扎心！郑州房价格局变了，买房门槛再次刷新！

扎心！郑州房价格局变了，买房门槛再次刷新！天龙八部百宝书匣 1 2018年，一个朋友首付30多万，想在郑州买首套房。 我给他推荐了两个盘：永威城、绿都澜湾。 他说，这两个盘都看过，永威城学校不确定也没地铁，澜湾离地铁近但户型相不中。 于是，纠结、徘徊，

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2018年，一个朋友首付30多万，想在郑州买首套房。

我给他推荐了两个盘：永威城、绿都澜湾。

他说，这两个盘都看过，永威城学校不确定也没地铁，澜湾离地铁近但户型相不中。

于是，纠结、徘徊，下不了手。

当时的管南均价14000，房子还不太好卖，外场的小伙子大姑娘们都直接上路拦车。

尤其是2号线站马屯地铁口，抢客户的“小蜜蜂”遍布。

可如今，事情发生了逆转。

2020年，管南房价已经接近16000，涨幅近2000。

更让人心累的是——

永威城已经接近尾声，房源不多了，目前均价15000+；

绿都澜湾已经接近尾声，房源也不多了，目前均价直逼16000；

富田九鼎公馆每次开盘都会涨价，目前均价15600-15800；

……

很明显，刚需首付30多万，在管南早已无从选择。

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其实，除了南区，北区和西区的选择也越来越少。

先看北区。

金水北自不必说，新房供应在不断减少，片区均价也在微微上调。

美盛教育港湾之前18000以内还有机会，现在18000以内的机会几乎没有了。

瀚宇天悦城之前17000以内还有机会，现在17000以内的机会很渺茫。

碧桂园天麓之前19000以内还有机会，现在19000以内的机会也不多了。

保利海德公园4号院开盘均价18400，18000以内基本没有机会。

还有和昌优地，纯新楼盘开盘直接达到19000。

再往北的惠济核心区也一样。

锦艺金水湾已经收尾了，锦艺四季城在售7期的价格有所上调。

万科民安云城、美景麟起城也没什么房了。

中海湖滨世家、融创中原宸院、正商家河家都要等新地块。

纯新盘绿都青云叙的定位高于澜湾，精装交付，价格也不会低。

再看西区。

三环内的中原老城区，随着保利心语、郑地璞园的收官，选择越来越少。

只能等待万科山河道、康桥玖玺园、昆仑望岳二期这3个改善盘入市，但首付至少50万起步。

三环外的常西湖新区，均价已经从13500，涨到14500，目前接近15000。

特别是近期碧桂园凤凰城的开盘，又进一步坐实了片区15000的均价。

三环外的高新区，均价也已经坐实在15000+。

比如说——

正弘青云筑14500买不到了，目前15500起步；

龙湖景麟玖序目前均价15500；

保利文化广场二期开盘价格已经超过16000；

附近永威的新盘金桥西棠价格也不会低；

……

可以看到，如今的郑州主城，选择越来越少，门槛越来越高，房价格局已经颠覆！

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下面这张图片，很直观。结合当下最新的房价情况，标示出了郑州三四环之间每个片区的均价。

郑州三环内新盘的数量相当少，也几乎没有新的土地供应了，价格基本上都被夯实在18000+。

而三环外、四环内的各个片区，房价格局再次被刷新。

其中，惠济核心区、管南片区、常西湖新区和高新老城区，均价相对较低，15000左右的单价，基本上是目前郑州四环内的最低准入门槛。

在这些片区里挑几个典型的楼盘，分析一下它们的首付和月供成本。

以首套90㎡小三房，30%首付，30年还款期限，利率上浮20%计算。

几个在售典型楼盘的首付/月供成本：

我们发现，如今在郑州，房价15000左右的90㎡小三房，3成首付至少要40万，月供至少要5500元。

也就是说，首付款40万，月供5500的预算标准，基本上在郑州三四环间还可以选到一个不错的小三房。

但，如果你的首付款不到40万，月供不到5500元，那么，郑州四环内大部分房子就可以直接Pass了。

两年时间，郑州的刚需门槛，不经意间就从30万蹦到了40万，没有给人一丝喘息的机会。

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首付款我们先暂且不提，单看这5500元的月供，就是一个很大的问题。

根据中国银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

也就是说，月供大约占家庭月收入的50%以下才合理。

接下来我们把范围扩大到全郑州四环内，结合最新的房价，算一算目前在四环内购买首套新房，90㎡的房子，以利率上浮20%，贷款30年计算，你的工资够在郑州哪里买房？

下面，我们挑出郑州四环内的所有片区来一一计算。

你的工资需要达到——

以上仅是针对90㎡的毛坯新房而言，户型面积或大或小，是不是带精装修，精装标准是高是低，月供也会跟着上下浮动。

片区均价排除了北龙湖片区高价的豪宅，也排除了不知名小开发商的楼盘，这些楼盘价格会更低，月供也会更低，但不建议购买。

●月供最高的高铁片区，假设这里有90㎡的房子，均价按照24000计算，首付30%为64.8万，贷款30年，利率上浮20%，每个月的月供9000元，则你的家庭每月收入总和需要超过18000。

●热度较高的金水北区，这里90㎡的房子，均价按照18000计算，首付30%为48.6万，月供6700多，则你的家庭每月收入总和需要超过14000。

●竞争激烈的滨河国际新城，这里90㎡的房子，均价按照16500计算，首付30%为44.55万，月供6100多，则家庭每月收入总和需要大于13000。

●常西湖等均价15000的片区，90㎡的房子，总房款是135万，首付30%为40.5万，月供5600多，则家庭每月收入总和需要大于12000。

●四环内月供最低的是二七运河新区，均价按照13500计算，若购买90㎡的房子，首付30%为36.45万，贷款30年的话，每个月的月供是5000多，而家庭每月收入总和需要大于11000。

当然，如果买更大的房子，月供成本会更高。

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总结一下，排除资金成本最低的二七运河新区，目前在郑州四环内买新房，加上杂七杂八的各项费用，40万首付，5500元月供，是最保底的计算。同时，家庭每月工资总和需要大于11000元才合理。

根据刚刚出炉的全国50城白领平均薪酬排名的情况，郑州排名全国第40位，平均薪酬6215元/月。