北京核心区的这些楼盘，简直是在暴殄天物！

北京核心区的这些楼盘，简直是在暴殄天物！剥皮行者 看盘看得久了，越发觉得近两年的北京楼市存在一个很奇怪的现象： 地段越好，产品越垃圾。 真的，这话一点儿不夸张。 不信？我随便举几个例子，大家一起来探讨下。 1 第一个要说的，是“东直门8号

看盘看得久了，越发觉得近两年的北京楼市存在一个很奇怪的现象：

地段越好，产品越垃圾。

真的，这话一点儿不夸张。

不信？我随便举几个例子，大家一起来探讨下。

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第一个要说的，是“东直门8号”。

该项目位于东直门外斜街8号，东二环核心区+老牌的使馆区。

地段怎样、配套怎样，不用多说，大家心里都清楚。

当然，这么好的地段，价格自然不会便宜。

项目均价14万，总价1800万起步。

寸土寸金的北京，二环很少有新盘。2018年，王府井旁边住宅项目“霞公府”的问世，曾引起了巨大轰动。

霞公府总共有两种户型——443㎡四居、590㎡五居，总价6500-9000万。

和霞公府的奢华比起来，东直门8号院显得亲民多了，至少户型没有那么大大大。

然而，这个距离二环只有800米的亲民项目，却有点奇葩。

首先，整个小区只规划了一栋楼，225户。

但这一栋楼里，却设计出了6种户型。

最小的是123㎡两居。面积和功能分区就不说了，毕竟人家属于豪改产品，123平米即使做成一居也属正常。毕竟，大北京还有130多平的一居呢。

但户型的设计，就有点让人摸不着头脑：

敢问设计师，朝南它不香吗？为什么非要朝北呢？

据笔者所知，这个户型多分布于低层，本来北向就很难采到光，再加上楼层低，这感觉，你品，你仔细品。

据置业顾问说，楼盘的北向是两个市政公园，没有任何遮光的高层建筑体，但据笔者所知，项目北侧是宾馆和超市......

184㎡的三居，好歹是做到客厅和两个卧室全朝南了，动静分离也做得挺好：

可这户型的形状是什么鬼？艺术品吗？

书房有种“隔断房”的感觉。

其他种类的大户型均有缺角。

289㎡四居还算正常，而且做了双主卧配置：

但和其他非核心地段的四居户型比起来，差的不是一星半点儿。

这一栋孤零零的楼，总共高32层（地上），地下还有3层，是车库。

地上1-2层，是为业主配备的会所，3-29层是可售的住宅，4梯4户。至于30-32层是什么，开发商没有透漏，目前尚不清楚。

项目精装交付，做完装修后，挑高只剩下了2.6米

虽然号称“三面环水”、全封闭的科技住宅，项目都是绿城设计团队操刀，但笔者只想说：

这怕不是遇到了个假绿城吧。难道又是和腾讯一样，傻白甜到被伪造公章给骗了？

这么小的社区，实在想象不出园林能好到哪儿去

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然而，作为核心地段的项目，“东直门8号”还算好的，另一个位于“北土城”的项目，才真的让人崩溃。

没错，这个项目叫“北京书院”。

项目售楼处也比较特别，为了迎合其案名，开发商将其打造成了一座图书馆。

从地图上就可以看出，这个地段异常优越：

北三环，离北京最大的带状公园——“元大都遗址公园”咫尺之遥，居住环境和生活配套自不必说，唯一的缺点可能就是学校不太好（周边的太阳宫区域学校不错）。

和东直门8号类似，整个小区也是只规划了一栋楼，另外有一栋商业，可卖的住宅只有216套，比“东直门8号”还mini。

同样是一栋楼，差别就在于，北京书院层高相对较低，21层，东直门是32层。

虽说楼栋比较孤独，但每层的住户却不孤独，4梯12户。嗯，真热闹。

这种梯户比设计也是清奇，像是一梯多户的商住楼。

值得注意的是，该楼盘的容积率为4。但这并不算什么，毕竟地段摆在这儿，三环寸土寸金，我们懂。

但，这户型设计，就有点“脑子进水”了：

楼盘虽然mini，不过人家的户型种类却十分丰富，从67㎡的一居，到139㎡的三居，应有尽有，达六种之多。

67的一居，是这样的——

纯朝西的户型，整个客厅几乎无法采光。

值得注意的是：这栋住宅楼的四面，均有其他建筑物遮挡。如果买在低层，只能整天都开着灯了

79的一居是这样的——

多功能房，完全就是浪费面积。

另外，单单两居室，就做了三种户型，93的一个，94的两个。

这个是93的——

94的两种两居户型，长这样——

先不说朝向的问题，卧室的门在阳台上是什么鬼？设计师你过来，我们好好谈谈

整个小区最正常的户型，要数139的三居，然而这个户型，也有不少槽点：

整体来看，至少做到了三面宽朝南，而且主卧带独立卫生间。

但设计师啊，你确定让次卧朝南，主卧朝西？确定要做这么长的玄关？

关键是，物业费还不便宜，7块一平一月。

好吧，谁让人家地段好呢，毕竟有钱人都喜欢好地段。开发商和中介也都在用“小而精、空前绝后，值得珍藏、超高性价比”来进行宣传。

从价格来看，项目均价11.3万左右，并不算贵。但笔者只想说：

这样的产品，撑不起这样的价格。

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和北京书院、东直门8号一样，虽占据核心地段，但产品垃圾的项目还有很多。

户型千奇百怪，有刀把形、手枪形、跑道形、楼梯形、圆球形，等等等等。

比如，二环边儿上，东城区，马上就要亮相一个新盘。但主力户型是这样的：

除了户型差之外，容积率也普遍偏高、有的甚至是全开放的社区.......

想不通的是：

明明这么好的地段，为什么开发商非要做出这样的产品？

把户型、物业、绿化做好，把价格适当抬高，难道不香吗？

好户型不是做不出来，毕竟，四环外、五环外的很多限竞房，都能设计出非常棒的户型，难道核心区就例外吗？

然而，不管产品有多么奇葩，也照样有人为此买单。毕竟，地段摆在那里。

也许，从“房住不炒”被提出的那一刻开始，每个人都应该思考一个问题：

地段和产品，究竟应该更注重哪一个？

全新的时代到来，李嘉诚的经典理论，究竟还适不适用？