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关于北京房价,你所不知道的真相!

  • 来源:互联网
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  • 2020-07-07
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过去一两年,在北京地产圈,有一句话特别流行,且被众人奉为经典。

这句话就是:通州非洼地。

的确,经过2016-2017年初那波暴涨,北京所有的价值洼地基本被填平。剩下一些你认为被低估的地方,其实是多年的“价格洼地”,比如昌平天通苑、东三环潘家园,以及房山非核心区的大部分板块。

2018年,通州二手房均价4.8万,新盘价格5-7万;隔壁朝阳二手房均价6.7万,新盘在7-10万。

可,当时的通州基本面和朝阳比起来,还是差太多了。无论是产业、人口,还是各种教育、医疗资源,均不可同日而语。

自从被确定为副中心之后,2016-2017年,通州的确是涨了很多(远超大盘

),放在整个北京市场来看,通州的房价,确实有些高估。

但在3.17强调控之后,通州的跌幅,也是相当大的,这主要是因为“双限购”政策,压住了相当大一部分成交量。

经过三年的自我调整之后,如今通州二手房均价不到4.4万,新房普遍在4-6万、个别高端产品达到7万或7万以上。

这是目前通州所有在售新盘情况:

中国阙,是目前通州在售楼盘中价格最高的、同时也是最高端的产品。

楼盘位于运河商务区内,且邻近地铁“通州北关”站,产品定位为“河景大平层”,总价1000万起。

也许有人会说,这地儿离六环只有4公里了,这么远,还卖七万多。

可如今,北京真的不能用地段来衡量房价了,不少三环、四环内房子,比五环都要便宜。最典型的当属南三环、东三环,这是多年以来的“价格洼地”。

通州再远,可这里也是正如火如荼建设中的运河商务区,各种优质资源、利好加持。虽然我们无法确定它将来能建成什么样子,可至少从资金支持这方面来说,通州运河商务区要强于丰台丽泽商务区、昌平未来科学城、东坝第四使馆区等等。

说了这么多,想表达的观点只有一个:

经过三年多的阴跌和盘整,目前通州已经不是被高估的那个区域了,而这个头衔,将由石景山接棒。

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石景山这个区,虽然属于城六区之一,但一直存在感较弱,不熟悉的人甚至以为是郊区。

主要是因为:

这个区面积较小,只有84.38平方公里,是除了东西城之外,北京所有区中面积最小的。

不仅小,而且还有23%的面积是山地,这就大大限制了本区的发展。

曾经,首钢是这里的支柱产业,首钢搬迁后,这里规划成了“新首钢高端产业综合服务区”。

再往北,是规划中的中关村科技园区石景山园、北京保险产业园。同时,借助冬奥会的利好,石景山还想将冬奥组委会所在片区——首钢西十冬奥广场打造成国家体育产业示范区。

不管未来能发展成什么样子,反正房价是起来了。之前的纯商品房寰宇天下,价格6.35万、长安云锦(限竞房)5.8万,价格都还算不错,户型也好。

可自从接连拍出几宗不限价的纯商品房用地后,价格明显提上来了。

从去年到现在,石景山一共拍出4宗不限价用地,目前两宗已经入市。

华润长安九里,目前在售价格7-7.1万;

长安云尚,目前在售二期均价7-7.3万;

离地铁站只有200米的中海天钻,预计很快也会入市,目前售楼处已经开放了,但只有沙盘,样板间还没做好,户型图也还没出来。

至于中海天钻的价格,外界普遍猜测会上8万。

天钻的地块,楼面价是4.8万,和它同一天拿地的融创,楼面价是5.2万。

目前融创地块还没什么消息,不过可以预见的是,一定不会比天钻价格低。

“天”字系,是中海的高端产品,这家开发商又特别擅长做户型,产品方面,很大概率是不错的。可石景山卖8万,笔者觉得还是有点高估了。

虽然,这里近几年又是建地铁、又是引进大悦城和十一学校,但和通州被分到的那些资源相比,石景山简直是毛毛雨。

也许有人会说:石景山是城六区,到主城比通州近多了,不应该拿石景山和通州对标。你看,门头沟都六万多呢,石景山七八万算贵吗?

可你要知道,门头沟之所以贵,有很大一部分是环境溢价。青山绿水及数不清的景点,石景山有吗?

“7万的通州”与“8万的石景山”,一东一西,你愿意选择哪一个?

Ps:

上半年,通州台湖、马驹桥也有不限价地块出让。其中台湖的地块是绿城拿下的,现在案名已经定了,叫“绿城.明月听蘭”。

擅长做园林设计的口碑开发商,会交出什么样的产品,价格又是多少,可以拭目以待。

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