地铁12号线，深圳楼市的投资密码！

地铁12号线，深圳楼市的投资密码！qq旋风官网 深圳地铁对房价影响究竟有多大? 地铁12号线是一个非常值得研究的样本。 1 深圳地铁，除去已运行的8条地铁线，在建的地铁线有17条。 其中6号线、8号线、10号线、12号线、13号线、14号线

深圳地铁对房价影响究竟有多大?

地铁12号线是一个非常值得研究的样本。

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深圳地铁，除去已运行的8条地铁线，在建的地铁线有17条。

其中6号线、8号线、10号线、12号线、13号线、14号线、16号线属于交通大动脉线，即线路长、站点多、连接市区和郊区的主干线，其他10条都属于延长线，即在现有地铁线的两端做了加长，增设了三到六个站点。

毫无疑问，交通主干线的价值要大的多。

因为打通了远郊和市区连接的任督二脉，开启了一个片区的交通新纪元，和延长线的修修补补完全是两个概念。

首先记住一点，连接市区和远郊的交通主干线，对沿线站点房价带动最大的一定是郊区而不是市区。

因为市区地铁线早已四纵八横，只是从n到n+1的量变，多一条锦上添花，少一条无伤大雅；郊区就完全不同了，是从无到有，从0到1的质变。

6、8、10、12、13、14、16都是地铁主干线，但价值又有很大区分。

首先，快线比慢线价值大。

其次，连接的中心区和远郊区位不同，对价值影响又很大。

6号线松岗光明连接深圳北站转接驳福田；

8号线盐田接连罗湖；

10号线平湖过坂田连接福田；

12号线沙井福永经宝安老城区连接南山；

13号线石岩经西丽连接深圳湾；

14号线坪山龙岗连接福田；

16号线坪山到龙岗大运。

对比之下，对接罗湖的8号线和对接大运的16号线价值较小，连接福田的6、10、14号价值较大，连接南山的12号和13号线价值最大。

13号线郊区站点少，周边几乎无楼盘，缺少研究标本，我把研究重点锁定在12号线，并做了实地调研。

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地铁12号线全域图

12号线的四个特点：

1、线路长：全长40公里

2、老城区线：南山段途经南山大道老城区；宝安主要走前进路，前进路是宝安的老城区主干线，沿线多是上世纪的老盘，规划差，城貌落后。

3、站点多：共计33个，分别是左炮台、太子湾、海上世界、工业六路、四海、南油、创业路、南山、桃园、南头古城、中山公园、同乐、新安公园、灵芝、上川、流塘、宝安客运中心、臣田、臣田北、桃源居、洲石路、钟屋、黄田、 机场东、翠岗工业园、怀德、福永、永和、和平、会展南、会展北、科技馆、海上田园东站

4、换乘站多：多达18个，和已开通的1号、2号、5号、11号、规划中的15、20、24、28等多条线路实现接驳。

12号线北接沙井，南连南山，全线都在大热的西部，这条线说价值连城并不过分。

2018年1月10日12号线开始动工，预计2022年12月份开始运营，规划落地之日沿线房价就开始异动，又完整经历了这一波大涨，是研究深圳楼市的一个典型样本。

12号线，我个人把它自南向北分为六段。

第一段：南山段

包含左炮台、太子湾、海上世界、工业六路、四海、南油、创业路、南山、桃园、南头古城、中山公园和同乐12站。

这一段占了12号线的1/4强，全部位于南山境内，对南山属于锦上添花的地铁线，加上走的是南山老城区，沿线全是老旧楼盘，对房价提升有限。

南山段受益最大的楼盘是同乐站的豪方天际和前海东岸，楼盘新加上周边配套不足，地铁预期对这两个盘的正向冲击很大，豪方和前海东岸的价格已经从两年前的7万多冲高到11万多。

第二段：宝安老城区段

包含新安公园、灵芝和上川三站。

这段地铁线两边基本都是上世纪的老盘，然而同盘不同命，新安公园和灵芝的老旧盘卖到八万多，上川站附近的只有五万多。

凭什么?就凭一个宝安中学；不服气?涨到你服气。单价20万的神盘都市翠海就位于这个片区。

12号线对这一段房价的提升仍然有限，没有名校学位的上川站附近还有大把5万多的楼盘就是明证。

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第三段：流塘臣田站，见证奇迹的时刻来了！

包含流塘，宝安客运中心、臣田、臣田北四站。

12号线走到流塘这一段，已经出了宝安老城区，进入宝安郊区，典型的城乡结合部风貌。

这种地段和配套的房子，要距离没距离，要城建没城建，要产业没产业，本来应该是深圳最便宜的房子。

可是，在西部大概念和12号线的带动下，流塘和臣田地铁口的房价飞了起来。

最典型的是流塘地铁站的流塘阳光花园，72平小三房的最新报价已到了630万，单价8万7，成交价也在8万以上。

一年前，同户型成交价只有5万多，一年涨了200万。

流塘阳光花园，一个名不见经传的楼盘，一年涨幅接近60%，秒了深圳湾、前海和宝中，意不意外，惊不惊喜?

这个盘去年9月份我给米宅的签约客户推介过，重新翻出去年做的选筹方案，标注当时的价格435万可买69平三居。

客户如果买了，现在已升值近200万，不过这个客户最后执意听从别人建议买了松坪村的小两居，目前升值110万。

当然松坪村也是涨幅不错的网红盘，但比起流塘阳光花园还是跑输了。

流塘阳光花园涨幅如此凶猛，是因为品质过硬吗?显然不是。

这是我调研时在车里拍的照片，不太清晰，但能明显看出这个盘品质一般，周边还被大量农民房包围。

这样一个品质普通，配套差的盘为什么能收获如此凶猛的涨幅，原因有三：

1、楼盘新，流塘阳光是2016年次新，是这个片区最新的二手盘；

2、流塘阳光的主流户型是60多平的小两居和70多平的小三居，小面积低总价上涨动力强；

3、流塘阳光花园有大量公寓，住宅稀缺，进一步助推了价格。

除了流塘阳光花园，流塘到臣田段的次新盘，包括流塘站的中粮幸福花园、中粮锦云；宝安客运中心站的君成雍和园；臣田站的凤凰雅居，中熙香槟山都涨势凶猛，均价都到了七万多。

流塘到臣田段，才真正代表了12号线的价值，才能看到一条地铁线对房价影响的极致体现。

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第四段：桃源居段

臣田段继续向北，进入了桃源居。

桃源居位于宝安中部近铁岗水库片区，是一个总建面180万平米的巨盘，分为十六个组团，一万多套房子，居住了五万人口，俨然一个独立小王国。

桃源居是个自成一体的超级社区，配套齐全，生活便利，房价却长期低洼，从16-19年，一直在四万多徘徊。

不少人认为，桃源居不涨，是交通的原因，缺少一条地铁线加持。

12号线落地，桃源居站直通桃源居社区门口，再叠加这一波大行情，桃源居只涨了20-30%，目前均价只有五万多，显然跑输了。

对比近在咫尺的流塘和臣田站次新的疯涨，桃源居为什么涨不动?根本原因只有两个：体量太大+楼盘老旧。

第五段：宝安远郊段

包含钟屋到永和七站。

这一段经过黄田、怀德和福永，属于宝安远郊片区，以工厂和农民房为主，片区面貌不比十八线县城好多少。

这一带楼盘不多。次新盘代表有黄田站的满京华云晓、天福华府，福永站的金域豪庭，均价从去年的4万多涨到了5万多，涨幅30%；老旧盘仍然很便宜，3万多到4万多不等。

第六段：会展段

包含从会展南站到海上田园东五站。

这一段是填海区，除了在建的会展中心，没有任何楼盘，属于待开发的处女地。

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把12号线分为六段一路捋下来，我们会发现，这条万众瞩目的西部主干线，对房价的带动是如此神鬼莫测，气象万千。

对南山段、宝安远郊段房价带动有限；

对老盘带动有限；

对近郊次新盘带动最为疯狂刺激。

从12号线我们学到了哪些楼市投资理念?

1、地铁对市区房价带动微弱，一是因为n到n+1变化不大，二是市区房价本来已经高启；

2、地铁对真正的远郊房价带动同样有限，因为即使连上了地铁，距离还是摆在那里，通勤仍要将近一个钟，一条地铁线无法解决远郊产业匮乏的根本问题；

3、地铁线对房价带动最大的是近郊片区，对近郊来说，半小时可抵达市中心和CBD是质的飞跃；

4、即使是近郊，涨幅最大的仍然是次新盘；

5、再进一步细分，多功能小户型涨幅最优。

做为一个完整的楼市样本，看懂了12号线，也就看懂了半个深圳。

12号线的房价变迁暗含了深圳楼市的多重投资密码，希望你能读懂，学会，并运用。

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