。

谨遵常识，干就完了。