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今年买房的一定要看!这条线是郑州最后一条风口线!

  • 来源:互联网
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  • 2020-07-09
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6月29日,郑州大四环通车,很多人低估了这件事对郑州的影响。

如果你把关注点放在通车的具体里程数或者哪些路段通车,哪些没有通车,或者关注沿线那些楼盘受益等,这是对四环线的低估,也极有可能错过郑州下一个十年的楼市财富重塑的风口。

事实上,四环线对于郑州而言,是一次关于城运的豪赌,而你只要看懂城市规划背后的利益关系,你就立于稳赢的局面。

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如何看懂大城规划背后的利益关系?你只需要知道楼市里面两个关于板块和环线的基本常识就可以。

先来看板块,在同一个城市里面,板块存在三种形态:

跑赢大盘

跑平大盘

跑输大盘

这三种形态背后对应的是房价上涨的三种模式:领涨、跟涨、补涨。

领涨意味着在一轮楼市上涨周期中从头涨到尾,涨幅是最大;

跟涨意味着错过启动期的涨幅,大概率是跑平,涨幅能跟平均值;

补涨意味着错过了主升浪,涨幅是由溢出效应拉动的,涨幅大概率在均值以下;

以上内容有些晦涩,其实说的简单一点就是,大家都知道的基本常识,在同一个城市,不同板块房价上涨涨幅是不一样。

更直白一点,只要买对板块和房源,一套赚别人两套的钱。

这也是买房咨询中被问到最多的一个问题,郑州哪一个片区未来涨幅最大?A和B买哪里升值潜力最大?

先看下面这张图,你会看到什么?

单独看黑色的三环线,你会发现,过去15年,三环线包裹的郑东新区是“凸”出来的,尤其从中州大道到东三化,当时包进来的区域很荒芜。想象十五年前郑东新区要啥没啥,因此,郑东新区三环内区域的城市价值,是从0到1,从无到有的过程。

在这个过程中,郑东新区的城市界面翻天覆地,所有变化肉眼可见。这就是过去十五年郑州最大的“城市化红利”

郑东新区之所以在过去十五年一直是郑州财富增长最好的区域,就是因为获得郑州上轮城市扩张(三环线)偏爱,拿到最大城运红利。

你再看西南三环内的中原区、二七区(和二环线距离非常近),15年后,这两个片区的城市界面变化并不大。

因此,环线的本质,就是把环线内包裹进来的部分全部纳入城市建成区范围。因此环线线路安排,就隐藏城市重点发展板块的考量。

再直白一点,政府想翻哪个板块的牌子,成本再高,也一定会让环线把它包进城市扩展范围;它觉得哪个板块已经饱和,环线在那个区域,会尽可能使用原有的道路,或者非常靠近原有环线。

现在回头看,你能清晰看出,三环线饶大弯都要把郑东新区绕进去,这就是要把郑州新区强行“主城区化”。

当然,今天郑州三环的红利已经吃干抹净,下一个十年,吃什么?很简单,吃四环。

四环的贯通,和当年三环贯通是一样,都是郑州拉开城市框架的转折点。

三环代表过去,四环代表未来。从三环通车到今年四环画圆,郑州又到赌城运时刻。

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当四环线画圆,新一轮城市风口,已经在形成。

请看四环线包裹的区域,会发现同样的故事将继续上演。

注意红色的四环线。当然,这里有一个争议是,北四环究竟是连霍还是大河路。因为目前没有官方明确的说法。在不同文件有不同的说法。但,有两点可以证明即使没有官方明文,大河路也是事实上的北四环:

1、大河路是直接纳入四环体系的;

2、在地图上,大河路就是北四环;

因此,本文的结论也是以大河路为四环线为前提。

在此基础上,从四环线走势看,在部分区域四环线跟三环线非常近,那是因为城市规划者觉得这个方位已经抵达城市边界;但在有些区域,距离三环又非常远,强行把更大片土地纳入城区范围,那么这里就是城市准备平推出去的重点,也是接下来会拿到城市最大化红利的区域。

简单说,就是大北区(金水北+惠济核心区)、高新区、杨金、龙子湖北以及常西湖新区等五个区域,是比较明显外凸的区域。除此之外,还有管南(管南是另类的存在,后面详细分析。)

在这六个区域中,也存在价格排序和大小的区别。

这背后是政府城市运营的基本原则之一,有没有足够的土地红利。

政府所有基础设施建设的投入,同样也追求回报,他们一样也在做生意。首要只要有足够的土地,政府才会有冲动去开发这些板块,才会添加各种新区/新城概念加持,才会有基础设施真金白银投入。因此,土地红利的空间有多大,城市扩张的动力就有多强,这些未来也会转成你的不动产红利。

有土地红利,还要看政府更偏爱哪里!在哪里是真金白银的投入,而哪里时机还未到?(同一时间,精力有限)。

真金白银的投入最直观的要有地铁。在一定程度上,地铁代表政府对这个区域的意志,也代表这个区域土地的估值。

因此,请看下面这张图——

这是郑州四环内三年内的地铁开通图,共7条;

从这张图上看,除了三环内的区域——

四环新增地铁区域,杨金和龙子湖北是地铁空白,

大北区、常西湖新区、郑东(四环内)、管南均有两条或多条地铁辐射。

其中,郑东(四环内)地不多了,价格处在城市房价梯度的高处,即使有多条地铁加持,更多的是锦上添花。

管南是四环区域的一个另类的存在。这要从三环时代说起,从三环线包裹区域看,郑州向东南是凸出的,但是过去十五年郑州一直是向东的,导致东南的动力是不足的,但是进入四环之后,整个城市更均衡发展而不是一味向东,因此,三环边且还有大量土地的管南是一个很有潜力的片区,这从过去三年价格趋势走势能看得出来。

常西湖新区是四环内唯一一个统一规划的新区,目前最大的问题是价格优势不大,区域配套刚起步。

金水北和惠济核心区,这两个区域的优势价格合理,区域配套渐成熟,人口持续流入;

结合四环城市化红利+地铁配套,从房产投资的价值看:大北区>郑东(四环内)>常西湖新区>管南;

以上排序仅从区域看,对于买房来说,还是要看具体项目和价格,对于各个区域项目的盘点,留在下篇分析。

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最后还有三点要说明:

1、目前郑州处在四环红利释放一半,正好赶上郑州横盘,三年不涨还微跌。因此,四环红利还能抓住,且需要抓紧时间抓住。

2、对于郑州这种二线生活城市,四环线大概率是这个城市最后一次环线红利。

3、随着15000元/㎡逐渐成为四环线准入门槛儿,很多人开始选择四环外。有一点需要特别注意:四环外和四环内的选择逻辑是不一样的

从三环线外扩到四环,是无差别摊大饼,最终四环内包裹的区域全部实现城市化。但四环外,不可能继续“大锅饭”。这是因为,四环和环线包含的范围太大,这意味着一定会有区域被彻底放弃,而有的区域非常幸运被选中。这是“线+点”选筹逻辑,因此,范围越大,对你选筹的精准度,要求更高。

这是另一套逻辑,下篇讲。

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