冰冻2年后，郑州市场迎来第一次转折

冰冻2年后，郑州市场迎来第一次转折数控技术 1 2020年中郑州市场经历了一场“假高潮”，个别开发商谋划的6月30日后涨价仅维持一天就戛然而止。 郑州市场太难了！想虎都虎不起来。

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2020年中郑州市场经历了一场“假高潮”，个别开发商谋划的6月30日后涨价仅维持一天就戛然而止。

郑州市场太难了！想虎都虎不起来。

△郑州近十年房价走势

在过去这一轮行情中，2016年郑州房价暴涨，2017年郑州楼市余热+长尾效应，2018年郑州楼市开始盘整。

△2016-2019郑州新房销售量

从2018年下半年开始郑州市场急速转冷，抛去环郑，2019年郑州新房销售量同比锐减近20%，市场彻底陷入冰冻期，至今2年。

△2019年郑州新房每月预售量

开发商原本以为2019年是最差的一年，但2020年依然惨烈。

登封、新密、巩义、新郑不计，2020年6月份，这个2020年上半年郑州新房销售最好的月份销售18628套，而最惨的2019年，6月份新房销量为23544套。

这个充满造谣、呼喊市场大肆回暖的6月，郑州新房销售量同比下跌高达21%被人忽略！

我们把数据再次细化，聚焦到[高新区、中原区、二七区、惠济区、金水区、郑东新区、经开区、管城回族区]共8区，再回过头看看2020年的郑州市场。

Q1（第一季度）完全没有研究的必要，疫情直接把市场干趴下了。

△2020年4月-6月郑州市内8区新房销售量

△2020年4月-6月郑州市内8区新房销售量

2019年4月郑州市内八区新房销售量16676套，2020年4月郑州市内八区新房销售量9010套，同比下跌46%。

2019年5月郑州市内八区新房销售量13558套，2020年5月郑州市内八区新房销售量10859套，同比下跌20%。

2019年6月郑州市内八区新房销售量17905套，2020年6月郑州市内八区新房销售量12517套，同比下跌30%。

数据足够真实且触目惊心!

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相比2019年郑州市场零下5度，2020年郑州市场再降到零下10度，土地市场更像冻结了一般！

△2020年上半年郑州土拍成交占比、2020年上半年郑州土拍竞价占比

2020年上半年郑州土拍共63块，成交52起地块，流拍5块，暂停2块，终止4块，成交占比只有83%。

△流拍、暂停、终止地块

溢价率地块的数量和溢价率直接反应着土地市场热度。

△溢价率地块

郑州上半年52宗成交地块中、起拍价成交46块，占比88%。有溢价率的地块仅6块占比12%。分别是中原福塔附近三宗、华润一块、保利两块，也就是现在的华润凯旋门和保利天汇；滨河国际新城中交竞得一块，溢价率仅9%；中原西区西四环外地块被金地竞得，溢价率57%；双湖科技城地块为保利竞得，溢价率为8%。

周边新拍地块大于周边房价60%是判断未来房价上涨的关键性指标，中原福塔附近三宗地块楼面价分别是9776元/㎡、9798元/㎡、97838元/㎡，以万科美景龙堂二手房售价作为对比标准，也不达标。

仅从土拍来看，整个2020年上半年开发商拍地热情普遍较低，一是流拍、暂停、终止地块占比比较高，二是溢价率地块占比比较低。而从土地楼面价来看，郑州下半年仍然看不到土地价格驱动房价上涨的可能。

煎熬继续！

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大宏观之后我们看下更接地气的微观市场。

两个重要指标推盘量和去化量。离开推盘量空谈去化率没有意义。

△2020年上半年郑州开盘推盘量占比、2020年上半年郑州开盘去化量占比

整个大郑州包含监测到的环郑及远郊项目，2020年上半年综合大小开盘大约100次。推盘方式均为小步快跑，一次性开盘推盘量大于1000套的只有一次，单次开盘销售去化700套以上的也只有一次。

推盘量和去化量是监测市场热度最直接的方式，整个郑州2020年上半年推盘量大于1000套的，单天销售超过700套以上的项目只有一个，你没看错唯一的1%。

我们再选取个市场样本聚焦看看!

远郊充满大降价和超长分期，根本没眼看，主城单个片区可售楼盘太少，没有代表性。我们选取有自然外溢、片区推盘量可观且有很高热度和话题度的城市新区——常西湖新区来看看。

△常西湖项目分布

目前整个环常西湖新区项目高达十数个，在整个郑州市场都非常具有代表性。

但有一说一，常西湖新区各项目的流速非常低、非常低。正常我们应该从来电、来访、开盘、供销量金来详细讲下市场，但仅2020年上半年数据量超过50MB太庞大了，我们只讲三个典型特征！

1、开盘情况

除新项目外整个常西湖新区上半年都没有一次大型开盘，小开盘推盘量往往只有几十套。

2、来电、来访、成交

六月第一周常西湖新区各典型项目平均周来电3起、来访100组，平均成交8组；

六月第二周常西湖新区各典型项目平均周来电2起、来访150组，平均成交9组；

……

简单总结：来电几乎没有、来访中分销带客占比比较高，常西湖新区都是流量盘，但周成交量却很低、很低。

3、价格情况

价格方面没啥说的，现在的市场不降价就不错了!不做首付分期的项目纷纷做起了首付分期、特价房也非常多！

总结：市场很差、流速很低、开发商很煎熬。

讲到这里我摊牌了，不装了，无论是宏观销售也好、局部市场也好，这么多数据和图表只想说明一件事情：郑州市场很差! 很冷！想炸胡都不行的那种！

四个字：持续冰冻！

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无情的是再惨烈的市场都有卖得好的项目！闪闪惹人眼红！

比如我前文讲到的整个郑州市上半年近100次开盘中仅有一个项目推盘量在1000套以上，单天销售超过700套，只有这一个1%！

6月30日上午9点，恒大林溪郡进行现场选房。高层地块推出3#、5#、6#、8#、10#、13#、15#、17#、18#共9栋，89-136㎡房源1080套。洋房地块推出1#、2#、7#、11#、12#、16#、14#共6栋，136㎡房源110套。

共计推出1190套，销售额高达12.2亿元。

冰冻2年的郑州市场硬是被恒大林溪郡人工切换了一个转折。

更可怕的是恒大林溪郡入市蓄客仅仅两周，像是一场爆破，硬生生在郑州市场炸了出来。还是那个郑州市场、还是那个常西湖新区，旁观者只能硬生生憋一句:人定胜天。

开盘前、开盘当天、开盘后我们总共去了三次恒大林溪郡，总结恒大林溪郡能够超短蓄客期、超大推盘量、超高去化率成为郑州2020年上半年现象级的事件原因有5个。

1、位置、环境

恒大林溪郡一期地块其实非常好，属于腹地位置，而且完全不受西四环、陇海路高架这两大不利因素影响。一期后期通过跨水库大桥直通三环，这点是现在围绕四环的70%常西湖项目所不能比的。

更主要的是一期楼下就是2500亩常庄水库和生态保护区，环境、生态、宜居不在话下，这点真的非常非常稀缺！

2、样板先行、高品质实景园林

今年恒大林溪郡实景园林是我看到的最有冲击力的一个，跟北龙湖恒大悦龙台非常相似，但因为恒大林溪郡地块更大、容积率更低，只有1.99，整个展示面更有冲击力。

△实景图

△实景图

△实景图

首先这样的中式大型实景园区非常稀缺，整体呈现非常有品质感，对客户的冲击力非常大！最重要的是样板先行！这是直接在项目内部所在地的实景园林，所见即所得。我们自己去市场转一圈，比比一个个圈个售楼部都开始卖房的，恒大良心了很多！

只要一对比，眼睛自己都会投票！

3、学校

恒大林溪郡的另一个杀招就是在开盘前搞定了学校，拿出了外国语小学和中学两个金字招牌。

常西湖外国语中/小学以及规划中的高中，均为恒大代建公办学校，常西湖外国语中学预计明年上半年移交，《学校建设移交合同》中明确表示，恒大林溪郡业主子女符合当年招生入学政策时，可优先入学常西湖外国语中学。

4、销售政策

最后，最最重要的自然是价格，13988元/㎡起，国风精装修，首期还可以只付10%。不算装修就已经低于区域在售价格了，销售政策也非常宽松，算是让利于购房者了！

好区域、好位置、好环境、好产品、好景观、好价格、好学校、好付款方式，带来自然的是好销售！

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但恒大林溪郡的热销，可能只是寒冷郑州市场上短暂的一泓波澜壮阔。

当郑州市场步入2020年下半年，依然面临着巨大挑战！用地产圈的话说只敢希望比上半年好那么一点点。

潮水退去才知道谁在裸泳，恶劣的市场才能看出开发商的综合能力，产品创新是基础，实景样板先行是保证、敢于让利给客户是魄力，恒大林溪郡是其他开发商可以参照学习的一个思路。

先好好想一想怎么优化产品、升级产品，用更好的实景样板去在冷冽的市场寒冬中打动客户，再拿出更有诚意的价格。

现在已经是黎明前的黑暗了，不要倒在这最后一关。